Min blogg

Vad är en ”titelrapport”? Vad är egentligen en ”titel”? Och varför ska en bostadsköpare överhuvudtaget bry sig? Här är svaren.

”Title” är juridiskt språk för äganderätt. Om du är ”på titeln” är du ägare.

När du köper en bostad vill du vara säker på att du vet vad du köper. Fastigheter (juridiskt uttryck för mark) är en komplicerad sak att äga. Andra personer har vanligtvis någon laglig rätt till eller intresse av marken också, förutom ägaren.

En granskning av äganderätten visar vilka dessa personer är och vad de har med fastigheten att göra. Så innan en smart köpare köper den kommer han eller hon att granska äganderätten som en del av sin due diligence.

Skulder på äganderätten

Den lagliga rättighet som någon annan än ägaren har till en fastighet kallas för en ”belastning” på äganderätten. En ”panträtt” är en typ av belastning. En panträtt är den rättsliga rätten att tvinga fram försäljning av fastigheten för att uppfylla ägarens (eller en tidigare ägares) skuld.

Lånet du tar för att köpa en bostad, inteckningen, är en vanlig typ av panträtt. Om du inte kan betala lånet kan långivaren utmäta panträtten, vilket innebär att huset auktioneras ut och att intäkterna används för att betala skulden.

Tacksamt nog krävs det i ett typiskt köpekontrakt att säljaren betalar dessa panträtter vid köpet. Köparen behöver alltså inte oroa sig för dem.

Andra belastningar kan dock vara ett verkligt bekymmer.

Konventioner, villkor och restriktioner… oh my!

Konventioner, villkor och restriktioner (eller CC&Rs) är vanliga i nyare områden. Från och med 1930-talet infördes de av byggare av nya bostadsområden. De användes delvis för att genomdriva rasistiska restriktioner för bostäder. Progressiva städer i dag tar itu med denna aspekt av vårt rasistiska förflutna och försöker gå bortom den. Och sedan 1960-talet har dessa restriktioner varit ogenomförbara och olagliga.

CC&Rs innebär begränsningar för hur en ägare kan använda fastigheten. I moderna bostadsområden skapar de ofta en bostadsägarförening. Är du orolig för miljön och vill torka kläder på en lina på gården? Förmodligen inte tillåtet (detta var praktiskt taget ett brott på 1960-talet och CC&Rs från den tiden förbjuder det rutinmässigt). Funderar du på att uppdatera exteriören och ge den en modern PNW-känsla? HOA:s arkitektoniska granskningskommitté måste väga in.

En ägare gynnas förstås som alla andra av ett prydligt, enhetligt och välskött samhälle. Men bli inte förvånad över restriktionerna (och kostnaderna, en HOA har avgifter som måste betalas, annars blir de en panträtt).

Servitut kan skapa problem.

Ett servitut är rätten att använda någon annans egendom för ett visst ändamål. En vanlig typ av servitut är servitut för allmännyttiga tjänster. Det ger försörjningsföretaget rätt att underhålla ledningar över (eller under) din fastighet. De har rätt att komma in på din fastighet vid behov för att arbeta på ledningarna, men när de är klara måste de återställa den. Servitut för försörjning är mycket vanliga och utgör i allmänhet inget problem.

Ett servitut för in- och utfart är en annan typ. Detta täcker en gemensam uppfart och i vissa fall även en privat väg som betjänar ett antal tomter. Dessa kan vara ett problem.

Den gemensamma uppfarten är en ökänd brännpunkt mellan grannar. Många människor delar en uppfart med en granne i årtionden och har aldrig några problem. Andra har inte samma tur – vilket alla fastighetsjurister kan berätta. Var bara medveten på förhand.

Läsning av en titelrapport

En del av försäljningsprocessen är att se till att alla panträtter på fastigheten är betalda vid avslutningen. Här i WA (och många andra stater) görs detta med hjälp av ett titelförsäkringsbolag.

När parterna väl har ett kontrakt skickas det till titelförsäkringsbolaget. De utfärdar titelrapporten som visar alla belastningar på äganderätten till fastigheten. Försäkringsbolaget samarbetar sedan med avslutningsagenten för att se till att alla panträtter betalas och tas bort från titeln innan köparen blir ägare.

En köpare får en kopia av äganderättsrapporten när den först utfärdas. Vanligtvis har en köpare, under en titelförbehåll, fem dagar på sig att granska och godkänna titelrapporten. Om köparen invänder mot någon belastning måste säljaren se till att den avlägsnas före avslutningen. Om säljaren inte kan göra det misslyckas försäljningen och köparen får tillbaka sin handpenning.

De belastningar som kommer att överleva avslutningen och binda köparen kallas ”Special Exceptions”. Dessa anges i avsnittet med titeln ”Part II Schedule B Special Exceptions”. Läs igenom detta avsnitt noga.

Lita inte på någon sammanfattning. Du måste följa hyperlänken till det faktiska dokumentet som skapar de rättsliga rättigheterna och skyldigheterna. Läs igenom det dokumentet. Är detta okej för dig? Om så är fallet är det häftigt!!! Om inte, ja det är hela poängen med due diligence, att undvika ett misstag.

Vi kan hjälpa till.

Det är mycket att komma ihåg. Och det är mycket som står på spel. Överväg att anlita en advokat, den enda yrkesperson som faktiskt är kvalificerad att läsa och tolka en äganderättsrapport för din räkning.