Pro Forma Real Estate: Tudo o que você precisa saber

Resumo: Neste artigo, você aprenderá as definições pro forma dos imóveis, o que um pro forma deve incluir, como reconhecer e evitar pro forma enganosa, e porque os investidores devem considerar o uso do nosso REAL Property™ Pro Formas para melhor comparar propriedades e estimar retornos.

Introdução

Um pro forma nos imóveis é um documento importante para os vendedores conhecerem e entenderem. Reunir as estimativas mais precisas de despesas no seu pro forma poderia significar a diferença entre o fluxo de caixa negativo e positivo. Um pró-forma cuidadosamente calculado é uma ferramenta essencial para todos os investidores imobiliários que procuram comprar imóveis. A utilização do pro forma correcto permitir-lhe-á comparar propriedades de investimento e evitar fazer um mau investimento.

O que é um pro forma em Imóveis?

Um pro forma é um termo latino que significa “por causa da forma”. No mundo dos investimentos, descreve um método de cálculo de resultados financeiros para enfatizar os valores atuais ou projetados.

Uma propriedade pro forma em bens imóveis são essencialmente as suas projecções de fluxo de caixa. Essas projeções ajudarão a determinar o fluxo de caixa mensal previsto da propriedade, bem como as despesas, incluindo impostos e o ROI esperado.

O que um pro forma deve incluir

Há quatro itens importantes que devem ser incluídos no pro forma de um comprador. Os quatro itens incluem, reparos, perda de vagas, gerenciamento de propriedade e diversos.

1. Reparações. Mesmo que o imóvel que você está comprando tenha sido recentemente renovado, espere reservar dinheiro todo mês para reparos e manutenção. Tipicamente, guardar 5% do aluguel a cada mês cobrirá todas as despesas necessárias. No entanto, se você está comprando um imóvel mais antigo, os compradores podem querer considerar mais de 5%.
2. Perda de imóvel vago. Esta é tipicamente a despesa mais elevada na sua folha pro forma. Os compradores terão de considerar a duração do seu arrendamento e a quantidade de tempo que o imóvel pode estar vago entre os inquilinos. Além disso, após a mudança de um inquilino, haverá um período de tempo em que a limpeza, pintura e reparos serão realizados antes da mudança do próximo inquilino.
3. Gestão do imóvel ou PM. Isto é frequentemente deixado de lado quando um comprador espera gerir a propriedade por conta própria. Mesmo que esteja a planear gerir a sua própria propriedade, certifique-se de que esta linha está incluída porque vai querer ser compensado pelo seu tempo e quaisquer despesas relacionadas. Se não está a planear receber qualquer compensação por gerir a propriedade, ainda é importante incluir porque o mérito financeiro da propriedade é baseado em todas as despesas relacionadas. Se você está planejando contratar um gerente de propriedade, normalmente custam entre 8% e 10%.
4. Diversos. Esta linha no pro forma pode ser usada para qualquer outra despesa. Nós gostamos de incluir custos de seguro projetados. No entanto, despesas como honorários legais, custos de publicidade e impostos podem ser incluídos nesta categoria.

Como Reconhecer e Evitar Formas Pró-forma Enganosas

É muito comum ver várias versões diferentes de pro forma de empresas chave-na-mão, agentes imobiliários, corretores e vendedores. Algumas são demasiado simples, enquanto outras são complexas e confusas. Raramente encontramos um pro forma que diz a verdade.

Os vendedores devem estar cientes disso e extremamente cautelosos ao analisar o pro forma de um vendedor. A melhor prática é encontrar um pro forma que se adapte às suas necessidades e usá-lo, em vez do pro forma do vendedor.

Exemplos pro forma líderes

Um exemplo de um pro forma demasiado simples de um website de um fornecedor de propriedades chave-na-mão inclui o seguinte: Preço de compra, aluguel anual bruto, Fluxo de caixa por mês e Apreciação. Este pro forma em particular assume que não haverá nenhuma despesa, o que é impossível. Também inclui a valorização no retorno do fluxo de caixa, que ninguém pode realmente prever.

Outro exemplo de um pró-forma enganoso é aquele que é muito confuso e complexo. Um pró-forma excessivamente complexo inclui linhas de itens como: Impostos mensais, Seguro/HOA, Despesas de manutenção (3%), Taxa de vagas, Fluxo de caixa líquido mensal, Fluxo de caixa líquido anual, Redução do principal, Retorno de caixa acumulado e TIR, etc.

Embora este pro forma inclua manutenção e vacância, não acrescenta despesas reais a estas linhas. Não só isso, 3% é demasiado baixo para as despesas de manutenção estimadas. Ele também adiciona redução principal como parte da TIR. Muitos investidores imobiliários não sabem o que significa TIR. Além disso, e se você estivesse pagando em dinheiro pelo imóvel? Os números seriam muito diferentes e não ajudam os investidores a comparar propriedades da mesma forma.

Muitos vendedores ou empresas imobiliárias chave-na-mão irão desnecessários itens à sua pro forma para confundir o comprador ou fazer com que a propriedade de investimento pareça mais lucrativa do que realmente é. A seguir discutiremos a diferença entre o aspecto pro forma de um vendedor e o aspecto pro forma de um comprador.

Pro forma do vendedor vs Pro forma do comprador

Se você está familiarizado com pro forma, é muito claro que as despesas projetadas do vendedor serão muito diferentes das do comprador. O vendedor quer vender o imóvel, portanto seu objetivo é fazer com que o pro forma pareça o mais fluxo de caixa possível. Assim como o pró-forma muito simples que discutimos acima, muitas despesas chave podem ser deixadas de fora do formulário. É por isso que é tão importante para um comprador ter sua própria pro forma, para fazer estimativas e projeções precisas sobre despesas e fluxo de caixa.

Pro Forma vs. Rendas e Despesas Reais

O valor dos imóveis residenciais são calculados com base em comps ou vendas comparativas do que outros imóveis na área venderam. Esta informação é útil porque dá aos compradores uma boa ideia do valor que um imóvel pode ter. Tendo isto em mente, nenhum imóvel é igual a outro, por isso os comps podem fornecer uma ideia do valor do imóvel, mas não pode ser realmente previsto.

A chave para o sucesso aqui, é que os compradores não baseiem o seu financiamento no pro forma, especialmente se forem os vendedores. O financiamento deve ser baseado nas receitas e despesas reais, não no pro forma. Lembre-se, um pro forma é simplesmente o seu melhor palpite sobre as despesas projetadas.

Rendas pro forma

Ao analisar o pro forma do vendedor, certifique-se de que as rendas projetadas são baseadas nas rendas reais. Por exemplo, digamos que você está olhando para um aluguel de várias unidades e o vendedor lista aluguéis de $1.500 por mês, para cada unidade. Os compradores precisam olhar para a renda média real de cada unidade, e não para o que as unidades poderiam alugar. Para fazer isso, compare as rendas de cada unidade e calcule a média. Este número será muito mais preciso e deve ser listado no seu pro forma em “Aluguel Projetado”.

Despesas Pro Forma

Vendedor não pode compensar a quantidade de dinheiro gasto em despesas de propriedade. No entanto, eles frequentemente tentam controlar as despesas durante vários meses, ou até um ano antes de listar o imóvel para venda. Dessa forma eles podem fazer um argumento para listar uma quantidade menor de despesas, fazendo com que o imóvel pareça mais lucrativo do que realmente é.

A melhor maneira de ter uma ideia mais precisa das despesas com o imóvel é olhar para uma repartição mês a mês durante pelo menos os últimos 12 meses, idealmente 2 anos.

Se não conseguir obter uma repartição mensal das despesas, (o que é comum), uma opção é obter estimativas de uma empresa de gestão imobiliária. Você também pode compará-la, seja com outras propriedades similares que você possui, ou usar certas regras básicas, como a regra dos 50%. (A regra dos 50% é uma simples suposição de que 50% da sua renda de aluguel irá para despesas operacionais).

O que quer que decida fazer, NÃO assuma que o pro forma do vendedor é uma indicação precisa das despesas versus o potencial de fluxo de caixa. Mais uma vez, use seu próprio pro forma e faça a verificação dos fatos você mesmo.

O que é um REAL Pro Forma™?

Vendedores em propriedades de renda podem ser muito criativos em seus métodos de cálculo de retorno. Afinal de contas, eles podem vender muito mais quando seus retornos parecem ser mais altos que outros. Aprenda como detectar pro formas enganosas, e evite fazer um mau investimento.

RealWealth está a definir o padrão ao definir o REAL Property Pro Forma™, para que os investidores possam estimar melhor os retornos e comparar propriedades.

Renda Projetada

No nosso REAL pro forma, usamos o “Aluguel Projetado” porque ninguém pode garantir aluguéis de mercado. Os valores mudam por estação e por factores económicos. Os investidores devem sempre correr os números assumindo que as rendas podem aumentar ou diminuir em 5%.

Impostos Projetados

Usamos “Impostos Projetados” pois os imóveis são por vezes reavaliados após a compra e os valores podem flutuar tanto para cima como para baixo.

Seguro projectado

Usamos “Seguro projectado” porque os investidores podem receber diferentes cotações de seguro com base no seu crédito, localização da propriedade e número de propriedades possuídas.

Preço de Gestão de Propriedade 8%

Preço de Gestão de Propriedade ou PM pode variar, mas uma taxa padrão está entre 8% e 10% dos aluguéis a cada mês.

Manutenção projectada 5%

Utilizamos 5% para manutenção projectada e reservas de vagas. Este número deve ser maior se o imóvel for antigo, em bairros da classe C ou se ainda não tiver sido renovado. Andar pelo imóvel dará ao comprador uma melhor idéia de quanto serão as despesas de manutenção e os custos de reparação. Como em qualquer investimento imobiliário, isto deve fazer parte da sua due diligence.

Vaga projectada 5%

Vendedores deixarão muitas vezes de fora as reservas de manutenção e de vagas das suas pró-formas porque não são despesas reais. São simplesmente estimativas de potenciais reparos e vagas que o investidor deve orçar para despesas futuras. Investidores experientes sempre adicionam estes números às suas pró-forma.

Alguns investidores experientes também adicionam mais itens de linha incluindo taxas de relançamento, contabilidade e custos de preparação. Isto é realmente com você sobre o quão detalhado e conservador você quer ser em sua própria pró-forma.

Fluxo de caixa projetado

Após você ter uma idéia melhor de qual será seu fluxo de caixa real líquido estimado, divida esse número pela quantidade de dinheiro que você colocou no negócio. Este número será seu fluxo de caixa projetado na propriedade.

Cálculo do Retorno Projetado Usando um Pro Forma

Usando o modelo imobiliário pro forma acima, vamos caminhar através de como calcular nossos retornos projetados.

Por exemplo, digamos que você pagou $77.000 em dinheiro pelo imóvel, incluindo os custos de fechamento. O fluxo de caixa líquido mensal de $610 seria de $7.320 anuais.

Dividir o fluxo de caixa líquido anual projetado pelo caixa inicial investido para calcular o retorno de caixa: $7.320 dividido por $77.000 = .09 ou um retorno de 9%.

Agora, digamos que ao invés de comprar a propriedade com dinheiro, você escolhe financiar. Se você fosse financiar a propriedade com 20% de desconto a 5% de juros, seu dinheiro seria $17.000 (adiantamento mais custos de fechamento) e seu pagamento mensal da hipoteca seria $322.

Subtraia $322 do fluxo de caixa mensal de $610 e seu fluxo de caixa líquido com financiamento seria de $288 por mês ou $3.456 anualizado.

$3.456 dividido por $17.000 = .20 ou um retorno de 20%.

Adicionar despesas adicionais ao seu Pro Forma como necessário

Os investidores imobiliários podem optar por adicionar deduções de impostos, valorização potencial e pagamento de empréstimos se você quiser ter uma idéia melhor do seu retorno total. Mas para realmente comparar um imóvel REAL chave na mão de outro, use o simples pro forma acima.

Conclusão

Esperativamente, após ler este artigo, você aprendeu a definição de imóvel pro forma, como identificar um pro forma enganoso, como estimar as despesas com precisão, e qual pro forma é certa para você. Ao analisar e comparar potenciais investimentos imobiliários, aproveite a nossa folha de cálculo pro forma simples e fácil de entender para fazer melhores estimativas de retorno e evitar fazer um mau investimento.

Se quiser uma cópia do nosso modelo REAL Estate Pro Forma excel para ajudar a calcular os retornos reais, basta aderir à Rede clicando no link abaixo. A melhor parte, tornar-se um membro do RealWealth é gratuito e dá aos investidores acesso a todos os nossos recursos educacionais, incluindo nossa planilha pro forma gratuita.

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Please note: esta planilha ajudará você a analisar e interpretar suas metas financeiras e diferentes oportunidades de investimento. A informação é uma estimativa baseada na informação que você usou. Embora os cálculos sejam baseados em fontes confiáveis, todas as informações devem ser verificadas de forma independente. Não existem garantias ou deveres fiduciários entre o criador da planilha e o usuário. Nenhum conselho financeiro, legal ou fiscal está sendo dado e isto não pode e não deve substituir um bom advogado e/ou contador. O investimento é arriscado e o desempenho atual ou passado não garante resultados futuros. Copyright 2014 – Michael Blackham