Bostadsrenovering 101: Hur mycket och när du ska betala din entreprenör

Renoveringsprojekt för bostäder innebär ofta mycket pengar. När det gäller betalning skulle det inte vara rättvist för en entreprenör att få en klumpsumma i slutet av ett projekt, precis som det inte skulle vara rättvist för en husägare att betala hela kostnaden i förväg. Faktum är att betalningsvillkoren är en av de viktigaste faktorerna i alla byggkontrakt.

Hur mycket man betalar inledningsvis, hur de efterföljande betalningarna fördelas och vad de baseras på bör diskuteras och överenskommas i ett skriftligt kontrakt innan arbetet påbörjas. För små projekt kan villkoren vara enkla: en handpenning i början, ett belopp efter halva tiden och det slutliga beloppet när projektet är slutfört. Men för allt mer komplicerat måste andra överväganden beaktas för att undvika huvudvärk.

I de flesta fall kommer den generalentreprenör (GC) du anlitar att anlita underentreprenörer för att utföra en del, om inte det mesta av arbetet. Till exempel kan generalentreprenören bygga väggar och måla, men anlita rörmokare, elektriker och golvläggare för att ta sig an specialiserade arbeten. Eftersom betalningsvillkoren alltid bör vara knutna till den mängd arbete som utförts bör ett bra kontrakt innehålla en värdeförteckning – ett formulär som produceras av den allmänna kontraktsinnehavaren och som anger hela kostnaden för projektet uppdelat på de olika arbetsområdena. Betalningsfrekvensen är förhandlingsbar, men en begäran om betalning från den allmänna förvaltaren bör innehålla en förteckning över hur stor andel av arbetet som är slutfört för varje område i värdeförteckningen. Om kostnaden för VVS-arbetet anges till 10 000 dollar kan GC ange 50 % färdigställd och ett motsvarande belopp på 5 000 dollar.

Men hur kontrollerar husägaren att den procentuella andelen färdigställd är korrekt? Hur verifierar de att underentreprenörerna har fått betalt för det arbete som den allmänna byggherren fakturerar för? Och hur kan husägaren vara säker på att GC kommer att fortsätta att arbeta med jobbet till dess att det är färdigt?

För små projekt kan villkoren vara enkla: en deposition i förväg, ett belopp efter halva tiden och det slutliga beloppet när det är färdigt. Men för allt som är mer komplicerat måste andra överväganden göras för att undvika huvudvärk.

Med avseende på den första frågan bör husägaren förlita sig på sin designproffs expertis för att bedöma om det begärda beloppet är legitimt eller inte. Men eftersom en begäran om betalning kan omfatta arbete som är färdigt som inte är helt synligt, spelar din GC:s ärlighet en roll. Det är viktigt att välja en pålitlig generalist och vårt råd är att alltid kontrollera referenser. Prata med flera tidigare kunder och underentreprenörer för att få en fullständig och osminkad bild av vad du kan förvänta dig. Om det kvarstår gnagande tvivel, arbeta med någon annan.

Då avtalen med underleverantörerna ingås direkt med GC:n, har husägaren i allmänhet begränsad kännedom om betalningsvillkoren mellan de två parterna. Som ett skydd för husägaren anges i standardavtalen mellan ägare och entreprenör att en huvudentreprenör är ansvarig för att betala sina underentreprenörer inom sju dagar efter det att han eller hon mottagit betalning från husägaren. Men för att få bevis på att betalningen har gjorts kan husägaren kräva att ”panträttsklausuler” lämnas in tillsammans med varje begäran om betalning. En panträtt är en rättighet att behålla äganderätten till egendom som tillhör en annan person tills en skuld som den personen är skyldig har betalats. En panträttsklausul är ett dokument där det anges att entreprenören och underentreprenörerna i utbyte mot betalning avstår från sin framtida rätt att göra anspråk på egendom i samband med den begärda betalningen.

När det gäller att hålla en generalsekreterare kvar på jobbet till dess att det är slutfört kan ägarna hålla tillbaka en ”förskottsbetalning” som vanligen motsvarar 10 % av värdet av alla betalningar. Den oberoende entreprenören får dessa sista 10 % när hela projektet har slutförts på ett tillfredsställande sätt – en bedömning som normalt görs av ägarens konstruktör.

Och även om betalningsvillkoren bara är en aspekt av ett byggprojekt är det viktigt att de är tydligt definierade i förväg. Vi rekommenderar att man konsulterar de villkor som finns i AIA:s standardavtal mellan ägare och entreprenör. De kan inte garantera projektets framgång, men avsaknaden av sådana villkor kommer nästan säkert att leda till svårigheter som kunde ha undvikits.