Imobiliare pro forma: Tot ce trebuie să știți

Rezumat: În acest articol, veți afla definițiile pro forma în domeniul imobiliar, ce ar trebui să includă o pro forma, cum să recunoașteți și să evitați pro forma înșelătoare și de ce investitorii ar trebui să ia în considerare utilizarea pro forma REAL Property™ pentru a compara mai bine proprietățile și a estima randamentele.

Introducere

O pro forma în domeniul imobiliar este un document important pe care vânzătorii trebuie să îl cunoască și să îl înțeleagă. Adunarea celor mai exacte estimări ale cheltuielilor pe pro forma dvs. ar putea însemna diferența dintre un flux de numerar negativ și unul pozitiv. O pro forma calculată cu atenție este un instrument esențial pentru toți investitorii imobiliari care doresc să cumpere proprietăți. Utilizarea unei pro forma corecte vă va permite să comparați proprietățile de investiții și să evitați să faceți o investiție proastă.

Ce este o pro forma în domeniul imobiliar?

O pro forma este un termen latin care înseamnă „de dragul formei”. În lumea investițiilor, descrie o metodă de calcul a rezultatelor financiare pentru a pune în evidență fie cifrele curente, fie cele proiectate.

În domeniul imobiliar, pro forma unei proprietăți sunt, în esență, proiecțiile fluxurilor sale de numerar. Aceste proiecții vor ajuta la determinarea fluxului de numerar lunar anticipat al casei, precum și a cheltuielilor, inclusiv a impozitelor și a randamentului așteptat al investiției.

Ce trebuie să includă o pro forma

Există patru elemente importante care trebuie incluse în pro forma unui cumpărător. Cele patru elemente includ, reparații, pierderi din vacanțe, managementul proprietății și diverse.

1. Reparații. Chiar dacă proprietatea pe care o cumpărați a fost recent renovată, așteptați-vă să puneți deoparte bani în fiecare lună pentru reparații și întreținere. În mod obișnuit, punerea deoparte a 5% din chirie în fiecare lună va acoperi orice cheltuieli necesare. Cu toate acestea, dacă achiziționați o proprietate mai veche, cumpărătorii ar putea dori să ia în considerare mai mult de 5%.
2. Pierderea vacanței. Aceasta este, de obicei, cea mai mare cheltuială de pe foaia pro forma. Cumpărătorii vor trebui să ia în considerare durata contractului de închiriere și perioada de timp în care proprietatea poate fi vacantă între chiriași. De asemenea, după ce un chiriaș se mută, va exista o perioadă de timp în care va avea loc curățenia, zugrăvirea și reparațiile înainte ca următorul chiriaș să se mute.
3. Managementul proprietății sau PM. Acest aspect este adesea omis într-o pro forma atunci când un cumpărător se așteaptă să administreze singur proprietatea. Chiar dacă intenționați să vă gestionați propria proprietate, asigurați-vă că această linie este inclusă, deoarece veți dori să fiți compensat pentru timpul dumneavoastră și pentru orice cheltuieli aferente. Dacă nu intenționați să primiți nicio compensație pentru administrarea proprietății, este totuși important să o includeți, deoarece valoarea financiară a proprietății se bazează pe toate cheltuielile aferente. Dacă intenționați să angajați un administrator de proprietate, aceștia costă, de obicei, între 8% și 10%.
4. Diverse. Această linie de pe pro forma poate fi utilizată pentru orice altă cheltuială. Ne place să includem costurile de asigurare preconizate. Cu toate acestea, cheltuieli precum onorariile juridice, costurile de publicitate și impozitele pot fi incluse în această categorie.

Cum să recunoașteți și să evitați proformele înșelătoare

Este foarte frecvent să vedeți mai multe versiuni diferite de proforme de la companii la cheie, agenți imobiliari, brokeri și vânzători. Unele sunt exagerat de simple, în timp ce altele sunt complexe și confuze. Rareori întâlnim o pro forma care să spună adevărul.

Cumpărătorii ar trebui să fie conștienți de acest lucru și să fie extrem de precauți atunci când analizează pro forma unui vânzător. Cea mai bună practică este să găsiți o pro forma care se potrivește nevoilor dvs. și să o folosiți pe aceea, în loc de cea a vânzătorului.

Exemple de pro forma înșelătoare

Un exemplu de pro forma prea simplă de pe site-ul web al unui furnizor de proprietăți la cheie include următoarele: Prețul de achiziție, Chiria anuală brută, Fluxul de numerar pe lună și Aprecierea. Această pro forma particulară presupune că nu vor exista niciun fel de cheltuieli, ceea ce este imposibil. De asemenea, include aprecierea în randamentul fluxului de numerar, pe care nimeni nu o poate prezice cu adevărat.

Un alt exemplu de pro forma înșelătoare este cea care este prea confuză și complexă. O pro forma prea complexă include linii de articole precum: Impozite lunare, Asigurări/ASR, Cheltuieli de întreținere (3%), Rata de neocupare, Fluxul de numerar net lunar, Fluxul de numerar net anual, Reducerea capitalului, Randamentul cumulat al numerarului și IRR etc.

În timp ce această pro forma include întreținerea și rata de neocupare, ea nu adaugă cheltuielile reale la aceste linii. Nu numai atât, 3% este mult prea puțin pentru cheltuielile de întreținere estimate. De asemenea, adaugă reducerea capitalului ca parte a IRR. Mulți investitori imobiliari nu știu ce înseamnă IRR. În plus, ce s-ar întâmpla dacă ați plăti în numerar pentru proprietate? Cifrele ar arăta foarte diferit și nu ajută investitorii să compare proprietățile în același mod.

Mulți vânzători sau companii de proprietăți la cheie vor adăuga elemente inutile la pro forma lor, fie pentru a confunda cumpărătorul, fie pentru a face ca proprietatea de investiții să pară mai profitabilă decât este în realitate. În continuare vom discuta despre diferența dintre cum poate arăta pro forma vânzătorului și cum ar trebui să arate pro forma cumpărătorului.

Pro forma vânzătorului vs. pro forma cumpărătorului

Dacă sunteți cât de cât familiarizați cu pro forma, este foarte clar că cheltuielile proiectate ale vânzătorului vor arăta foarte diferit de cele ale cumpărătorului. Vânzătorul vrea să vândă proprietatea, așa că obiectivul său este ca pro forma să arate cât mai bine din punct de vedere al fluxului de numerar. La fel ca în cazul pro forma prea simplă despre care am discutat mai sus, multe cheltuieli cheie pot fi omise din formular. Acesta este motivul pentru care este atât de important pentru un cumpărător să aibă propria pro forma, pentru a face estimări și proiecții exacte privind cheltuielile și fluxul de numerar.

Pro forma vs. chirii și cheltuieli reale

Valoarea proprietăților rezidențiale se calculează pe baza comps sau a vânzărilor comparative a ceea ce au vândut alte proprietăți din zonă. Aceste informații sunt utile deoarece le oferă cumpărătorilor o idee bună despre cât de mult poate valora o proprietate. Ținând cont de acest lucru, nicio proprietate nu este la fel cu alta, astfel încât comps poate oferi o idee despre valoarea proprietății, dar nu poate fi cu adevărat prezisă.

Legătura cheie aici, este ca cumpărătorii să nu-și bazeze finanțarea pe pro forma, mai ales dacă este vorba de vânzători. Finanțarea ar trebui să se bazeze pe veniturile și cheltuielile reale, nu pe pro forma. Amintiți-vă, o pro forma este pur și simplu cea mai bună estimare a cheltuielilor proiectate.

Locații pro forma

Când analizați pro forma vânzătorului, asigurați-vă că chiriile proiectate se bazează pe chiriile reale. De exemplu, să presupunem că analizați o închiriere cu mai multe unități locative, iar vânzătorul enumeră chiriile la 1.500 de dolari pe lună, pentru fiecare unitate. Cumpărătorii trebuie să se uite la chiria medie reală a fiecărei unități, și nu la prețul cu care ar putea fi închiriate unitățile. Pentru a face acest lucru, comparați chiriile pentru fiecare unitate și calculați media. Această cifră va fi mult mai precisă și ar trebui să figureze pe pro forma dumneavoastră la rubrica „Chirie proiectată”.

Cheltuieli pro forma

Vânzătorii nu pot compensa suma de bani cheltuită cu cheltuielile de proprietate. Cu toate acestea, ei încearcă adesea să controleze cheltuielile timp de câteva luni sau până la un an înainte de a lista proprietatea pentru vânzare. În acest fel, ei pot aduce un argument pentru a lista o sumă mai mică de cheltuieli, făcând astfel ca proprietatea să pară mai profitabilă decât este în realitate.

Cel mai bun mod de a obține o idee mai precisă a cheltuielilor pentru proprietate este să vă uitați la o defalcare lună de lună pentru cel puțin ultimele 12 luni, ideal ar fi 2 ani.

Dacă nu reușiți să obțineți o defalcare a cheltuielilor lună de lună, (ceea ce este obișnuit), o opțiune este să obțineți estimări de la o companie de administrare a proprietății. Puteți, de asemenea, să comparați, fie cu alte proprietăți similare pe care le dețineți, fie să utilizați anumite reguli empirice, cum ar fi regula de 50%. (Regula de 50% este o presupunere simplă conform căreia 50% din venitul dvs. de închiriere va merge către cheltuielile de exploatare).

Ceea ce decideți să faceți, NU presupuneți că pro forma vânzătorului este o indicație exactă a cheltuielilor față de potențialul fluxului de numerar. Încă o dată, folosiți propria pro forma și faceți singuri verificarea faptelor.

Ce este o REAL Pro Forma™?

Vânzătorii de proprietăți cu venit pot fi foarte creativi în metodele lor de calculare a rentabilității. La urma urmei, ei pot vinde mult mai mult atunci când randamentele lor par a fi mai mari decât ale altora. Învățați cum să identificați pro forma înșelătoare și evitați să faceți o investiție proastă.

RealWealth stabilește standardul prin definirea REAL Property Pro Forma™, astfel încât investitorii să poată estima mai bine randamentele și să compare proprietățile.

Locația proiectată

În pro forma noastră REAL, folosim „Chiria proiectată” deoarece nimeni nu poate garanta chiriile de pe piață. Sumele se schimbă în funcție de sezon și de factorii economici. Investitorii ar trebui să ruleze întotdeauna numere presupunând că chiriile ar putea crește sau scădea cu 5%.

Impozite proiectate

Utilizăm „Impozite proiectate” deoarece proprietățile sunt uneori reevaluate după cumpărare și sumele pot fluctua fie în sus, fie în jos.

Asigurare proiectată

Utilizăm „Asigurare proiectată” deoarece investitorii pot primi diferite oferte de asigurare în funcție de creditul lor, de locația proprietății și de numărul de proprietăți deținute.

Cheltuieli de administrare a proprietății 8%

Cheltuielile de administrare a proprietății sau PM pot varia, dar o rată standard este între 8% și 10% din chirii în fiecare lună.

Întreținere prognozată 5%

Utilizăm 5% pentru rezervele de întreținere prognozate și rezervele pentru spații libere. Această cifră ar trebui să fie mai mare în cazul în care proprietatea este veche, în cartiere de clasă C sau nu a fost încă renovată. Plimbarea prin proprietate îi va da cumpărătorului o idee mai bună despre cât de mari vor fi cheltuielile de întreținere și costurile de reparații. La fel ca în cazul oricărei investiții imobiliare, acest lucru ar trebui să facă parte din procesul de due diligence.

Rata de neocupare proiectată 5%

Vânzătorii vor omite adesea rezervele de întreținere și de neocupare din proformele lor, deoarece acestea nu sunt cheltuieli reale. Acestea sunt pur și simplu estimări ale reparațiilor potențiale și ale spațiilor vacante pe care investitorul ar trebui să le bugeteze pentru cheltuielile viitoare. Investitorii experimentați adaugă întotdeauna aceste cifre la pro forma lor.

Câțiva investitori experimentați adaugă, de asemenea, mai multe rubrici, inclusiv taxele de relocare, costurile de contabilitate și de pregătire. Acest lucru depinde cu adevărat de dvs. în ceea ce privește cât de detaliat și conservator doriți să fiți în propria pro forma.

Fluxul de numerar proiectat

După ce aveți o idee mai bună despre care va fi fluxul de numerar net REAL estimat, împărțiți acest număr la suma de bani pe care ați investit-o în afacere. Acest număr va fi fluxul dvs. de numerar proiectat pentru proprietate.

Calcularea randamentelor proiectate folosind o pro forma

Utilizând șablonul imobiliar pro forma de mai sus, haideți să analizăm cum să calculăm randamentele noastre proiectate.

De exemplu, să spunem că ați plătit 77.000 de dolari în numerar pentru proprietate, inclusiv costurile de închidere. Fluxul de numerar net lunar de 610 dolari ar fi de 7.320 de dolari anualizat.

Divizați fluxul de numerar net anual preconizat la numerarul inițial investit pentru a calcula rentabilitatea cash on cash: 7 320 de dolari împărțit la 77 000 de dolari = 0,09 sau o rentabilitate de 9%.

Acum, să spunem că, în loc să cumpărați proprietatea cu numerar, alegeți să o finanțați. Dacă ar fi să finanțați proprietatea cu un avans de 20% la o dobândă de 5%, intrarea în numerar ar fi de 17.000 de dolari (avansul plus costurile de închidere), iar plata lunară a ipotecii ar fi de 322 de dolari.

Reduceți 322 de dolari din fluxul de numerar lunar de 610 dolari, iar fluxul de numerar net cu finanțare ar fi de 288 de dolari pe lună sau 3.456 de dolari anualizat.

3.456$ împărțit la 17.000$ = 0,20 sau un randament de 20%.

Adaugați cheltuieli suplimentare la Pro Forma dvs. după cum este necesar

Investitorii imobiliari pot alege să adauge deduceri fiscale, apreciere potențială și plata împrumutului dacă doriți să aveți o idee mai bună a randamentului dvs. total. Dar, pentru a compara cu adevărat o proprietate REALĂ la cheie de alta, utilizați pro forma REALĂ simplă de mai sus.

Concluzie

Sperăm că, după ce ați citit acest articol, ați învățat definiția pro forma imobiliară, cum să identificați o pro forma înșelătoare, cum să estimați cheltuielile cu exactitate și care pro forma este potrivită pentru dumneavoastră. Pe măsură ce analizați și comparați potențiale investiții imobiliare, profitați de foaia de calcul pro forma simplă și ușor de înțeles pentru a face estimări mai bune privind randamentul și pentru a evita să faceți o investiție proastă.

Dacă doriți o copie a șablonului nostru Excel pro forma imobiliară pentru a vă ajuta să calculați randamentele reale, pur și simplu alăturați-vă rețelei făcând clic pe link-ul de mai jos. Cea mai bună parte, a deveni membru al RealWealth este gratuită și oferă investitorilor acces la toate resursele noastre educaționale, inclusiv la foaia noastră de calcul pro forma gratuită.

Bonus: Descărcare gratuită a foii de calcul pro forma

Click aici pentru a descărca modelul Excel. Bucurați-vă!

Rețineți: această foaie de calcul vă va ajuta să vă analizați și să vă interpretați obiectivele financiare și diferitele oportunități de investiții. Informația este o estimare bazată pe informațiile pe care le-ați folosit. Deși calculele se bazează pe surse de încredere, toate informațiile trebuie verificate în mod independent. Nu există garanții sau obligații fiduciare între creatorul foii de calcul și utilizator. Nu se oferă niciun fel de consultanță financiară, juridică sau fiscală, iar acest lucru nu poate și nu ar trebui să înlocuiască un bun avocat și/sau contabil. Investițiile sunt riscante, iar performanța actuală sau trecută nu garantează rezultatele viitoare. Drepturi de autor 2014 – Michael Blackham