Williams Mullen

06.01.2012 Alla undersökningar är inte likvärdiga – Fördelen med och användningen av en ALTA-undersökningBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Medan de flesta långivare kräver en titelundersökning innan de finansierar förvärvet av kommersiell fastighet, är krav på besiktning inte lika vanliga. Det finns många frågor som kan avslöjas genom en besiktning av en fastighet och som kanske inte kan erhållas genom en titelsökning. Det finns flera typer av undersökningar som en långivare kan överväga, men gränsundersökningar och ALTA-undersökningar är sannolikt de vanligaste. Gränsundersökningar visar gränslinjerna mellan tomter, men inte nödvändigtvis några förbättringar på fastigheten. ALTA-utredningar är gränsutredningar som har gjorts i enlighet med en uppsättning minimistandarder som antagits gemensamt av American Land Title Association (ALTA) och American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). Lantmätaren är beroende av dessa detaljerade standarder för att utarbeta en undersökning som motsvarar behoven hos antingen köparen av fastigheten eller långivaren, eller hos båda, och kraven från titelförsäkringsbolaget. ALTA och ACSM utfärdade den aktuella versionen av dessa krav 2011.

Och även om en gränsutredning kan kosta betydligt mindre än en ALTA-utredning, är en ALTA-utredning mer intensiv och kommer att ge mer omfattande och detaljerad information. ALTA-undersökningar ger information om fastighetsgränser och servitut samt om förbättringar såsom staket, stigar, vägar, rättigheter och andra inslag på fastigheten som kan påverka äganderätten till fastigheten och som kan kräva ytterligare utredning om möjligheten till negativa rättigheter. En ALTA-utredning kommer också att visa hur man kan komma åt fastigheten, fastighetens zonindelning och fastighetens översvämningszonindelning. Gränsundersökningar saknar ofta den detaljnivå som krävs för att en köpare av en kommersiell fastighet eller en långivare ska kunna göra en korrekt bedömning av fastigheten.

Långivare bör kräva ALTA-utredningar för att säkerställa att deras säkerhetsintressen och investeringar skyddas från negativa anspråk som kanske inte avslöjas av en äganderättsundersökning. Informationen i en ALTA-undersökning hjälper långivaren och köparen att utvärdera fastigheten med avseende på potentiella risker och fördelar med att äga fastigheten.

Det finns fem (5) huvudfrågor som en långivare kommer att vilja ta upp under sin granskning av ALTA-undersökningen. För det första kan långivaren, när han beställer besiktningen, vilja begära att besiktningsmannen också utarbetar en juridisk beskrivning av fastigheten, så att långivaren kan jämföra besiktningsmannens juridiska beskrivning med den juridiska beskrivningen i äganderättsavtalet. Om de juridiska beskrivningarna inte är likadana kan det finnas ett problem som måste åtgärdas.

För det andra måste långivaren studera de servitut och rättigheter som visas på lantmäteriet för att avgöra hur de belastar eller gynnar fastigheten. Vissa typer av servitut och rättigheter, och deras placering, kan störa köparens avsedda användning av fastigheten. Det är också viktigt att jämföra de servitut som visas på mätningen med de servitut som anges som undantag i äganderättsavtalet för att bekräfta att alla undantagsservitut visas på mätningen och vice versa.

För det tredje bör långivaren fastställa om det finns några intrång i samband med den undersökta fastigheten. Ett intrång är en överlappning av en förbättring från en fastighet på en annan fastighets fastighet eller en överlappning på ett servitut. Intrång är relativt vanliga och kan kräva en enkel åtgärd (t.ex. beviljande av ett servitut); vissa intrång kan dock vara dyra och svåra att åtgärda.

För det fjärde bör långivaren fastställa om det finns några överträdelser av setbacks för förbättringar på fastigheten. En ALTA-utredning kommer att visa vilka krav som gäller för avståndet i enlighet med den lokala zonindelningsförordningen. Om förbättringarna ligger närmare fastighetsgränsen än vad förordningen tillåter, har fastighetsägaren en överträdelse av setback-kravet. På samma sätt som för intrång kan en överträdelse av markbalkens bestämmelser kräva en enkel åtgärd (t.ex. en avvikelse från den lokala myndigheten) eller en dyr och svår åtgärd (t.ex. avlägsnande av byggnaden eller förbättringen som strider mot bestämmelserna).

För det femte kan långivaren använda ALTA-undersökningen för att fastställa hur ägaren eller köparen kan komma åt fastigheten. En ALTA-undersökning visar den undersökta fastigheten och de omgivande fastigheterna och hjälper långivaren att avgöra om köparen har tillgång till en dedikerad väg. Om fastigheten saknar sådan tillgång är fastigheten sannolikt inhägnad, och ägaren eller köparen kommer inte att ha något lagligt sätt att få tillgång till fastigheten. Om den undersökta fastigheten är inhägnad bör långivaren kräva att ägaren eller köparen erhåller och registrerar ett servitut för in- och utfart innan transaktionen kan slutföras.

En del av de objekt som visas på en ALTA-utredning kan vara svåra att förstå, så långivaren bör inte tveka att kontakta utmätningsmannen för att ställa frågor och ta upp problem.

För mer information om detta ämne kan du kontakta författaren eller någon medlem av Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E. E-News är en kvartalsvis publikation som produceras av advokaterna i Williams Mullens Financial Services & Real Estate Section och Financial Services Industry Service Group.
Redaktionsförfrågningar bör riktas till John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] eller Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Denna information tillhandahålls som en utbildningstjänst och är inte avsedd att vara och bör inte tolkas som juridisk rådgivning. Läsare med särskilda behov i specifika frågor bör anlita kompetent rådgivning.

Kontakta oss | 1-804-420-6288Kontakta oss | 1-804-420-6288