Ai ceea ce îți trebuie pentru a fi proprietar?

Este un moment bun pentru a fi proprietar. Din 2007, numărul chiriașilor la nivel național a crescut în mod constant. Cu prețurile locuințelor încă ridicate, oamenii nu vor înceta să închirieze prea curând. Combinați cererea de unități locative cu șansa de a obține un venit pasiv, iar proprietățile imobiliare rezidențiale devin o investiție solidă și plină de satisfacții.

Dar proprietarii nu stau pur și simplu și lasă banii să intre. Va trebui să faceți o mulțime de cercetări înainte chiar de a cumpăra o proprietate. De asemenea, veți efectua o întreținere continuă, veți fi la curent cu legislația privind locuințele și veți echilibra satisfacția chiriașilor cu propriile nevoi. A fi proprietar vă va ține ocupat!

Pros

Pentru economii pe termen lung, o proprietate cumpărată cu înțelepciune nu poate fi întrecută. Chiria pe care o primiți vă completează ipoteca lunară și, eventual, alte cheltuieli. De asemenea, în mod ideal, proprietatea dvs. de închiriat își apreciază valoarea în timp.

În calitate de proprietar, sunteți eligibil pentru beneficii fiscale. Puteți deduce costurile de depreciere, cheltuielile de gestionare a proprietății și asigurarea, printre alte cheltuieli. (Asigurați-vă că țineți o evidență exactă.)

Banii pe care îi câștigați – și economisiți – de-a lungul timpului vă pot ajuta să vă atingeți obiectivele financiare. Zi de zi, fluxul de venituri vă ajută, de asemenea. Proprietarul Holly Johnson, care a deținut două proprietăți de închiriat unifamiliale timp de un deceniu, plănuiește să economisească banii din chirie pentru educația universitară a copiilor săi și pentru propria sa pensionare timpurie.

Cons

Problemele chiriașilor sunt responsabilitatea dumneavoastră 24/7/365. Apartament inundat? Vecini care se plâng? Veți primi apelul. Puteți angaja un administrator de proprietate pentru a vă ajuta cu lucrările de întreținere, dar ar trebui să fiți și dvs. la curent cu situația. Aveți nevoie de un cap calm și echilibrat. Ca să nu mai vorbim de o piele groasă – când vine momentul să evacuați un chiriaș care nu poate plăti, trebuie să acționați ca un proprietar de afacere.

„Adevărul: a fost de fapt multă muncă”, spune Johnson despre proprietățile sale de închiriat. „De exemplu, am petrecut mult prea multe weekenduri vopsind și curățând proprietățile noastre între chiriași. Am condus și am aranjat nenumărate întâlniri pentru a discuta proiecte de remodelare și reparații. A trebuit să ne ocupăm de o serie întreagă de probleme aleatorii, cum ar fi întârzieri la plata chiriei, vecini certăreți și animale de companie secrete.”

Și chiar și atunci când chiriașii se mută și aveți locuri libere, tot trebuie să plătiți ipoteca. În cele din urmă, riscul financiar vă aparține.

Iată cum să faceți ca investiția să merite.

Etapele

Faceți calculele: Cât vă puteți permite să investiți?

Planificați un avans de cel puțin 20 la sută din prețul de achiziție al proprietății de închiriat. Asigurați-vă că sunteți eligibil pentru un împrumut. Obținerea unui credit ipotecar pentru o proprietate de închiriat este diferită de contractarea unui împrumut pentru reședința principală.

Cel puțin, ar trebui să fiți în măsură să acoperiți ipoteca lunară cu veniturile de închiriere rămase. Nu uitați, trebuie să plătiți ipoteca chiar dacă chiriașii dvs. nu o plătesc!

Factorizați cheltuielile anuale și ocazionale, inclusiv următoarele:

• Costurile vacante preconizate (de obicei calculate la 5 până la 10 la sută din chiria anuală)
• Utilitățile pe care le acoperă proprietarul, cum ar fi apa și gazul
• Asigurarea proprietății și asigurarea de răspundere civilă
• Impozitele imobiliare
• Costurile de reparații în timp
• Serviciile profesionale (avocați, contabili, o companie de management)
• Conformitatea cu reglementările privind vopseaua cu plumb și azbestul

După ce ați decis ce să cereți ca chirie (a se vedea punctul 5), calculați randamentul anual la care vă puteți aștepta de la proprietatea dumneavoastră (venitul net împărțit la cheltuieli). Aceasta se numește rata de capitalizare. Este posibil să doriți să consultați un contabil în această etapă.

Învățați legile: De ce sunteți responsabil?

Locatarii au o mulțime de drepturi. Fiecare proprietar ar trebui să cunoască legile locale, de stat și federale referitoare la locuințele de închiriat din zonă. Chiar dacă nu înțelegeți anumite legi, sunteți responsabil pentru respectarea lor. Aici este cazul în care un avocat vă poate fi de folos pentru orice reglementări pe care nu le înțelegeți.

Legile federale includ legile anti-discriminare (pe care le vom aborda pe scurt în #6) și regulile de habitabilitate. De exemplu, vi se cere, de exemplu, să păstrați proprietatea sigură și locuibilă și sunteți răspunzător pentru orice vătămare rezultată dacă nu o faceți.

Legile statale specifică adesea reglementări privind proprietarul/locatarul: nivelul de acces la clădire, sumele necesare pentru depozitele de garanție și durata preavizului pe care trebuie să îl dați unui chiriaș înainte de a trebui să plece, printre alte aspecte de care vă veți ocupa. Aflați ce aveți dreptul să așteptați unul de la celălalt, atât dumneavoastră, cât și chiriașul.

Cercetați cartierele: Ce este la modă și în plină ascensiune?

Localizare, localizare, localizare, localizare! Analizați tendințele de ocupare a chiriilor în orice cartier în care doriți să cumpărați o proprietate. Cercetați ce plătesc chiriașii în zonă. Mai multe servicii online vă ajută cu estimări ale chiriilor pentru cartierele din întreaga țară.

Căutați chiriași de încredere și rate scăzute de neocupare. Alegeți o zonă în care oamenii vor să locuiască și vor continua să locuiască în viitorul apropiat. În mod ideal, ar trebui, de asemenea, să alegeți un cartier care vă este deja familiar.

Vreți confort maxim? Planificați să locuiți în apropierea sau pe proprietatea dumneavoastră de închiriat. Puteți cu ușurință să vă cazați, să efectuați reparații și să arătați proprietatea fără deplasări consumatoare de timp.

Relații: Formula dovedită pe care o folosim pentru cumpărarea de proprietăți de închiriat

Găsește o proprietate: Ce puteți întreține?

Dacă sunteți nou în domeniul imobiliar, încercați să începeți cu o chirie unifamilială. Locuințele unifamiliale sunt mai ușor de cumpărat și de întreținut și este mai puțin probabil să vină cu caracteristici care necesită multă întreținere. Ele sunt, de asemenea, mai accesibile în orice piață.

O altă opțiune bună este să investiți și să locuiți într-o locuință multifamilială. Veți fi aproape, iar plățile de chirie vă pot ajuta să acoperiți ipoteca. Veți avea, de asemenea, rate de neocupare mai mici. Atât investițiile unifamiliale, cât și cele multifamiliale au avantajele și dezavantajele lor – ca întotdeauna, faceți cercetări.

Stabiliți prețul: Cât puteți cere ca chirie?

Obiectivul este să ajungeți la o cifră care să vă acopere cheltuielile de exploatare și să vă aducă un randament al investiției. Pentru cheltuielile de exploatare, nu uitați să luați în calcul:

• Impozitele pe proprietate
• Asigurările
• Întreținerea regulată
• Posibilitatea de neocupare

Un proprietar din Arizona, de exemplu, alocă 5 la sută din venitul brut din chirie pentru întreținere și încă 5 la sută pentru reparațiile care vin odată cu neocuparea locuințelor.

Aici este de ajutor să știți cât cer chiriile similare din zonă. Vreți să fiți competitivi, dar nu atât de competitivi încât să alungați chiriașii. Luați în considerare cererea și oferta: puteți (în mod rezonabil) să măriți chiria dacă cererea este mare, dar s-ar putea să trebuiască să micșorați chiria dacă oferta este mare.

Găsește chiriași: Cine se potrivește?

Mulți chiriași caută online. Postați un anunț pe unul dintre cele câteva site-uri unde chiriașii caută anunțuri de la proprietarii de imobile sau creați-vă propriul site.

Când descrieți proprietatea, fiți concis. Evidențiați avantajele sau caracteristicile pozitive. Includeți fotografii, dacă este posibil. Chiriașii vor dori să știe numărul de dormitoare și băi, chiria lunară, depozitul de securitate și orice taxe suplimentare, cum ar fi utilitățile. De asemenea, puteți include informații despre accesibilitate (lift sau scări) și facilitățile din cartier.

După ce ați interesat potențialii chiriași, alegeți ocupanți de încredere care să reziste. Vacanța este probabil cel mai mare cost asociat cu a fi proprietar. Dacă puteți, stați la un interviu cu fiecare potențial ocupant pentru a vă asigura că vă simțiți bine unul cu celălalt.

Realizați o verificare a antecedentelor și a creditului pentru fiecare potențial chiriaș. Verificarea antecedentelor poate include rapoarte de cazier judiciar și rapoarte de evicțiune. Agențiile de depistare a chiriașilor vă pot ajuta – la fel ca și servicii precum USSearch și LexisNexis.

Când depistați chiriașii, cunoașteți reglementările Legii drepturilor civile și ale Legii privind locuințele echitabile. Vă este interzis să faceți discriminare pe bază de rasă, sex, origine națională, statut familial, religie sau dizabilități.

Planificați pentru neprevăzut: Cum veți face față problemelor?

Chiar dacă ați depus toate diligențele necesare, investiția în proprietăți de închiriat vine totuși cu riscuri. Deteriorarea proprietății și neplata se numără printre acestea. Nu toți chiriașii vor respecta regulile. Abilitățile bune de comunicare sunt primordiale, la fel ca și flexibilitatea și faptul de a ști când să tragi linie.

Și chiar și cu chiriași model, aparatele se strică. Asigurați-vă că bugetați mulți bani pentru întreținere. Faceți cunoștință cu instalatori și electricieni buni și aveți-i la dispoziție.

Mulți proprietari angajează companii de gestionare a proprietății pentru a face inspecții regulate și reparații pe teren. Va trebui să bugetați această cheltuială, dar o companie de management bună poate fi un mare economizor de timp.

Modalități alternative de a investi

Dacă ați citit cele de mai sus și încă sunteți dispus – sau chiar entuziasmat – să deveniți proprietar, bravo vouă. Dacă vă place în continuare ideea de a investi în imobiliare, dar vă înconjoară de două ori în ceea ce privește alegerea proprietății potrivite și relația cu chiriașii nevoiași, există alternative.

Ca exemplu, EquityMultiple pune în legătură investitorii cu proiectele imobiliare. Va trebui să fiți un investitor acreditat (ceea ce înseamnă că îndepliniți cerințele minime de venit și/sau de valoare netă) și, pentru majoritatea oportunităților, să aveți cel puțin 5.000 de dolari pentru a investi.

Rezumat

Investiția în imobiliare poate fi profitabilă, dar nu este un joc de îmbogățire rapidă vândut de unele cărți și informări TV; este nevoie de know-how, capital și multă muncă grea. Investitorii imobiliari de succes nu se pricep doar la depistarea afacerilor, ci se simt confortabil să lucreze cu o echipă de agenți imobiliari, brokeri ipotecari, administratori de proprietăți, avocați și alții pentru a conduce ceea ce este, în esență, o afacere cu jumătate de normă.

În cele din urmă, cu cât mai multă muncă și efort depuneți pentru a alege o proprietate pe care să o cumpărați, pentru a găsi chiriași și pentru a vă îmbunătăți proprietatea, cu atât mai profitabil veți fi ca investitor imobiliar. A fi un proprietar de succes este o investiție de timp și bani. Dar dacă rămâneți în fruntea lucrurilor, aveți mai multe șanse să obțineți profituri mari.

• De ce am cumpărat o proprietate de închiriat cu câștigul nostru de 40.000 de dolari
• Cum să obținem un credit ipotecar pentru o proprietate de închiriat

.