Florida Notice to Owner: Hur man skickar ett NTO

Sänd ett meddelande till ägaren i Florida på 60 sekunder

Skicka online idag

Ins finns det några parter som är undantagna från att lämna in ett meddelande till ägaren i Florida?

Ja. Dessa parter är INTE skyldiga enligt lag att skicka ett Notice to Owner:

• Generalentreprenörer som har en direkt kontakt med fastighetsägaren

Observera att även om generalentreprenörer inte är skyldiga att skicka ett Florida Notice to Owner, kan de ändå behöva skicka ett annat meddelande som listar alla deras underentreprenörer eller leverantörer. I Florida måste fastighetsägaren be generalentreprenörerna att ge dem en sådan lista, och generalentreprenörerna måste delge den inom 10 dagar efter det att de mottagit den formella begäran från ägaren.

• Enskilda arbetare och konstruktörer

Arbetare är de personer som endast tillhandahåller arbetskraft för projektet och får inte ansvara för att tillhandahålla material. Designproffs å andra sidan omfattar arkitekter, ingenjörer, inredningsarkitekter osv.

• Projektdeltagare i ”subdivision improvements”

Enligt definitionen i Florida Statutes Avsnitt 713.04 ska arbete med förbättringar av underavdelningar omfatta följande: planering, utjämning, schaktning och utfyllnad av mark, inklusive tillhandahållande av fyllnadsjord, planering och beläggning av gator, kantstenar och trottoarer, anläggning av diken och andra dräneringsanordningar för området, förläggning av rör och ledningar för vatten-, gas-, el-, avloppsoch dräneringsändamål samt anläggning av kanaler och ska även omfatta ändring, reparation och ombyggnad av alla dessa saker.

Skicka ett meddelande till ägaren

Hur man korrekt skickar ett meddelande till ägaren i Florida

Om du är en av de byggnadsdeltagare som måste skicka ett meddelande till ägaren måste du följa dessa tre grundläggande steg:

1. Samla in den nödvändiga informationen
2. Förbered Notice to Owner-dokumentet
3. Servera Notice to Owner

Samla in den nödvändiga informationen

Ett Notice to Owner i Florida måste innehålla specifik information för att det ska anses vara giltigt. Detta är den information som du måste inkludera i ditt Notice to Owner:

• Ägarens namn och adress

Detta gäller fastighetsägarens namn och adress. Om det finns flera fastighetsägare är det bästa tillvägagångssättet att skicka ett meddelande till ägaren till var och en av dem.

• Allmän beskrivning av tjänster eller material

Detta är en allmän redogörelse för den typ av tjänst som du tillhandahåller för projektet.

• Företagsbeskrivning som är tillräcklig för identifiering

Detta är en beskrivning av fastigheten, som du bör kunna hitta i det meddelande om inledande som anslås på arbetsplatsen eller i bygglovet.

• Hyresgivarens namn och adress

Detta är ditt namn och din adress.

• Namn på generalentreprenören och den part som anlitat dig

Detta är namnen på de överordnade parter som inte är fastighetsägare. Om du anlitades av en underentreprenör ska du skriva uppgifterna om både generalentreprenören och den part som anlitade dig.

Var kan du hitta den information som behövs för att lämna in en NTO i Florida?

Det bästa sättet att hitta all relevant information, till exempel namnen på fastighetsägaren/fastighetsägarna, är att leta efter Notice of Commencement eller byggnadstillståndet.

Fastighetsägare är skyldiga att lämna in en Notice of Commencement i Florida. Du kan hitta en kopia av den antingen på en väl synlig plats på din projektplats eller på det kontor i länet där projektet är beläget.

Du kan också skriva till fastighetsägaren eller generalentreprenören för att be om en kopia av Notice of Commencement i Florida. Om du fortfarande inte kan få tag på detta meddelande kan du i stället konsultera bygglovet.

Vad händer om du inte kan hitta all information som du behöver?

Du kan fortfarande delge ett meddelande till ägaren i Florida om en eller två uppgifter saknas. Du kan lämna vissa punkter tomma, och du kan be den mottagande parten att fylla i informationen åt dig.

Det är dock bäst att se till att du kan bevisa att du har försökt hitta alla nödvändiga uppgifter. Du kan göra detta genom att skriva ner all information som du hittade på startbeskedet, och även notera de delar av informationen som saknas.

Bemärk att du inte är ansvarig om de delar av informationen som skrivits på startbeskedet är fel och felaktiga. Fastighetsägaren förväntas utöva vederbörlig aktsamhet när han eller hon lämnar in sitt Notice of Commencement, och byggnadsdeltagare förväntas också i allmänhet använda detta meddelande som referens för sina panträttsrelaterade dokument.

En annan bästa praxis är att inkludera en anteckning i ditt Florida Notice to Owner där du ber mottagaren att tillhandahålla den korrekta eller saknade informationen om någon av uppgifterna i ditt NTO är felaktig.

Du kan också göra ”cold calling”. Kontakta dina kunder via telefon för att be om den information som du behöver. Tänk dock på att detta bör göras som en sista utväg. Om du har fått felaktig information via ett telefonsamtal finns det ingen pappersspår som kan bevisa att personen i telefonen gjorde ett misstag. Det är fortfarande bäst att begära information skriftligen.

I vilket fall som helst ska du inte låta bristande information hindra dig från att delge Florida Notice to Owner i tid. Floridas stadgar säger att ”fel eller utelämnanden” inte hindrar en byggherre från att driva igenom en fordran, så länge de i huvudsak har följt reglerna, särskilt de som rör obligatoriska tidsfrister, obligatoriska varningstexter på blanketten för Notice to Owner och obligatoriska mottagare av meddelandet.

Förbered Notice to Owner-dokumentet

När du väl har all information klar, måste du nu förbereda själva dokumentet. Observera att Florida Statutes rekommenderar att Notice to Owner i allt väsentligt liknar ett specifikt format och innehåller specifika stycken.

Hur man förbereder Florida Notice to Owner-formuläret

Här nedan finns Notice to Owner-formuläret enligt avsnitt 713.06(c) i Floridas delstatslagar. Observera att lagen kräver att Notice to Owner ska innehålla ett särskilt varningsmeddelande:

Notisen till ägaren i Florida måste företrädesvis vara i form av ovanstående formulär, även om detta inte är ett hårt krav. Du kan lägga till fler detaljer och justera formateringen, men varningsmeddelandet måste finnas med. Under inga omständigheter får du underlåta att inkludera varningen.

Må jag förbereda olika meddelanden för ett projekt som sträcker sig över flera tomter?

Svaret på denna fråga beror på hur många kontrakt och ägare som är inblandade. I allmänhet kan du, om du arbetar med ett projekt som omfattar flera tomter och separata markområden, delge ett enda meddelande till ägaren om a) det bara finns ett kontrakt enligt vilket du tillhandahåller tjänster och b) det bara finns en ägare till fastigheten.

Fastighetsutvecklingar, till exempel, omfattar typiskt sett flera tomter. Så länge som dina tjänster till dessa tomter alla omfattas av samma kontrakt och så länge som dessa tomter alla tillhör samma ägare behöver du bara förbereda ett meddelande till ägaren.

Om äganderätten till flera tomter är uppdelad på flera fastighetsägare är det säkraste sättet att gå till väga att förbereda separata meddelanden till ägaren och delge dem till varje ägare i enlighet med detta.

Tanken är att du ska delge ett meddelande till ägaren för varje fastighet som du kan lämna in en mekanisk panträtt mot. Om olika ägare är knutna till flera fastigheter, även om du arbetar inom ramen för ett kontrakt, är chansen stor att du måste lämna in flera mekanikerpantsättningar.

Detta innebär att du i Florida förväntas skydda din rätt att lämna in en mekanikerpantsättning mot varje tomt som ägs av olika parter.

Servera meddelandet till ägaren

När du har meddelandet till ägaren färdigt måste du sedan skicka det till lämpliga parter.

Florida Notice to Owner Common Questions

Vem ska jag skicka meddelandet till ägaren till?

I det föreslagna formuläret (bilden ovan) rekommenderas det också att du specificerar de parter som du ska delge meddelandet till ägaren. Section 713.06(2) står i princip följande:

• En underunderentreprenör eller en materialist till en underentreprenör måste delge en kopia av meddelandet till entreprenören
• En materialist till en underunderentreprenör måste delge en kopia av meddelandet till ägaren till entreprenören
• En materialist till en underentreprenör måste delge en kopia av meddelandet till ägaren till entreprenören
• En materialist till en underentreprenör måste delge en kopia av meddelandet till ägaren.underentreprenör ska delge meddelandet till ägaren till underentreprenören om materialmannen känner till underentreprenörens namn och adress
• En byggnadsdeltagare som är skyldig att lämna in ett meddelande till ägaren ska också delge en kopia till ägarens utsedda representant som är namngiven i meddelandet om påbörjande, om tillämpligt

Generellt sett är det bästa tillvägagångssättet att skicka det till fastighetsägaren/fastighetsägarna, generalentreprenören, långivaren (om tillämpligt) och alla andra parter ovanför dig i kontraktskedjan.
Håll dig i minnet att om fastighetsägaren har angett en utsedd person på meddelandet om inledande är det viktigt att du också skickar ditt meddelande om inledande till dennes utsedda person.

När måste meddelandet till ägaren delges?

Meddelandet till ägaren kan skickas innan du börjar arbeta på ett projekt eller inom 45 dagar efter det att du börjar tillhandahålla arbete eller material till projektet.

Observera att om du tillverkar material börjar din första arbetsdag på tillverkningsdagen. Materialen behöver inte vara införlivade i projektet för att din tidsram på 45 dagar ska börja löpa.

Notera också att delgivning av meddelandet till ägaren är effektivt vid tidpunkten för utskick endast om dokumentet skickas inom 40 dagar efter det att du börjat tillhandahålla tjänster till projektet (från avsnitt 713.18 i Floridas stadgar). I annat fall anses meddelandet till ägaren vara delgivet vid mottagandet.

Det anses vara bästa affärspraxis att delge meddelandet till ägaren så tidigt som möjligt. Om det är möjligt måste du delge meddelandet till ägaren redan innan du börjar arbeta med ett projekt. Om du förbereder meddelandet till ägaren precis innan tidsfristen löper ut kan det leda till problem med efterlevnaden, vilket kan vara ödesdigert för din panträtt.

Hur ska meddelandet till ägaren delges?

Meddelandet till ägaren kan delges personligen eller med rekommenderat, Global Express Guaranteed eller rekommenderat brev, med förbetalt porto. Se till att du förvarar dokumentation eller bevis på att du har skickat meddelandet och att det har mottagits.

Tänk på att skicka ett meddelande till ägaren till varje fastighetsägare i ett projekt, särskilt om projektet omfattar flera skiften och tomter som ägs av olika parter. Tänk på att du skickar ett meddelande till ägaren för att skydda din panträtt, så du måste skicka ett meddelande till varje fastighetsägare som potentiellt kan få ditt krav på mekanisk panträtt.

Hur blir det om äganderätten till en fastighet överförs till ett associerat företag? Ska jag skicka ett nytt meddelande till ägaren till den nya ägaren eller de nya ägarna?

Det ärendet Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation i Florida behandlar denna fråga. Appellationsdomstolen i distriktet beslutade att överföring av äganderätten till en fastighet till ett associerat företag inte måste utlösa ett nytt krav på Notice to Owner (meddelande till ägaren). Domstolen förklarade vidare att om det tillåts kan företagsägare dra nytta av detta och byta ägare för att motarbeta giltiga panträttskrav.

Detta innebär att om äganderätten till en fastighet överförs till ett associerat företag förväntas du inte lämna ett nytt meddelande till ägaren. Det finns dock ännu inget beslut i fall där de nya ägarna inte alls är associerade med de befintliga fastighetsägarna.

Bästa praxis vid förberedelse och delgivning av Florida Notice to Owner

Servera Notice to Owner så tidigt som möjligt

Var medveten om att om du missar tidsfristen för Notice to Owner är det ödesdigert för ditt panträttskrav. Du bör ha detta i åtanke och göra det till en del av dina projektprocesser att skicka ut ett Florida Notice to Owner så tidigt som möjligt. Om du är osäker på om du är skyldig att delge ett meddelande till ägaren eller inte, är det bäst att gå på försiktighetens sida och delge meddelandet ändå så att du kan skydda din panträtt.

Tänk på att delge meddelandet till ägaren till alla parter uppåt i kontraktskedjan

När du delger ett meddelande till ägaren ska du se till att du levererar dem till alla parter uppåt i kontraktskedjan. Detta gäller alla parter som skiljer dig och fastighetsägaren åt. Om du till exempel är en underentreprenör måste du delge Florida Notice to Owner inte bara till din underentreprenör utan även till generalentreprenören och fastighetsägaren.

Behåll ett dokument som bevisar att du vederbörligen har delgivit Notice to Owner

Florida är mycket strängt när det gäller att införa kravet på Notice to Owner, så se alltid till att du har ett bevis på att meddelandet har levererats när du delger ett Notice to Owner. Behåll och spåra alla postkvitton. Om du delger Notice to Owner via personlig leverans, be mottagaren av meddelandet att underteckna ett kvitto på mottagandet.

3 vanliga misstag när du förbereder och delger Florida Notice to Owner

Missar tidsfristen

Det här är det farligaste misstaget som någon kan begå när det gäller Notice to Owner i Florida. Delstaten tolererar inte sen delgivning av Notice to Owner, vilket innebär att du inte får vänta till sista minuten med att delge detta meddelande.

Tänk på att Notice to Owner kan lämnas in redan innan du börjar arbeta med ett projekt. Det är bästa praxis att skicka Notice to Owner så tidigt som möjligt.

Inte inkludera den nödvändiga varningen i dokumentet

Varningsmeddelandet måste finnas med i ditt Notice to Owner. Du kan vara liberal med formateringen och inkludera mer information än nödvändigt, men slopa inte någon av de uppgifter som de statliga lagarna kräver att du ska tillhandahålla.

Krävande information i Floridas meddelande till ägaren:

• Ägarens namn och adress
• Generell beskrivning av tjänster eller material
• En beskrivning av fastigheten som är tillräcklig för att kunna identifieras
• Legendatorns namn och adress
• Varningsmeddelande

Underlåtenhet att delge lämpliga parter

Och även om detta misstag inte nödvändigtvis är ödesdigert för din mekaniska panträtt, att begå det kan leda till att du går igenom frågor som du annars skulle kunna undvika.

Meddelandet till ägaren är ett bra sätt att hålla dig informerad bland de främsta parterna i kontraktskedjan. Ibland är fastighetsägare och långivare proaktiva när det gäller att se till att alla parter får betalt, så meddelandet till ägaren kan få dig betald utan att du behöver gå igenom en mekanisk panträtt.

Tänk dock på att meddelandet till ägaren inte är likvärdigt med en mekanisk panträtt. Detta dokument kommer inte att belasta en fastighet eftersom det inte är något som du registrerar eller registrerar på ett kontor i ett län. Att lämna in mekanisk panträtt kommer fortfarande att vara ditt bästa verktyg när betalningstvister uppstår.

Ytterligare läsning

• Hur man lämnar in en mekanisk panträtt i Florida
• Preliminary Notice and Notice of Intent to Lien: How to Secure Your Lien Rights
• Notice of Commencement Guide: Varför, när och hur man lämnar in ansökan