Williams Mullen

06.01.2012 Nem todas as pesquisas são criadas iguais – Os benefícios e usos de uma pesquisa ALTAPor: Matthew E. Bochecha & John M. Mercer

Embora a maioria dos financiadores exija uma pesquisa de título antes de financiar a aquisição de imóveis comerciais, os requisitos de pesquisa não são tão comuns. Há muitas questões que podem ser divulgadas por uma pesquisa de um imóvel que pode não ser obtida a partir de uma pesquisa de título. Existem vários tipos de pesquisas que um financiador pode considerar, mas as pesquisas de limite e as pesquisas ALTA são provavelmente as mais comuns. As pesquisas de limite mostram os limites entre parcelas de terra, mas não necessariamente quaisquer melhoramentos na propriedade. As pesquisas ALTA são pesquisas de limite criadas de acordo com um conjunto de padrões mínimos adotados conjuntamente pela American Land Title Association (ALTA) e pelo American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). O pesquisador depende destes padrões detalhados para preparar uma pesquisa que se correlaciona com as necessidades de um ou de ambos os compradores do imóvel e do credor e com as exigências da seguradora do título de propriedade. ALTA e ACSM emitiram a versão atual destes requisitos em 2011.

Embora uma pesquisa de limites possa custar significativamente menos do que uma pesquisa ALTA, uma pesquisa ALTA é mais intensiva e fornecerá informações mais abrangentes e detalhadas. As pesquisas ALTA fornecem informações sobre limites e servidões da propriedade, assim como melhorias como cercas, trilhas, estradas, direitos de passagem e outras características da propriedade que podem afetar a propriedade e podem exigir investigação adicional sobre a possibilidade de direitos adversos. Um levantamento da ALTA também mostrará os meios de acesso ao imóvel, a classificação do zoneamento do imóvel e a classificação da zona de inundação do imóvel. As pesquisas de limites muitas vezes não possuem o nível de detalhe necessário para que um comprador ou emprestador de imóveis comerciais avalie corretamente o imóvel.

Os financiadores devem exigir levantamentos ALTA para garantir que seus interesses e investimentos de segurança sejam protegidos de reivindicações adversas que podem não ser divulgadas por uma pesquisa de título. As informações fornecidas em uma pesquisa ALTA ajudarão o financiador e o comprador a avaliar o imóvel quanto aos riscos e benefícios potenciais de possuir o imóvel.

Há cinco (5) grandes preocupações que um financiador desejará abordar durante sua revisão da pesquisa ALTA. Primeiro, ao encomendar o levantamento, o credor pode querer solicitar que o agrimensor também esboce uma descrição legal para o imóvel, para que o credor possa comparar a descrição legal do agrimensor com a descrição legal no compromisso do título. Se as descrições legais não forem as mesmas, então pode haver um problema que precisa ser resolvido.

Segundo, o financiador precisa estudar os servidões e direitos de passagem que são mostrados na pesquisa para determinar como eles sobrecarregam ou beneficiam o imóvel. Certos tipos de servidões e direitos de passagem, e sua localização, podem interferir com o uso que o comprador pretende dar ao imóvel. É também importante comparar os servidões mostrados na pesquisa com os servidões listados como exceções no compromisso de título para confirmar que todos os servidões de exceção são mostrados na pesquisa e vice-versa.

Terceiro, o financiador deve determinar se existem quaisquer invasões relacionadas com o imóvel pesquisado. Uma invasão é uma sobreposição de uma melhoria de uma propriedade para a propriedade de outra ou uma sobreposição para um easement. As invasões são relativamente comuns e podem requerer uma cura fácil (por exemplo, a concessão de um servidão); algumas invasões, no entanto, podem ser caras e difíceis de curar.

Quarto, o credor deve determinar se há alguma violação de contra-ataque para melhorias na propriedade. Uma pesquisa ALTA mostrará os requisitos de retrocesso de acordo com a ordenação de zoneamento local. Se as melhorias estiverem mais próximas da linha da propriedade do que a portaria permite, então o proprietário da propriedade tem uma violação de contratempo. Semelhante às invasões, uma violação de contratempo pode exigir uma cura simples (por exemplo, variação da autoridade governamental local) ou uma cura cara e difícil (por exemplo, remoção do edifício ou melhoramento que esteja em violação).

Fifth, o financiador pode usar a pesquisa ALTA para determinar como o proprietário ou comprador pode acessar a propriedade. Uma pesquisa ALTA mostrará a propriedade pesquisada e as propriedades circundantes, e ajudará o financiador a determinar se o comprador tem acesso a uma estrada dedicada. Se a propriedade não tiver esse acesso, então a propriedade provavelmente está sem saída para o mar, e o proprietário ou comprador não terá uma maneira legal de acessar a propriedade. Se a propriedade pesquisada estiver sem acesso ao imóvel, o credor deve exigir que o proprietário ou comprador obtenha e registre uma facilidade de entrada e saída antes de permitir que a transação seja fechada.

Alguns dos itens mostrados em uma pesquisa ALTA podem ser difíceis de entender, então o credor não deve hesitar em contatar o pesquisador para fazer perguntas e levantar preocupações.

Para maiores informações sobre este tópico, por favor, contate o autor ou qualquer membro da Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

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