Recovação residencial 101: Quanto e quando pagar ao seu empreiteiro

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Projetos de renovação residencial muitas vezes envolvem muito dinheiro. Quando se trata de pagamento, não seria justo para um empreiteiro receber uma quantia fixa no final de um projeto, assim como não seria justo para um proprietário de casa pagar o custo total adiantado. Na verdade, as condições de pagamento são uma das considerações mais importantes de qualquer contrato de construção.

Quanto se paga inicialmente, como os pagamentos subsequentes são espaçados, e em que se baseiam devem ser discutidos e acordados num contrato escrito antes do início de qualquer trabalho. Para pequenos projetos, os termos podem ser simples: um depósito adiantado, uma quantia a meio e a quantia final após a conclusão. Mas para algo mais complicado, outras considerações precisam ser levadas em conta para evitar dores de cabeça.

Na maioria dos casos, o Contratante Geral (CG) que você contrata contratará subempreiteiros para fazer alguns, se não a maior parte do trabalho. Por exemplo, a GC pode construir paredes e pintar, mas contratar canalizadores, eletricistas e instaladores de pisos para assumir trabalhos especializados. Como as condições de pagamento devem estar sempre vinculadas à quantidade de obra concluída, um bom contrato deve incluir um cronograma de valores – um formulário produzido pela GC indicando o custo total do projeto dividido nas diversas áreas de trabalho. Embora a periodicidade de pagamento seja negociável, um pedido de pagamento da CG deve incluir uma lista da percentagem de trabalho completo para cada área no calendário de valores. Se o custo do trabalho de canalização estiver listado como $10.000, a CG poderá indicar 50% completo e um valor correspondente devido de $5.000,

Mas como é que um proprietário de casa verifica se a percentagem de trabalho completo é exacta? Como é que verificam se os subempreiteiros receberam pagamento por trabalho para o qual a CG está a facturar? E, como pode um proprietário ter a certeza que o CG permanecerá no trabalho até à conclusão?

Para pequenos projectos, os termos podem ser simples: um depósito adiantado, um montante a meio e o montante final após a conclusão. Mas para algo mais complicado, outras considerações devem ser levadas em conta para evitar dores de cabeça.

No que diz respeito à primeira questão, o proprietário deve confiar na experiência do seu profissional de design para julgar se a quantia solicitada é ou não legítima. Mas como um pedido de pagamento pode incluir trabalho completo que não é totalmente visível, a honestidade do seu CG desempenha um papel importante. Escolher um GC de confiança é crucial e o nosso conselho é sempre verificar as referências. Fale com vários clientes e subcontratados do passado para obter uma imagem completa e não envernizada do que pode esperar. Se persistirem dúvidas, trabalhe com outra pessoa.

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Não obstante, porque os contratos de subcontratação são feitos diretamente com o CG, um proprietário geralmente tem conhecimento limitado dos termos de pagamento entre as duas partes. Como protecção ao proprietário, as formas padrão de acordo entre proprietário e empreiteiro indicam que a GC é responsável pelo pagamento aos seus subempreiteiros no prazo de sete dias após receber o pagamento de um proprietário. Mas para obter provas de que esse pagamento foi feito, um proprietário pode exigir “renúncias de penhora” com cada pedido de pagamento. Um penhor é um direito de manter a posse de uma propriedade pertencente a outra até que uma dívida seja paga por essa pessoa. Uma renúncia de penhor é um documento que declara que em troca do pagamento, o empreiteiro e subempreiteiros renunciam ao seu direito futuro de reivindicar propriedade associada ao pagamento a ser solicitado.

Quando se trata de manter uma GC no trabalho até à conclusão, os proprietários podem reter um “retenção” normalmente igual a 10% do valor de todos os pagamentos. A CG recebe estes 10% finais após a conclusão satisfatória de todo o projecto – um julgamento normalmente feito pelo profissional de design do proprietário.

Embora os termos de pagamento sejam apenas um aspecto de um projecto de construção, é essencial que sejam claramente definidos antes do tempo. Recomendamos termos de consultoria encontrados no contrato padrão do AIA entre proprietário e empreiteiro. Eles não podem garantir o sucesso de um projeto, mas a falta de tais termos levará quase certamente a dificuldades que poderiam ter sido evitadas.