Florida Notice to Owner: Cum să trimiteți o NTO

Notificarea către proprietar (NTO) este una dintre cele mai importante notificări pre-lien în Florida. La fel ca majoritatea notificărilor pre-lien, acest document vă asigură și vă protejează dreptul de a depune un privilegiu mecanic în cazul în care apare o problemă de plată în cadrul unui proiect de construcție.

Acest ghid pas cu pas vă va ghida prin procesul de expediere corectă a notificării către proprietar, personal sau online, de la găsirea informațiilor necesare până la evitarea celor mai frecvente greșeli pe care antreprenorii și furnizorii le fac în îndeplinirea cerinței NTO.

Ce este notificarea către proprietar din Florida?

Notificarea către proprietar este o notificare preliminară obligatorie în Florida, ceea ce înseamnă că este un document care trebuie trimis la începutul proiectului.

Scopul notificării către proprietar este de a informa proprietarii și alte părți relevante despre participarea dumneavoastră la proiect. Notificarea către proprietar le permite, de asemenea, să știe că sunteți dispus să vă exercitați drepturile de retenție în cazul în care nu veți fi plătit pentru serviciile dumneavoastră.

Gândiți-vă la notificarea către proprietar ca la o modalitate proactivă de a vă păstra drepturile de retenție, ceea ce reprezintă, de asemenea, o bună ocazie de a deschide linii de comunicare cu părțile interesate aflate mai sus în lanțul de contractare.

Este necesară depunerea unei notificări către proprietar în Florida?

Toți participanții la construcție care nu sunt în contact direct cu proprietarul proprietății trebuie să servească o notificare către proprietar. Dacă sunteți un antreprenor, un subcontractant sau un furnizor de materiale care lucrează în subordinea unui antreprenor general, trebuie să depuneți o Notificare către proprietar.

Dacă sunteți un subcontractant sau un furnizor de materiale care lucrează în subordinea unui antreprenor general, trebuie să depuneți o Notificare către proprietar. Același lucru este valabil și în cazul în care sunteți un subsubcontractant sau un furnizor de materiale care lucrează în subordinea unui subcontractant.

Antreprenorii generali – părțile care au o relație contractuală directă cu un proprietar – nu sunt obligați să transmită o Notificare către proprietar; cu toate acestea, există alte cerințe de notificare care li s-ar putea aplica.

Rețineți că proprietarilor din Florida li se permite să solicite antreprenorilor generali o listă completă a subcontractanților și a furnizorilor de materiale din cadrul unui proiect. Dacă sunteți antreprenor principal și primiți o astfel de solicitare din partea unui proprietar, aveți la dispoziție 10 zile de la primire pentru a-i comunica o listă completă a subcontractanților și a furnizorilor de materiale aflați sub aripa dumneavoastră.

Există părți scutite de depunerea unei notificări către proprietar în Florida?

Da. Aceste părți NU sunt obligate prin lege să trimită o notificare către proprietar:

• Antreprenorii generali care au un contact direct cu proprietarul proprietății

Rețineți că, deși antreprenorii generali nu sunt obligați să trimită o notificare către proprietar în Florida, este posibil ca aceștia să fie nevoiți să trimită în continuare o altă notificare care să enumere toți subcontractanții sau furnizorii lor. În Florida, un proprietar de proprietate trebuie să le ceară antreprenorilor generali să le furnizeze o astfel de listă, iar antreprenorii generali trebuie să o notifice în termen de 10 zile de la primirea solicitării oficiale din partea proprietarului.

• Lucrători individuali și profesioniști în proiectare

Lucrătorii sunt persoanele care furnizează doar forța de muncă pentru proiect și nu trebuie să fie responsabili pentru furnizarea de materiale. Profesioniștii în proiectare, pe de altă parte, includ arhitecți, ingineri, designeri de interior etc.

• Participanții la proiecte de „îmbunătățiri ale lotizării”

Conform definiției din Florida Statutes Secțiunea 713.04, lucrările de îmbunătățire a subdiviziunilor includ următoarele: nivelarea, nivelarea, excavarea și umplerea terenului, inclusiv furnizarea de pământ de umplutură; nivelarea și pavarea străzilor, bordurilor și trotuarelor; construcția de șanțuri și alte instalații de drenare a zonei; instalarea de țevi și conducte pentru apă, gaz, electricitate, canalizare și drenaj; și construcția de canale și include, de asemenea, modificarea, repararea și refacerea tuturor acestor lucruri.

Trimiteți o notificare către proprietar

Cum să trimiteți în mod corespunzător o notificare către proprietar în Florida

Dacă sunteți unul dintre participanții la construcții care trebuie să trimită o notificare către proprietar, trebuie să urmați acești trei pași de bază:

1. Colectați informațiile necesare
2. Pregătiți documentul de notificare către proprietar
3. Întoarceți notificarea către proprietar

Colectați informațiile necesare

O notificare către proprietar în Florida trebuie să conțină informații specifice pentru ca aceasta să fie considerată valabilă. Acestea sunt informațiile pe care trebuie să le includeți în notificarea către proprietar:

• Numele și adresa proprietarului

Aceasta se referă la numele și adresa proprietarului. În cazul în care există mai mulți proprietari, cea mai bună practică este să trimiteți o notificare către proprietar fiecăruia dintre ei.

• Descriere generală a serviciilor sau materialelor

Aceasta este o declarație generală a tipului de servicii pe care le furnizați pentru proiect.

• Descriere a proprietății care este suficientă pentru identificare

Este o descriere a proprietății, pe care ar trebui să o puteți găsi în Avizul de începere afișat pe șantier sau în autorizația de construcție.

• Numele și adresa locatorului

Acesta este numele și adresa dumneavoastră.

• Numele antreprenorului general și al părții care v-a angajat

Acestea sunt numele părților de rang superior care nu sunt proprietarul proprietății. Dacă ați fost angajat de un subcontractant, scrieți detaliile atât ale antreprenorului general, cât și ale părții care v-a angajat.

Unde puteți găsi informațiile necesare pentru depunerea unei NTO în Florida?

Cel mai bun mod de a găsi toate informațiile relevante, cum ar fi numele proprietarului (proprietarilor) proprietății, este să căutați notificarea de începere sau autorizația de construcție.

Proprietarii sunt obligați să depună o notificare de începere în Florida. Puteți găsi o copie a acesteia fie într-un loc vizibil pe amplasamentul proiectului, fie în biroul grefierului din comitatul în care se află proiectul.

Puteți, de asemenea, să îi scrieți proprietarului proprietății sau antreprenorului general pentru a solicita o copie a Avizului de începere în Florida. Dacă tot nu puteți face rost de această notificare, puteți consulta în schimb autorizația de construcție.

Ce se întâmplă dacă nu găsiți toate informațiile de care aveți nevoie?

Puteți totuși să notificați o notificare a proprietarului în Florida dacă lipsesc una sau două informații. Puteți lăsa unele rubrici necompletate și puteți cere părții care primește notificarea să completeze informațiile în locul dumneavoastră.

Este, totuși, cea mai bună practică să vă asigurați că puteți dovedi că ați încercat să găsiți toate detaliile necesare. Puteți face acest lucru scriind toate informațiile pe care le-ați găsit pe notificarea de începere și, de asemenea, notați bucățile de informații care lipsesc.

Rețineți că nu sunteți răspunzător dacă informațiile scrise pe notificarea de începere sunt greșite și inexacte. Se așteaptă ca proprietarul proprietății să dea dovadă de diligență în depunerea Notificării de începere, iar participanții la construcție sunt, de asemenea, așteptați, în general, să folosească această notificare ca referință pentru documentele lor legate de privilegii.

O altă bună practică este să includeți o notă în Notificarea către proprietar din Florida prin care să solicitați destinatarului să furnizeze informațiile corecte sau care lipsesc dacă oricare dintre detaliile de pe NTO sunt inexacte.

Puteți, de asemenea, să faceți „apeluri la rece”. Contactați-vă clienții prin telefon pentru a le cere informațiile de care aveți nevoie. Cu toate acestea, rețineți că acest lucru trebuie făcut ca ultimă soluție. Dacă vi s-au dat informații greșite prin intermediul unui apel telefonic, nu există nicio urmă de hârtie care să dovedească faptul că persoana de la telefon a făcut o greșeală. Solicitarea de informații se face în continuare cel mai bine în scris.

În orice caz, nu lăsați ca informațiile lipsă să vă împiedice să notificați la timp notificarea proprietarului din Florida. Statutul din Florida spune că „erorile sau omisiunile” nu împiedică o parte constructoare să pună în aplicare o cerere, atâta timp cât a respectat în mod substanțial normele, în special cele referitoare la termenele limită obligatorii, limbajul de avertizare necesar pe formularul de notificare către proprietar și destinatarii obligatorii ai notificării.

Pregătiți documentul de notificare către proprietar

După ce aveți toate informațiile pregătite, trebuie acum să pregătiți documentul în sine. Rețineți că legile din Florida recomandă ca notificarea proprietarului să fie în mod substanțial similară cu un format specific și să conțină paragrafe specifice.

Cum se pregătește formularul de notificare a proprietarului din Florida

Mai jos este formularul de notificare a proprietarului conform secțiunii 713.06(c) din legile statului Florida. Rețineți că legea impune ca notificarea proprietarului să conțină un mesaj de avertizare specific:

Notificarea proprietarului din Florida trebuie să fie, de preferință, în forma de mai sus, deși aceasta nu este o cerință strictă. Puteți să adăugați mai multe detalii și să modificați formatarea, dar mesajul de avertizare trebuie să fie inclus. În niciun caz nu trebuie să omiteți să includeți avertismentul.

Trebuie să pregătesc notificări diferite pentru un proiect care se întinde pe mai multe loturi?

Răspunsul la această întrebare depinde de câte contracte și proprietari sunt implicați. În general, dacă lucrați la un proiect care acoperă mai multe loturi și suprafețe de teren separate, puteți transmite o singură notificare către proprietar dacă: a) există un singur contract în baza căruia furnizați servicii și b) există un singur proprietar al proprietății.

Dezvoltările de proprietăți imobiliare, de exemplu, implică de obicei mai multe loturi de teren. Atâta timp cât serviciile pe care le prestați pentru aceste loturi sunt toate în temeiul aceluiași contract și atâta timp cât toate aceste loturi aparțin aceluiași proprietar, trebuie să pregătiți o singură notificare către proprietar.

Dacă proprietatea mai multor terenuri este împărțită între mai mulți proprietari, cea mai sigură cale de urmat este să pregătiți notificări separate către proprietar și să le notificați fiecărui proprietar în parte.

Ideea este că ar trebui să notificați o notificare către proprietar pentru fiecare proprietate împotriva căreia ați putea depune un drept de retenție mecanică. În cazul în care diferiți proprietari sunt legați de mai multe proprietăți, chiar dacă lucrați în cadrul unui singur contract, există șanse să trebuiască să depuneți mai multe gajuri mecanice.

Aceasta implică faptul că, în Florida, se așteaptă să vă protejați dreptul de a depune un gaj mecanic împotriva fiecărui lot care este deținut de părți diferite.

Servește notificarea proprietarului

După ce ai pregătit notificarea proprietarului, trebuie apoi să o trimiți părților corespunzătoare.

Florida Notice to Owner Common Questions

Cui ar trebui să trimit notificarea proprietarului?

Formularul sugerat (ilustrat mai sus) recomandă, de asemenea, să specificați părțile cărora le trimiteți notificarea proprietarului. Section 713.06(2) prevede, în esență, că:

• Un sub-subcontractant sau un agent de materiale pentru un subcontractant trebuie să înmâneze o copie a notificării antreprenorului
• Un agent de materiale pentru un sub-subcontractant trebuie să înmâneze o copie a notificării către proprietar antreprenorului
• Un agent de materiale pentru un sub-subcontractant trebuie să înmâneze o copie a notificării către proprietar antreprenorului
• Un agent de materiale pentru un subsubcontractant trebuie să servească notificarea către proprietar subcontractantului, în cazul în care materialulistul cunoaște numele și adresa subcontractantului
• Un participant la construcție care trebuie să prezinte o notificare către proprietar trebuie, de asemenea, să servească o copie reprezentantului desemnat al proprietarului care este menționat în notificarea de începere a lucrărilor, dacă este cazul

În general, cea mai bună practică este să o trimiteți proprietarului (proprietarilor) proprietății, antreprenorului general, creditorului (dacă este cazul) și tuturor celorlalte părți aflate deasupra dumneavoastră în lanțul de contractare.
Amintește-ți că, în cazul în care proprietarul proprietății a specificat o persoană desemnată pe notificarea de începere, este esențial să trimiți notificarea de începere și persoanei desemnate de aceasta.

Când trebuie notificată notificarea proprietarului?

Avizul către proprietar poate fi trimis înainte de a începe să lucrați la un proiect sau în termen de 45 de zile de la data la care începeți să furnizați forță de muncă sau materiale pentru proiect.

Rețineți că, dacă sunteți un fabricant de materiale, prima dvs. zi de lucru începe în ziua fabricării. Materialele nu trebuie să fie încorporate în proiect pentru ca intervalul de timp de 45 de zile să înceapă să se împlinească.

Rețineți, de asemenea, că notificarea sau comunicarea notificării către proprietar intră în vigoare în momentul expedierii numai dacă documentul este trimis în termen de 40 de zile de la data la care începeți să prestați servicii pentru proiect (din secțiunea 713.18 din legile din Florida). În caz contrar, notificarea către proprietar va fi considerată notificată sau comunicată la momentul primirii.

Se consideră că este cea mai bună practică de afaceri să notificați notificarea către proprietar cât mai devreme posibil. Dacă este posibil, trebuie să notificați notificarea proprietarului chiar înainte de a începe să lucrați la un proiect. Pregătirea notificării către proprietar chiar înainte de termenul limită poate cauza probleme de conformitate, care pot fi fatale pentru drepturile dumneavoastră de gaj.

Cum ar trebui să se notifice notificarea către proprietar?

Notificarea către proprietar poate fi notificată prin livrare personală sau prin scrisoare recomandată, Global Express Guaranteed sau prin poștă certificată, cu francatură preplătită. Asigurați-vă că păstrați o documentație sau o dovadă că ați trimis notificarea prin poștă și că aceasta a fost primită.

Nu uitați să trimiteți o notificare către proprietar fiecărui proprietar dintr-un proiect, în special dacă proiectul acoperă mai multe parcele și loturi care sunt deținute de părți diferite. Rețineți că trimiteți o Notificare către proprietar pentru a vă proteja drepturile de gaj, așa că trebuie să trimiteți o notificare fiecărui proprietar care ar putea primi cererea dumneavoastră de gaj mecanic.

Ce se întâmplă dacă proprietatea unei proprietăți este transferată unei companii asociate? Ar trebui să trimit noului (noilor) proprietar(i) o altă notificare către proprietar?

Cazul Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation din Florida abordează această problemă. Curtea de apel districtuală a decis că transferul proprietății unei proprietăți către o societate asociată nu trebuie să declanșeze o nouă obligație de notificare a proprietarului. Instanța a explicat, de asemenea, că, dacă acest lucru este permis, proprietarii corporativi pot profita și pot schimba proprietatea pentru a zădărnici reclamanții de drepturi de retenție valabile.

Aceasta înseamnă că, dacă proprietatea unei proprietăți este transferată către o corporație asociată, nu se așteaptă să trimiteți o altă notificare către proprietar. Cu toate acestea, nu există încă o hotărâre în cazurile în care noii proprietari sunt complet neasociați cu proprietarii existenți ai proprietății.

Cele mai bune practici la pregătirea și notificarea proprietarului din Florida

Serviți notificarea proprietarului cât mai devreme posibil

Să știți că ratarea termenului limită de notificare a proprietarului este fatală pentru cererea dumneavoastră de ipotecă. Ar trebui să țineți cont de acest lucru și să includeți în procesul de proiect trimiterea unei notificări către proprietar din Florida cât mai devreme posibil. Dacă nu sunteți sigur dacă sunteți obligat să transmiteți o notificare către proprietar sau nu, cel mai bine este să fiți prudent și să transmiteți notificarea oricum, astfel încât să vă puteți proteja drepturile de retenție.

Amintiți-vă să transmiteți notificarea către proprietar tuturor părților din lanțul de contractare

Când transmiteți o notificare către proprietar, asigurați-vă că o livrați tuturor părților din lanțul de contractare. Acest lucru se referă la toate părțile care vă separă pe dumneavoastră și proprietarul proprietății. Dacă sunteți un subcontractant, de exemplu, trebuie să notificați notificarea proprietarului din Florida nu numai subcontractantului dumneavoastră, ci și antreprenorului general și proprietarului proprietății.

Conservați un document care să dovedească faptul că ați notificat în mod corespunzător notificarea proprietarului

Florida este foarte strictă în ceea ce privește impunerea cerinței de notificare a proprietarului, așa că asigurați-vă întotdeauna că aveți dovada livrării ori de câte ori notificați o notificare a proprietarului. Păstrați și urmăriți toate chitanțele de expediere. Dacă notificați notificarea către proprietar prin livrare personală, cereți destinatarului notificării să semneze un formular de confirmare de primire.

3 greșeli frecvente atunci când pregătiți și notificați notificarea către proprietar în Florida

Încălcarea termenului limită

Aceasta este cea mai periculoasă greșeală pe care o poate face cineva în ceea ce privește notificarea către proprietar în Florida. Statul nu tolerează notificarea tardivă a notificării către proprietar, ceea ce înseamnă că nu trebuie să așteptați până în ultimul moment pentru a notifica această notificare.

Rețineți că notificarea către proprietar poate fi depusă chiar înainte de a începe să lucrați la un proiect. Cea mai bună practică este să trimiteți notificarea către proprietar cât mai devreme posibil.

Nu includeți avertismentul necesar în document

Mesajul de avertizare trebuie să apară în notificarea către proprietar. Puteți fi liberali cu formatarea și includerea mai multor informații decât este necesar, dar nu renunțați la niciuna dintre informațiile pe care legile statului vă cer să le furnizați.

Informații obligatorii în notificarea proprietarului din Florida:

• Numele și adresa proprietarului
• Descrierea generală a serviciilor sau materialelor
• Descrierea proprietății care este suficientă pentru identificare
• Numele și adresa proprietarului
• Numele și adresa proprietarului
• . adresa
• Mesaj de avertizare

Nu a fost notificată sau comunicată părților corespunzătoare

Deși această greșeală poate să nu fie neapărat fatală pentru drepturile dumneavoastră de gaj mecanic, comiterea ei vă poate determina să treceți prin probleme pe care altfel le-ați putea evita.

Anunțul către proprietar este o modalitate bună de a vă menține la curent cu părțile de prim rang din lanțul de contractare. Uneori, proprietarii de imobile și creditorii sunt proactivi în a se asigura că toate părțile sunt plătite, astfel încât Notificarea către proprietar ar putea să vă facă să fiți plătit fără a fi nevoie să treceți printr-un privilegiu mecanic.

Rețineți, totuși, că Notificarea către proprietar nu este echivalentă cu un privilegiu mecanic. Acest document nu va greva o proprietate, deoarece nu este ceva pe care îl depuneți sau înregistrați în biroul unui funcționar de județ. Depunerea privilegiului mecanic va fi în continuare cel mai bun instrument al dvs. atunci când apar disputele de plată.

Lecturi suplimentare

• Cum să depuneți un privilegiu mecanic în Florida
• Notificare preliminară și notificare de intenție de privilegiu: Cum să vă asigurați drepturile de privilegiu
• Ghid de notificare a începerii: De ce, când și cum să se depună