Williams Mullen

06.01.2012 Nu toate sondajele sunt egale – Beneficiile și utilizările unui sondaj ALTADe: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

În timp ce majoritatea creditorilor solicită o cercetare a titlului de proprietate înainte de a finanța achiziția de proprietăți imobiliare comerciale, cerințele de topografie nu sunt la fel de frecvente. Există multe aspecte care pot fi dezvăluite de un studiu al unei proprietăți și care nu pot fi obținute în urma unei cercetări a titlului de proprietate. Există mai multe tipuri de studii pe care un creditor le poate lua în considerare, dar studiile de delimitare și studiile ALTA sunt probabil cele mai frecvente. Sondajele de frontieră arată liniile de demarcație dintre parcelele de teren, dar nu neapărat toate îmbunătățirile de pe proprietate. Sondajele ALTA sunt sondaje de frontieră create în conformitate cu un set de standarde minime adoptate în comun de către American Land Title Association (ALTA) și American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). Agrimensorul se bazează pe aceste standarde detaliate pentru a pregăti o expertiză care să corespundă nevoilor cumpărătorului proprietății și ale creditorului sau ale ambilor, precum și cerințelor asigurătorului de titluri de proprietate. ALTA și ACSM au publicat versiunea actuală a acestor cerințe în 2011.

Deși o expertiză de frontieră poate costa semnificativ mai puțin decât o expertiză ALTA, o expertiză ALTA este mai intensivă și va furniza informații mai cuprinzătoare și mai detaliate. Sondajele ALTA oferă informații despre limitele proprietății și servituțile, precum și despre îmbunătățiri precum garduri, trasee, drumuri, drepturi de trecere și alte caracteristici ale proprietății care pot afecta dreptul de proprietate și pot necesita investigații suplimentare privind posibilitatea unor drepturi adverse. Un studiu ALTA va arăta, de asemenea, mijloacele de acces la proprietate, clasificarea zonală a proprietății și clasificarea zonei de inundații a proprietății. Anchetele de delimitare a limitelor sunt adesea lipsite de nivelul de detaliu necesar pentru ca un cumpărător de bunuri imobiliare comerciale sau un creditor să evalueze corect proprietatea.

Creditorii ar trebui să solicite expertize ALTA pentru a se asigura că garanțiile și investițiile lor sunt protejate împotriva creanțelor negative care ar putea să nu fie dezvăluite de o cercetare a titlului de proprietate. Informațiile furnizate într-un studiu ALTA vor ajuta creditorul și cumpărătorul să evalueze proprietatea în ceea ce privește riscurile și beneficiile potențiale ale deținerii proprietății.

Există cinci (5) preocupări majore pe care un creditor va dori să le abordeze în timpul revizuirii studiului ALTA. În primul rând, atunci când comandă expertiza, creditorul poate dori să solicite ca agrimensorul să întocmească și o descriere juridică a proprietății, astfel încât creditorul să poată compara descrierea juridică a agrimensorului cu descrierea juridică din angajamentul de titlu. În cazul în care descrierile juridice nu sunt identice, atunci este posibil să existe o problemă care trebuie rezolvată.

În al doilea rând, creditorul trebuie să studieze servituțile și drepturile de trecere care sunt indicate în măsurători pentru a determina modul în care acestea grevează sau avantajează proprietatea. Anumite tipuri de servituți și drepturi de trecere, precum și amplasarea lor, pot interfera cu utilizarea preconizată a proprietății de către cumpărător. Este, de asemenea, important să se compare servituțile indicate în studiu cu servituțile enumerate ca excepții în angajamentul de titlu pentru a confirma că toate servituțile de excepție sunt indicate în studiu și viceversa.

În al treilea rând, creditorul ar trebui să stabilească dacă există orice încrucișări legate de proprietatea expertizată. O încrucișare este o suprapunere a unei îmbunătățiri de pe o proprietate pe proprietatea altei proprietăți sau o suprapunere pe o servitute. Împrejmuirile sunt relativ frecvente și pot necesita o remediere ușoară (de exemplu, acordarea unei servituți); cu toate acestea, unele împrejmuiri pot fi costisitoare și dificil de remediat.

În al patrulea rând, creditorul ar trebui să stabilească dacă există încălcări ale limitei de retragere pentru îmbunătățirile de pe proprietate. Un studiu ALTA va arăta cerințele de retragere în conformitate cu ordonanța locală de zonare. În cazul în care îmbunătățirile sunt mai aproape de linia de proprietate decât permite ordonanța, atunci proprietarul proprietății are o încălcare a retragerii. La fel ca în cazul încalcărilor, o încălcare a limitei de retragere poate necesita o remediere simplă (de exemplu, o derogare de la autoritatea guvernamentală locală) sau o remediere costisitoare și dificilă (de exemplu, îndepărtarea clădirii sau a îmbunătățirii care încalcă legea).

În al cincilea rând, creditorul poate folosi studiul ALTA pentru a determina modul în care proprietarul sau cumpărătorul poate avea acces la proprietate. Un studiu ALTA va arăta proprietatea supravegheată și proprietățile înconjurătoare și va ajuta creditorul să determine dacă cumpărătorul are acces la o cale rutieră dedicată. În cazul în care proprietatea nu are un astfel de acces, atunci este probabil că proprietatea este blocată, iar proprietarul sau cumpărătorul nu va avea o modalitate legală de acces la proprietate. În cazul în care proprietatea analizată este blocată, creditorul ar trebui să ceară ca proprietarul sau cumpărătorul să obțină și să înregistreze o servitute de intrare și ieșire înainte de a permite încheierea tranzacției.

Câteva dintre elementele indicate pe un studiu ALTA pot fi dificil de înțeles, astfel încât creditorul nu trebuie să ezite să contacteze topograful pentru a pune întrebări și a-și exprima îngrijorarea.

Pentru mai multe informații despre acest subiect, vă rugăm să contactați autorul sau orice membru al echipei imobiliare Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E.E. E-News este o publicație trimestrială realizată de avocații din cadrul Williams Mullen’s Financial Services & Real Estate Section și Financial Services Industry Service Group.
Întrebările editoriale trebuie adresate lui John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] sau Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Aceste informații sunt furnizate ca serviciu educațional și nu sunt menite să fie și nu trebuie interpretate ca fiind sfaturi juridice. Cititorii care au nevoi speciale cu privire la aspecte specifice ar trebui să apeleze la serviciile unui consilier juridic competent.

Contactați-ne | 1-804-420-6288Contactați-ne | 1-804-420-6288
.