Você tem o que é preciso para ser um senhorio?

É um bom momento para ser um senhorio. Desde 2007, o número de locatários em todo o país tem aumentado constantemente. Com os preços das casas ainda altos, as pessoas não vão parar de alugar tão cedo. Combine a demanda por unidades de aluguel com a chance de ganhar renda passiva, e imóveis residenciais se tornam um investimento sólido e recompensador.

Mas os locadores não se limitam a sentar e deixar o dinheiro rolar. Você precisará fazer muita pesquisa antes mesmo de comprar um imóvel. Você também vai realizar manutenção contínua, manter-se atualizado sobre a lei de habitação, e equilibrar a satisfação do inquilino com as suas próprias necessidades. Ser um locador irá mantê-lo ocupado!

Pros

Para poupanças a longo prazo, a propriedade comprada sabiamente não pode ser vencida. O aluguel que você recebe suplementa sua hipoteca mensal, e possivelmente outras despesas. Seu imóvel alugado também é idealmente apreciado em valor ao longo do tempo.

Como proprietário de um imóvel, você é elegível para benefícios fiscais. Você pode deduzir custos de depreciação, despesas de administração de propriedade, e seguro, entre outras despesas. (Certifique-se de manter registros precisos.)

O dinheiro que você ganha – e economiza tempo – pode ajudá-lo a atingir os objetivos financeiros. No dia-a-dia, o fluxo de receitas também ajuda. A senhoria Holly Johnson, que é proprietária de duas propriedades para aluguel unifamiliar há uma década, planeja economizar dinheiro de aluguel para a educação universitária de seus filhos e sua própria aposentadoria antecipada.

Cons

Problemas de inquilinos são de sua responsabilidade 24/7/365. Apartamento inundado? Vizinhos queixosos? Você vai receber a chamada. Você pode contratar um gerente de propriedade para ajudar nos trabalhos de manutenção, mas você deve estar em cima da situação também. Você precisa de uma cabeça calma e nivelada. Para não falar de uma pele grossa – quando chega a hora de despejar um inquilino que não pode pagar, você tem que agir como dono de um negócio.

“A verdade: Na verdade, tem dado muito trabalho”, diz Johnson dos seus imóveis alugados. “Por exemplo, já passamos muitos fins de semana pintando e limpando nossas propriedades entre inquilinos. Temos conduzido e organizado inúmeras reuniões para discutir projetos de remodelação e reparos. Tivemos que lidar com uma série de questões aleatórias, tais como pagamento de aluguel atrasado, disputas com vizinhos e animais de estimação secretos”

E mesmo quando os inquilinos se mudam e você tem vagas, você ainda precisa pagar a hipoteca. Em última análise, o risco financeiro é seu.

Aqui está como fazer o investimento valer a pena.

Os passos

Faça as contas: O que pode investir?

Planeie um adiantamento de pelo menos 20% do preço de compra do imóvel alugado. Assegure-se de que você é elegível para um empréstimo. Obter uma hipoteca para um imóvel alugado é diferente de contrair um empréstimo para sua residência principal.

No mínimo, você deve ser capaz de cobrir a hipoteca mensal com a renda restante do aluguel. Lembre-se, você tem que pagar a hipoteca mesmo que seus inquilinos não paguem!

Factor em despesas anuais e únicas, incluindo as seguintes:

• Custos de vacância previstos (geralmente calculados em 5 a 10% do aluguel anual)
• Utilidades que o locador cobre, como água e gás
• Seguro de propriedade e responsabilidade
• Impostos reais de propriedade
• Custos de repatriamento ao longo do tempo
• Serviços profissionais (advogados, contabilistas, uma empresa de gestão)
• Conformidade com as normas de tinta com chumbo e amianto

Após ter decidido o que cobrar no aluguer (ver #5), calcule o rendimento anual que pode esperar do seu imóvel (rendimento líquido dividido pelas despesas). Isto é chamado de taxa de capitalização. Você pode querer consultar um contador nesta fase.

Aprenda as leis: Por que você é responsável?

Os arrendatários têm muitos direitos. Todo locador deve conhecer as leis locais, estaduais e federais referentes à habitação alugada na área. Mesmo que você não entenda certas leis, você é responsável pelo seu cumprimento. Aqui é onde um advogado pode ser útil para qualquer regulamentação que você não entenda.

As leis federais incluem leis anti-discriminação (que iremos abordar brevemente em #6) e regras de habitabilidade. Você é obrigado, por exemplo, a manter a propriedade segura e habitável e você é responsável por quaisquer danos que resultem se você não o fizer.

As leis estaduais frequentemente especificam os regulamentos do locador/inquilino: nível de acesso ao edifício, quantidades necessárias para depósitos de segurança e tempo de aviso prévio para dar um inquilino antes que ele precise sair, entre outros assuntos que você vai lidar. Saiba o que você e o inquilino têm o direito de esperar um do outro.

Bairros de pesquisa: O que está a acontecer?

Localização, localização, localização! Analise as tendências de ocupação de aluguel em qualquer bairro onde você queira comprar um imóvel. Pesquise o que os inquilinos pagam na área. Vários serviços online ajudam com estimativas de aluguel para bairros em todo o país.

Localize inquilinos confiáveis e baixas taxas de vacância. Escolha uma área onde as pessoas queiram morar, e continuarão a morar no futuro próximo. Idealmente, você também deve escolher um bairro já familiar para você.

Quer o máximo de conveniência? Planeie viver perto ou na sua propriedade alugada. Você pode facilmente fazer o check-in, completar os reparos e mostrar o imóvel sem demorar a viagem.

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Procurar um imóvel: O que você pode manter?

Se você é novo no ramo imobiliário, tente começar com um aluguel para uma única família. Residências unifamiliares são mais fáceis de comprar e manter, e são menos propensas a vir com características de alta manutenção. Também são mais acessíveis em qualquer mercado.

Outra boa opção é investir e viver numa casa multifamiliar. Você estará por perto, e os pagamentos do aluguel podem ajudar a cobrir a hipoteca. Você também terá taxas de vacância mais baixas. Ambos os investimentos unifamiliares e multifamiliares têm os seus benefícios e desvantagens – como sempre, faça a sua pesquisa.

Definir o preço: O que pode cobrar no aluguer?

O objectivo é chegar a um valor que cubra as suas despesas operacionais e lhe dê retorno sobre o seu investimento. Para as despesas de funcionamento, lembre-se de fator em:

• Impostos de propriedade
• Seguro
• Manutenção regular
• A possibilidade de vagas

Um locador do Arizona, por exemplo, atribui 5% da renda bruta de aluguel à manutenção e outros 5% às reparações que vêm com vagas.

Aqui é onde ajuda saber o que aluguéis similares na área cobram. Você quer ser competitivo, mas não o suficiente para afugentar os locatários. Considere a oferta e demanda: você pode (razoavelmente) aumentar o aluguel se a demanda for alta, mas você pode precisar diminuir o aluguel se a oferta for alta.

Localizar inquilinos: Quem é um bom ajuste?

Muitos inquilinos procuram online. Publique um anúncio num dos vários sites onde os inquilinos procuram listagens de proprietários de imóveis, ou construam o seu próprio site.

Quando descrever o imóvel, seja conciso. Destaque as regalias ou características positivas. Inclua fotografias, se possível. Os inquilinos vão querer saber o número de quartos e banheiros, o aluguel mensal, o depósito de segurança e quaisquer encargos adicionais, como utilidades. Você também pode incluir informações sobre acessibilidade (elevador ou escadas) e comodidades do bairro.

Pós ter potenciais inquilinos interessados, escolha ocupantes de confiança que irão durar. A vaga é provavelmente o maior custo associado a ser um locador. Se puder, sente-se para uma entrevista com cada potencial ocupante para ter a certeza que estão confortáveis uns com os outros.

Executar uma verificação de antecedentes e de crédito de cada potencial inquilino. As verificações de antecedentes podem incluir relatórios criminais e relatórios de despejo. As agências de avaliação de inquilinos podem ajudar – assim como serviços como USSearch e LexisNexis.

Quando avaliar inquilinos, conheça os regulamentos da Lei dos Direitos Civis e da Lei de Habitação Justa. Você está proibido de discriminar com base em raça, sexo, origem nacional, status familiar, religião ou deficiências.

Planear para o inesperado: Como você vai lidar com os problemas?

Even se você tiver feito a sua devida diligência, investir em propriedade de aluguel ainda vem com risco. Danos à propriedade e não-pagamento estão entre eles. Nem todos os inquilinos obedecerão às regras. Boa capacidade de comunicação é primordial, assim como a flexibilidade e saber quando traçar a linha.

E mesmo com inquilinos modelos, os aparelhos quebram. Certifique-se de orçamentar muito dinheiro para a manutenção. Conheça bons canalizadores e electricistas e tenha-os de plantão.

Muitos senhorios contratam empresas de gestão imobiliária para fazer inspecções regulares e reparações no terreno. Você terá que fazer um orçamento para esta despesa, mas uma boa empresa de gerenciamento pode ser uma grande economia de tempo.

Modos alternativos para investir

Se você leu o acima e ainda está ansioso – ou mesmo animado – para se tornar um locador, bom para você. Se você ainda gosta da idéia de investir em imóveis, mas se você se preocupa duas vezes em escolher a propriedade certa e lidar com inquilinos carentes, existem alternativas.

Como exemplo, EquityMultiple conecta investidores com projetos imobiliários. Você precisará ser um investidor credenciado (o que significa que você atende aos requisitos de renda mínima e/ou patrimônio líquido) e, para a maioria das oportunidades, ter pelo menos $5.000 para investir.

Sumário

Investir em imóveis pode ser lucrativo, mas não é a jogada de ficar rico rapidamente vendida por alguns livros e comerciais de TV; é preciso conhecimento, capital e muito trabalho duro. Investidores imobiliários bem sucedidos não são apenas bons em localizar negócios, eles se sentem confortáveis em trabalhar com uma equipe de corretores de imóveis, corretores de hipotecas, administradores de imóveis, advogados e outros para dirigir o que é essencialmente um negócio em tempo parcial.

Ultimamente, quanto mais trabalho e esforço você colocar na escolha de um imóvel para comprar, encontrar inquilinos e melhorar sua propriedade, mais rentável você será como um investidor imobiliário. Ser um locador de sucesso é um investimento de tempo e dinheiro. Mas se você ficar em cima das coisas, é mais provável que você obtenha grandes retornos.

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