Avhysningsprocessen i Arkansas: Regler för hyresvärdar och fastighetsförvaltare

I Arkansas regleras vräkningar av Arkansas Code, och hyresvärdar måste noggrant följa alla regler och förfaranden som anges i Arkansas Code när de vräker en hyresgäst. Annars kanske vräkningen inte är giltig.

Denna artikel förklarar de grundläggande regler och förfaranden som hyresvärdar och fastighetsförvaltare måste följa när de vräker en hyresgäst i Arkansas.

Varning för uppsägning med grund

Om en hyresvärd vill vräka en hyresgäst innan hyresgästens hyreskontrakt eller hyresavtal har löpt ut, måste hyresvärden ha en laglig grund. I Arkansas innefattar laglig grund underlåtenhet att betala hyran, brott mot hyresavtalet eller hyreskontraktet eller att begå vissa olagliga handlingar. Det första steget i vräkningsprocessen är att avsluta hyresförhållandet. Hyresvärden kan säga upp hyresförhållandet genom att ge hyresgästen ett skriftligt meddelande. Olika typer av meddelande krävs beroende på orsaken till vräkningen.

• Underlåtenhet att betala hyra: En hyresvärd har två alternativ när han eller hon vräker en hyresgäst som underlåter att betala hyra. Hyresvärden kan lämna in en civilrättslig stämning mot hyresgästen, även kallad en stämning om olagligt kvarhållande. Eller så kan hyresvärden väcka åtal mot hyresgästen. Detta är känt som metoden för underlåtenhet att utrymma. Dessa två olika metoder kräver olika typer av meddelanden. (Se Office of the Attorney General och Arkansas Legal Services för mer information om dessa två metoder.)
  • Unlawful Detainer Method: Om hyresvärden vill vräka hyresgästen med hjälp av metoden för olagligt kvarhållande (som är en civilrättslig åtgärd) måste hyresvärden ge hyresgästen en tredagars uppsägningstid. Meddelandet måste informera hyresgästen om att denne har tre dagar på sig att flytta ut ur hyreslägenheten, annars kommer hyresvärden att säga upp hyresförhållandet och väcka talan mot hyresgästen om olaglig kvarhållning (se Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Metod för att avlägsna sig från hyresgästen: Om hyresvärden vill vräka hyresgästen med hjälp av metoden ”failure to vacate” (vilket är en straffrättslig åtgärd) måste hyresvärden ge hyresgästen en tio dagars uppsägningstid. Meddelandet ska informera hyresgästen om att denne har tio dagar på sig att flytta ut ur hyreslägenheten. Om hyresgästen stannar kvar i hyreslägenheten längre än tio dagar ska hyresgästen bötfällas med 25 dollar per dag för varje dag därefter. I slutet av de tio dagarna kan hyresvärden väcka åtal mot hyresgästen om denne fortfarande bor kvar i hyreslägenheten (se Ark. Code Ann. § 18-16-101).

Hyresvärden bör rådgöra med en advokat om han/hon har frågor om dessa två metoder.

• Överträdelse av hyreskontraktet eller hyresavtalet: Hyresvärden kan också vräka hyresgästen för brott mot hyresavtalet. I denna situation måste hyresvärden ge hyresgästen en 14-dagars uppsägningstid för att åtgärda problemet. Meddelandet måste informera hyresgästen om att hyresgästen har 14 dagar på sig att åtgärda överträdelsen, annars kommer hyresvärden att säga upp hyresförhållandet. Om hyresgästen inte åtgärdar överträdelsen inom 14 dagar kan hyresvärden väcka talan om olaga frihetsberövande mot hyresgästen (se Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Straffrättsliga åtgärder: Hyresvärden kan också vräka hyresgästen för att denne har begått vissa brottsliga handlingar i hyreslägenheten. Dessa handlingar omfattar olagligt spelande, prostitution och olaglig försäljning av alkohol. I denna situation kan hyresvärden ge hyresgästen en ovillkorlig uppsägning. Detta meddelande måste informera hyresgästen om att hyresvärden avslutar hyresförhållandet omedelbart och att hyresgästen måste flytta från hyreslägenheten inom tre dagar. Om hyresgästen inte flyttar ut ur hyreslägenheten kan hyresvärden väcka talan om olaga kvarhållande mot hyresgästen (se Ark Code Ann. § 18-60-304).

Meddelande om uppsägning utan grund

Om en hyresvärd vill vräka en hyresgäst men inte har någon laglig grund måste hyresvärden vänta tills hyresperioden har löpt ut innan han eller hon förväntar sig att hyresgästen ska flytta. I vissa fall kan hyresvärden ändå behöva ge hyresgästen ett skriftligt meddelande om att flytta.

Månad-till-månad-hyresförhållande

Om hyresvärden vill avsluta ett månad-till-månad-hyresförhållande men inte har någon laglig grund för att vräka hyresgästen kan hyresvärden ge hyresgästen ett skriftligt 30-dagars varsel om att flytta. Detta meddelande informerar hyresgästen om att hyresförhållandet kommer att upphöra om 30 dagar och att hyresgästen måste flytta ut ur hyreslägenheten vid den tidpunkten. Om hyresgästen inte flyttar ut vid den tidpunkten kan hyresvärden väcka talan om vräkning mot hyresgästen (se Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Fixed-Term Lease

Om hyresvärden vill avsluta ett tidsbegränsat hyresavtal men inte har någon laglig grund för att vräka hyresgästen måste hyresvärden vänta tills hyresavtalet har löpt ut innan han eller hon kan förvänta sig att hyresgästen ska flytta. Hyresvärden behöver inte ge hyresgästen ett skriftligt meddelande om att flytta om inte villkoren i hyresavtalet uttryckligen kräver att hyresvärden ska göra det.

Hyresgästens försvar mot vräkning

Även om en hyresvärd har en giltig rättslig grund för att vräka en hyresgäst, kan hyresgästen ändå bestämma sig för att kämpa mot vräkningen. Hyresgästen kan ha ett giltigt juridiskt försvar, t.ex. att hyresvärden inte har underhållit lokalerna i hyreslägenheten eller att hyresvärden har diskriminerat hyresgästen. Hyresgästens beslut att kämpa mot vräkningen kan öka kostnaderna för vräkningsmålet och ge hyresgästen mer tid att bo kvar i hyreslägenheten. Hyresgästens försvar mot vräkningar i Arkansas innehåller mer information om detta.

Hyresgästens avlägsnande

Det enda sättet för en hyresvärd att avlägsna en hyresgäst från en hyreslägenhet är genom att vinna en vräkningstvist mot hyresgästen. Hyresvärden får aldrig försöka tvinga hyresgästen att flytta från hyreslägenheten. Även efter att hyresvärden vunnit vräkningsmålet kan hyresgästen endast avlägsnas av en polis med ett domstolsbeslut. Om hyresvärden försöker tvinga hyresgästen att flytta ut ur hyreslägenheten på ett olagligt sätt kan hyresgästen stämma hyresvärden för skadestånd. I Illegal Eviction Procedures in Arkansas finns mer information.

När hyresgästen har vräkts kan hyresvärden upptäcka att hyresgästen har lämnat kvar personlig egendom. I Arkansas betraktas denna egendom som övergiven och hyresvärden kan omedelbart göra sig av med den. Hyresvärden är inte skyldig att kontakta hyresgästen eller behålla egendomen under någon längre tid innan han eller hon gör sig av med den (se Ark. Code Ann. § 18-16-108). I Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas finns mer information för hyresvärdar i denna situation.

Rationalitet för reglerna

Hyresvärdar måste noggrant följa alla regler och förfaranden som krävs enligt Arkansas lag när de vräker en hyresgäst, annars kan vräkningen vara ogiltig. Även om dessa regler och förfaranden kan verka betungande för hyresvärden finns de där av en anledning. Vräkningar sker ofta mycket snabbt, och slutresultatet är allvarligt: hyresgästen har förlorat sin bostad. Reglerna hjälper till att se till att vräkningen är motiverad och att hyresgästen har tillräckligt med tid för att hitta en ny bostad.