Williams Mullen

06.01.2012 Not All Surveys are Created Equal – The Benefit and Uses of an ALTA SurveyBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Choć większość kredytodawców wymaga badania tytułu prawnego przed sfinansowaniem nabycia nieruchomości komercyjnej, wymagania dotyczące badania nie są tak powszechne. Istnieje wiele kwestii, które mogą być ujawnione przez badanie nieruchomości, które nie mogą być uzyskane z wyszukiwania tytułu. Istnieje kilka rodzajów badań, które kredytodawca może rozważyć, ale badania graniczne i ALTA badania są prawdopodobnie najbardziej powszechne. Przeglądy graniczne pokazują linie graniczne pomiędzy działkami, ale niekoniecznie wszelkie ulepszenia na nieruchomości. Badania ALTA są badaniami granicznymi tworzonymi zgodnie z zestawem minimalnych standardów przyjętych wspólnie przez American Land Title Association (ALTA) i American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). Geodeta polega na tych szczegółowych standardach, aby przygotować pomiar, który jest zgodny z potrzebami jednego lub obu nabywców nieruchomości i kredytodawców oraz wymaganiami ubezpieczyciela tytułu prawnego. ALTA i ACSM wydały aktualną wersję tych wymogów w 2011 roku.

Ale chociaż badanie granic może kosztować znacznie mniej niż badanie ALTA, badanie ALTA jest bardziej intensywne i dostarczy bardziej wszechstronnych i szczegółowych informacji. Badanie ALTA dostarcza informacji na temat granic nieruchomości i służebności, a także ulepszeń, takich jak ogrodzenia, szlaki, drogi, prawa drogi i inne cechy na nieruchomości, które mogą mieć wpływ na własność nieruchomości i mogą wymagać dalszego dochodzenia w sprawie możliwości niekorzystnych praw. Badanie ALTA pokaże również środki dostępu do nieruchomości, klasyfikację strefową dla nieruchomości oraz klasyfikację strefy powodziowej dla nieruchomości. Pomiary graniczne często nie posiadają poziomu szczegółowości wymaganego przez nabywcę nieruchomości komercyjnej lub kredytodawcę, aby prawidłowo ocenić nieruchomość.

Kredytodawcy powinni wymagać badań ALTA, aby zapewnić, że ich interesy bezpieczeństwa i inwestycje są chronione przed niekorzystnymi roszczeniami, które mogą nie być ujawnione przez tytuł wyszukiwania. Informacje zawarte w ekspertyzie ALTA pomogą pożyczkodawcy i nabywcy w ocenie nieruchomości pod kątem potencjalnego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania nieruchomości.

Istnieje pięć (5) głównych problemów, które pożyczkodawca będzie chciał rozwiązać podczas przeglądu ekspertyzy ALTA. Po pierwsze, zamawiając badanie, kredytodawca może zażądać, aby geodeta sporządził również opis prawny dla nieruchomości, aby kredytodawca mógł porównać opis prawny geodety z opisem prawnym w zobowiązaniu do wydania tytułu. Jeśli opisy prawne nie są takie same, to może być problem, który musi być rozwiązany.

Po drugie, kredytodawca musi zbadać służebności i prawa drogi, które są pokazane na badania w celu określenia, w jaki sposób obciążają lub korzyści z nieruchomości. Niektóre rodzaje służebności i praw drogi, a ich lokalizacja, może kolidować z nabywcy zamierzonego wykorzystania nieruchomości. Ważne jest również porównanie służebności wykazanych w badaniu ze służebnościami wymienionymi jako wyjątki w zobowiązaniu do wydania tytułu prawnego, aby potwierdzić, że wszystkie wyjątkowe służebności są wykazane w badaniu i vice-versa.

Po trzecie, pożyczkodawca powinien ustalić, czy istnieją jakiekolwiek obciążenia związane z badaną nieruchomością. Obciążenie to nakładanie się ulepszenia z jednej nieruchomości na nieruchomość innej lub nakładanie się na służebność. Obciążenia są stosunkowo powszechne i mogą wymagać łatwego leczenia (np. przyznania służebności); niektóre obciążenia mogą być jednak kosztowne i trudne do wyleczenia.

Po piąte, pożyczkodawca może skorzystać z badania ALTA, aby określić, w jaki sposób właściciel lub nabywca może uzyskać dostęp do nieruchomości. Badanie ALTA pokaże badaną nieruchomość i otaczające ją nieruchomości oraz pomoże pożyczkodawcy określić, czy nabywca ma dostęp do wydzielonej drogi. Jeśli nieruchomość nie ma takiego dostępu, to prawdopodobnie jest ona zablokowana, a właściciel lub nabywca nie będzie miał legalnego sposobu dostępu do nieruchomości. Jeśli badana nieruchomość jest zablokowana, kredytodawca powinien wymagać, aby właściciel lub nabywca uzyskał i zarejestrował służebność wejścia i wyjścia, zanim transakcja zostanie zamknięta.

Niektóre z pozycji pokazanych na ankiecie ALTA mogą być trudne do zrozumienia, więc pożyczkodawca nie powinien wahać się skontaktować z geodetą, aby zadawać pytania i zgłaszać wątpliwości.

W celu uzyskania dalszych informacji na ten temat, prosimy o kontakt z autorem lub dowolnym członkiem zespołu Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E. E-News jest kwartalną publikacją produkowaną przez prawników w Williams Mullen Usługi Finansowe & Sekcja Nieruchomości i Financial Services Industry Service Group.
Pytania redakcyjne należy kierować do John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] lub Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Informacje te mają charakter edukacyjny i nie są i nie powinny być interpretowane jako porady prawne. Czytelnicy, którzy mają szczególne potrzeby w konkretnych kwestiach, powinni skorzystać z usług kompetentnego adwokata.

Kontakt z nami | 1-804-420-6288Kontakt z nami | 1-804-420-6288
.