Venmo, Paypal, Zelle, Depósito direto para cobrança de aluguel

Existem conseqüências negativas com a cobrança de renda através da Venmo, PayPal, Zelle, e depósito direto. Espero que você nunca tenha esses problemas, mas eu quero educá-lo nos piores cenários.

É importante que você trate a sua gestão de aluguel de propriedade como qualquer outro negócio.

PayPal, Venmo, e Zelle são semelhantes ao depósito direto. Eles permitem que o inquilino pague à vontade, o que dá ao inquilino mais controle. Quando você tem um inquilino problemático, você não quer que ele esteja no controle.

Aqui estão os maiores problemas que surgem quando você permite que o inquilino esteja no controle:

1. Incapacidade de despejar inquilinos não pagantes
   Se você permitir que o inquilino pague através do seu próprio mecanismo, então eles podem depositar uma renda parcial na sua conta. Os investidores e gestores não profissionais permitem que isto aconteça e têm dificuldade em despejar os inquilinos. Ao aceitar uma renda parcial, você pode renunciar à sua capacidade de despejá-los.
2. Clawbacks on the rent paid
   Se um inquilino usa um método amigável ao consumidor para depositar o aluguel, o vendedor amigável ao consumidor normalmente toma o lado do cliente (ou seja, o inquilino) em disputas. Portanto, o dinheiro pode ser retraído se o inquilino disputar o aluguel. Isto normalmente acontece depois de eles se mudarem, especialmente se eles não concordarem com o reembolso do seu depósito de segurança. Um inquilino razoável torna-se subitamente irracional.
3. O aluguer é automaticamente renovado
   Se não quiser renovar um aluguer, prepare-se para um processo judicial difícil quando permite que o inquilino deposite o dinheiro à sua vontade. Ao permitir que eles usem Venmo, PayPal, ou depósito direto, você pode já ter “aceitado” o aluguel do próximo mês e não conseguir entregar o imóvel antes.

Agora, vamos dar um mergulho mais profundo em cada um desses três métodos de cobrança de aluguel online e exemplos reais do que pode dar errado.

O problema do depósito direto

Eu ouvi um caso no outro dia, o que é muito infeliz para não compartilhar. Um proprietário enviou um aviso prévio de 3 dias para pagar o aluguel ou desistir. Após 3 dias, o inquilino ainda não pagou. O proprietário contratou um advogado caro para levar o inquilino ao tribunal. Um dia antes do processo judicial, o inquilino depositou 25% do saldo total devido directamente na conta bancária do proprietário (o inquilino tinha o número de encaminhamento e conta do proprietário). O proprietário não podia despejar o inquilino porque “foi aceite um aluguer parcial”. O proprietário perdeu o processo judicial e o inquilino está a viver na propriedade – a um preço profundamente descontado. O proprietário não só não tem o aluguer completo, como também teve de pagar a conta ao advogado.

O problema com o PayPal

Primeiro, deixa ao inquilino a determinação do tipo de pagamento. Se o locatário selecionar o aluguel como uma transação de “bens e serviços”, então você pode incorrer em taxas. PayPal também não torna tão fácil automatizar seu processo, sistematizando as taxas de atraso, permitindo o controle sobre os pagamentos, e mostrando que você é profissional na indústria de locação.

Segundo, há uma garantia de devolução do dinheiro com PayPal. Se o representante do cliente “sentir” que você defraudou o cliente, então eles devolverão o dinheiro de volta ao cliente. Imagine se um inquilino telefonar para discutir sobre o reembolso do depósito de segurança. Você está deixando isso para um representante do PayPal (que não tem experiência em gerenciamento de propriedade) para determinar se deve ou não reembolsar o locatário.

O problema com Venmo

É grátis – qual é a contrapartida? Nada na vida é grátis e as alternativas baratas acabam por lhe custar. Esta é uma aplicação de consumo. Qualquer pessoa pode pagar qualquer um, e a quantia é automaticamente aceite. O problema é idêntico à situação descrita com a aceitação de depósito directo.

Além disso, o inquilino pode cancelar a sua transacção Venmo antes de esta chegar ao seu banco. Como este artigo do Money descreve, Venmo não deve ser usado para transações comerciais. A plataforma de pagamento foi construída como uma forma conveniente de pagar as pessoas que você conhece pessoalmente.

O problema com Zelle

Zelle pode ser uma opção melhor do que PayPal e Venmo (já que vai direto para sua conta bancária), mas qualquer um pode lhe pagar e você não quer aceitar pagamentos parciais de inquilinos. Além disso, os bancos que não são parceiros da Zelle têm limites na quantidade de dinheiro que pode ser enviada, o que significa que você estará aceitando pagamentos parciais de alguns lojistas.

Por exemplo, nos maiores bancos dos EUA, os limites diários e mensais da Zelle Pay tendem a ser de cerca de $1.000 por dia e pelo menos $5.000 por mês, respectivamente.

Minimizar o risco

Um inquilino mau pode destruir o seu fluxo de caixa anual. Não deixe que isso aconteça com você. Sua única fonte de renda é o aluguel. Você não quer configurar seu processo de cobrança de aluguel para permitir ao locatário o controle completo sobre os pagamentos.

Tenantes recusando seu método de pagamento

Durante as interações iniciais com um locatário, ele/ela pode se recusar a usar seu método preferido de cobrança de aluguel. Este tipo de inquilino tem sido sempre uma bandeira vermelha para mim. Eles estão à procura de um locador ou gerente não profissional, onde possam arranjar desculpas para não pagar de acordo com o contrato de arrendamento.

É importante que tenha um processo de selecção de inquilinos sólido e um inquilino amigável que queira trabalhar consigo. Você também quer ter certeza de trabalhar com eles, oferecendo um método offline e um método online (alguns Estados exigem uma forma de pagamento offline).

As melhores formas de cobrança de aluguel

Existe uma razão pela qual os gerentes de imóveis profissionais e investidores imobiliários solicitam aluguel somente através de certos métodos. Os melhores métodos são uma ordem de pagamento (para o valor total devido) ou um sistema de gestão de propriedades online. Se você utiliza um sistema online, certifique-se de que ele possui as seguintes características:

1. Automatic payment scheduling – alertas mensais reduzirão o risco de pagamentos vencidos e ajudarão a rastrear os pagamentos
2. Possibilidade de aceitar apenas pagamentos completos – reduz o risco de pagamentos parciais que evitam avançar com um despejo em muitos Estados
3. Automatic late fees – reduz o risco de pagamentos atrasados, enviando sempre avisos de atraso de pagamento
4. Possibilidade de cancelar pagamentos futuros – se você estiver iniciando um despejo, deve haver um processo para cancelar o saldo restante do pagamento

A minha maior preocupação com os novos proprietários e investidores imobiliários é que eles não tratam os seus alugueres como um negócio. Eles usam ferramentas de consumo existentes que amplificam o risco associado com a gestão de propriedades de aluguel. Você já viu um empregado de loja dizer-lhe que você pode pagar via Venmo ou ir ao seu banco para transferir dinheiro para a conta deles? Não. Há uma razão para isso. E os imóveis para aluguel têm ainda mais regras e regulamentos no tribunal.

Venmo e PayPal são ótimas maneiras de dividir as contas do jantar com os amigos. Zelle é uma óptima maneira de enviar dinheiro aos seus amigos para uma experiência de viagem. Mas, eles não são ótimas maneiras de montar um negócio profissional e de sustentar o aluguel.