Har du vad som krävs för att bli hyresvärd?

Det är en bra tid att vara hyresvärd. Sedan 2007 har antalet hyresgäster i hela landet stadigt ökat. Eftersom bostadspriserna fortfarande är höga kommer människor inte att sluta hyra någon gång i framtiden. Kombinera efterfrågan på hyreslägenheter med chansen att tjäna passiva inkomster, och bostadsfastigheter blir en solid och givande investering.

Men hyresvärdar sitter inte bara och låter pengarna rulla in. Du måste göra mycket forskning innan du ens köper en fastighet. Du måste också utföra kontinuerligt underhåll, hålla dig uppdaterad om bostadsrätt och balansera hyresgästernas tillfredsställelse med dina egna behov. Att vara hyresvärd kommer att hålla dig sysselsatt!

Pros

För långsiktiga besparingar kan en fastighet som köpts på ett klokt sätt inte slås. Hyran du får kompletterar ditt månatliga bolån och eventuellt andra utgifter. Din hyresfastighet ökar också idealt sett i värde med tiden.

Som fastighetsägare är du berättigad till skatteförmåner. Du kan bland annat dra av avskrivningskostnader, kostnader för fastighetsförvaltning och försäkringar. (Se till att föra noggranna register.)

De pengar du tjänar – och sparar – med tiden kan hjälpa dig att nå dina ekonomiska mål. Dag till dag hjälper intäktsströmmen också till. Hyresvärden Holly Johnson, som har ägt två hyresfastigheter för enfamiljshus i tio år, planerar att spara hyrespengar till sina barns universitetsutbildning och sin egen förtidspension.

Cons

Hyresgästernas problem är ditt ansvar dygnet runt, dygnet runt, 365 dagar i veckan. Översvämmad lägenhet? Klagande grannar? Du blir uppringd. Du kan anlita en fastighetsförvaltare för att hjälpa till med underhållsarbetet, men du bör också ha koll på situationen. Du behöver ett lugnt och sansat huvud. För att inte tala om ett tjockt skinn – när det är dags att vräka en hyresgäst som inte kan betala måste du agera som en företagare.

”Sanningen: Det har faktiskt varit mycket arbete”, säger Johnson om sina hyresfastigheter. ”Vi har till exempel ägnat alldeles för många helger åt att måla och städa våra fastigheter mellan hyresgästerna. Vi har kört till och arrangerat otaliga möten för att diskutera ombyggnadsprojekt och reparationer. Vi har varit tvungna att ta itu med en mängd slumpmässiga problem som sena hyresbetalningar, grannar som bråkar och hemliga husdjur.”

Och även när hyresgästerna flyttar ut och du har lediga platser måste du fortfarande betala lånet. I slutändan är den ekonomiska risken din.

Här får du veta hur du gör investeringen värd att göra.

Stegen

Räkna på det: Vad har du råd att investera?

Planera på en handpenning på minst 20 procent av hyresfastighetens inköpspris. Se till att du är berättigad till ett lån. Att få ett lån för en hyresfastighet skiljer sig från att ta ett lån för din huvudbostad.

Du bör åtminstone kunna täcka det månatliga bolånet med hyresintäkter som blir över. Kom ihåg att du måste betala bolånet även om dina hyresgäster inte betalar!

Fakta in årliga och engångsutgifter, inklusive följande:

• Prognostiserade vakanskostnader (brukar beräknas till 5 till 10 procent av årshyran)
• Servicenät som hyresvärden står för, som vatten och gas
• Fastighets- och ansvarsförsäkringar
• Fastighetsskatter
• Reparationskostnader över tid
• Professionella tjänster (advokater,
• Föreskrifter om blyfärg och asbest

När du har bestämt dig för vad du ska ta ut i hyra (se #5), kan du beräkna den årliga avkastningen som du kan förvänta dig av din fastighet (nettointäkter dividerat med kostnader). Detta kallas kapitaliseringsgraden. Du kanske vill konsultera en revisor i detta skede.

Lär dig lagarna: Vad är du ansvarig för?

Hyresgäster har många rättigheter. Varje hyresvärd bör känna till de lokala, statliga och federala lagar som gäller hyresbostäder i området. Även om du inte förstår vissa lagar är du ansvarig för att de följs. Här kan en advokat vara till nytta när det gäller regler som du inte förstår.

De federala lagarna omfattar lagar mot diskriminering (som vi kortfattat tar upp i punkt 6) och regler om beboelighet. Du måste till exempel se till att fastigheten är säker och beboelig, och du är ansvarig för skador som uppstår om du inte gör det.

I delstatliga lagar anges ofta regler för hyresvärdar och hyresgäster: nivå på tillträde till byggnaden, belopp som krävs för säkerhetsdepositioner och längden på uppsägningstiden för hyresgäster innan de måste lämna byggnaden, bland andra frågor som du kommer att hantera. Lär dig vad du och hyresgästen har rätt att förvänta sig av varandra.

Research neighbourhoods:

Läge, läge, läge, läge! Analysera trenderna för hyresbeläggning i alla stadsdelar där du vill köpa en fastighet. Undersök vad hyresgästerna betalar i området. Flera onlinetjänster hjälper till med hyresberäkningar för stadsdelar i hela landet.

Leta efter pålitliga hyresgäster och låga vakansgrader. Välj ett område där människor vill bo och kommer att fortsätta bo inom en nära framtid. Helst ska du också välja ett område som du redan känner till.

Vill du ha maximal bekvämlighet? Planera att bo i närheten av eller på din hyresfastighet. Du kan enkelt checka in, utföra reparationer och visa fastigheten utan tidskrävande resor.

Relaterat: Den beprövade formeln som vi använder för att köpa hyresfastigheter

Hitta en fastighet: Vad kan du underhålla?

Om du är ny i fastighetsbranschen kan du prova att börja med en hyresfastighet med en enda familj. Enfamiljshus är lättare att köpa och underhålla, och det är mindre troligt att de har funktioner som kräver mycket underhåll. De är också mer prisvärda på alla marknader.

Ett annat bra alternativ är att investera och bo i ett flerfamiljshus. Du kommer att ha nära till hands och hyresbetalningarna kan hjälpa till att täcka lånet. Du kommer också att ha lägre vakansgrad. Både investeringar i enfamiljshus och flerfamiljshus har sina fördelar och nackdelar – som alltid ska du göra din research.

Sätt priset: Vad kan du ta ut i hyra?

Målet är att komma fram till en siffra som täcker dina driftskostnader och ger dig en avkastning på din investering. När det gäller driftskostnader ska du komma ihåg att räkna in:

• Godsskatter
• Försäkring
• Regelbundet underhåll
• Möjligheten till vakanser

En hyresvärd i Arizona avsätter till exempel 5 procent av bruttohyresintäkterna till underhåll och ytterligare 5 procent till de reparationer som följer med vakanser.

Här hjälper det att veta vad liknande hyror i området tar ut. Du vill vara konkurrenskraftig, men inte tillräckligt konkurrenskraftig för att jaga bort hyresgäster. Tänk på utbud och efterfrågan: du kan (rimligen) höja hyran om efterfrågan är stor, men du kan behöva sänka hyran om utbudet är stort.

Finn hyresgäster:

Många hyresgäster letar på nätet. Lägg upp en annons på en av flera webbplatser där hyresgäster söker efter listor från fastighetsägare, eller bygg en egen webbplats.

När du beskriver fastigheten ska du vara kortfattad. Lyft fram fördelarna eller de positiva egenskaperna. Ta med fotografier om det är möjligt. Hyresgästerna vill veta antalet sovrum och badrum, månadshyran, säkerhetsdepositionen och eventuella tilläggsavgifter, t.ex. för allmännyttiga tjänster. Du kan också inkludera information om tillgänglighet (hiss eller trappor) och områdets bekvämligheter.

När du har intresserade potentiella hyresgäster, välj pålitliga hyresgäster som håller i längden. Vakanser är förmodligen den största kostnaden i samband med att vara hyresvärd. Om du kan, sätt dig ner för en intervju med varje potentiell hyresgäst för att se till att ni känner er bekväma med varandra.

Gör en bakgrunds- och kreditupplysning på varje potentiell hyresgäst. Bakgrundskontroller kan omfatta brottsrapporter och vräkningsrapporter. Agenturer för hyresgästsökning kan hjälpa till – liksom tjänster som USSearch och LexisNexis.

När du söker upp hyresgäster ska du känna till bestämmelserna i lagen om medborgerliga rättigheter (Civil Rights Act) och lagen om rättvisa bostäder (Fair Housing Act). Det är förbjudet att diskriminera på grund av ras, kön, nationellt ursprung, familjestatus, religion eller funktionshinder.

Planera för det oväntade: Hur kommer du att hantera problem?

Även om du har gjort din due diligence är det fortfarande förenat med risker att investera i hyresfastigheter. Egendomsskador och uteblivna betalningar är några av dem. Alla hyresgäster kommer inte att följa reglerna. God kommunikationsförmåga är av största vikt, liksom flexibilitet och att veta när man ska dra en gräns.

Och även med mönsterhyresgäster går apparater sönder. Se till att budgetera gott om pengar för underhåll. Lär känna bra rörmokare och elektriker och ha dem på jour.

Många hyresvärdar anlitar fastighetsförvaltningsföretag för att göra regelbundna inspektioner och reparationer på plats. Du måste budgetera för denna utgift, men ett bra förvaltningsbolag kan vara en enorm tidsbesparing.

Alternativa sätt att investera

Om du har läst ovanstående och fortfarande är villig – eller till och med upphetsad – att bli hyresvärd, så är det bra för dig. Om du fortfarande gillar tanken på att investera i fastigheter, men tvekar inför att välja rätt fastighet och hantera behövande hyresgäster, finns det alternativ.

Som exempel kan nämnas EquityMultiple som kopplar samman investerare med fastighetsprojekt. Du måste vara en ackrediterad investerare (vilket innebär att du uppfyller kraven på minimiinkomst och/eller nettoförmögenhet) och, för de flesta möjligheter, ha minst 5 000 dollar att investera.

Sammanfattning

Investeringar i fastigheter kan vara lönsamma, men det är inte den ”Get-rich-quick”-spelning som säljs i vissa böcker och TV-informationsfilmer, utan det krävs kunskap, kapital och mycket hårt arbete. Framgångsrika fastighetsinvesterare är inte bara bra på att upptäcka affärer, de är bekväma med att arbeta med ett team av fastighetsmäklare, hypoteksförmedlare, fastighetsförvaltare, advokater och andra för att driva vad som i huvudsak är ett deltidsföretag.

I slutändan är det så att ju mer arbete och ansträngning du lägger ner på att välja en fastighet att köpa, hitta hyresgäster och förbättra din fastighet, desto lönsammare kommer du att bli som fastighetsinvesterare. Att vara en framgångsrik hyresvärd är en investering av tid och pengar. Men om du håller koll på saker och ting är det troligare att du får stor avkastning.

• Varför vi köpte en hyresfastighet med vårt 40 000-dollarsvinster
• Hur man får ett hypotekslån för en hyresfastighet

.