Proces eksmisji w Arkansas: Zasady dla Właścicieli i Zarządców Nieruchomości

W Arkansas, eksmisje są regulowane przez Kodeks Arkansas, a właściciele muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur określonych przez Kodeks Arkansas podczas eksmisji lokatora. W przeciwnym razie eksmisja może nie być ważna.

W niniejszym artykule wyjaśnione zostaną podstawowe zasady i procedury, których właściciele i zarządcy nieruchomości muszą przestrzegać podczas eksmisji lokatora w Arkansas.

Wiadomość o rozwiązaniu umowy z podaniem przyczyny

Jeśli właściciel chce eksmitować lokatora przed wygaśnięciem jego umowy najmu lub dzierżawy, właściciel musi mieć prawny powód. W Arkansas, prawny powód obejmuje niezapłacenie czynszu, naruszenie umowy najmu lub dzierżawy, lub popełnienie pewnych nielegalnych czynów. Pierwszym krokiem w procesie eksmisji jest wypowiedzenie umowy najmu. Wynajmujący może wypowiedzieć najem, wręczając najemcy pisemne wypowiedzenie. W zależności od powodu eksmisji wymagane są różne rodzaje zawiadomień.

• Niepłacenie czynszu: Wynajmujący ma dwie możliwości, gdy eksmituje najemcę za niepłacenie czynszu. Wynajmujący może złożyć pozew cywilny przeciwko najemcy, zwany również pozwem o bezprawne zatrzymanie (unlawful detainer lawsuit). Albo wynajmujący może wnieść przeciwko najemcy zarzuty karne. Jest to znane jako metoda „failure to vacate”. Te dwie różne metody wymagają różnego rodzaju zawiadomień. (Więcej informacji na temat tych dwóch metod można znaleźć w Office of the Attorney General i Arkansas Legal Services.)
  • Metoda Unlawful Detainer: Jeżeli wynajmujący chce wyeksmitować najemcę przy użyciu metody bezprawnego zatrzymania (która jest powództwem cywilnym), wówczas musi on wręczyć najemcy trzydniowe wypowiedzenie. Wypowiedzenie to musi informować najemcę, że ma on trzy dni na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu, albo wynajmujący wypowie najem i wniesie przeciwko najemcy pozew o bezprawne zatrzymanie (patrz Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Metoda Nieudanego Opróżnienia: Jeżeli wynajmujący chce wyeksmitować najemcę metodą nieopróżnienia (która jest działaniem karnym), wówczas musi on wręczyć najemcy dziesięciodniowe wypowiedzenie. Zawiadomienie to musi informować najemcę, że ma on dziesięć dni na wyprowadzenie się z wynajmowanego lokalu. Jeżeli najemca pozostanie w wynajmowanym lokalu dłużej niż dziesięć dni, zostanie on ukarany grzywną w wysokości $25 dziennie za każdy następny dzień. Po upływie dziesięciu dni wynajmujący może wnieść oskarżenie karne przeciwko najemcy, jeżeli najemca nadal mieszka w wynajmowanym lokalu (patrz Ark. Code Ann. § 18-16-101).

W przypadku jakichkolwiek pytań dotyczących tych dwóch metod, wynajmujący powinien skonsultować się z prawnikiem.

• Naruszenie Umowy Najmu lub Dzierżawy: Właściciel może również eksmitować najemcę za naruszenie umowy najmu lub dzierżawy. W tej sytuacji wynajmujący musi dać najemcy 14-dniowe wezwanie do usunięcia naruszenia. Zawiadomienie to musi informować najemcę, że ma on 14 dni na usunięcie naruszenia lub że wynajmujący wypowie najem. Jeżeli najemca nie naprawi naruszenia w ciągu 14 dni, wówczas wynajmujący może wnieść przeciwko najemcy powództwo o bezprawne zatrzymanie (patrz Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Pozwy karne: Wynajmujący może również eksmitować najemcę za popełnienie pewnych czynów karalnych w wynajmowanym lokalu. Czyny te obejmują nielegalny hazard, prostytucję i nielegalną sprzedaż alkoholu. W takiej sytuacji wynajmujący może wręczyć najemcy bezwarunkowe wypowiedzenie umowy. Wypowiedzenie to musi informować najemcę, że wynajmujący natychmiast wypowiada umowę najmu i że najemca musi się wyprowadzić z wynajmowanego lokalu w ciągu trzech dni. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się z wynajmowanego lokalu, wówczas wynajmujący może wnieść przeciwko najemcy powództwo o bezprawne zatrzymanie (patrz Ark. Code Ann. § 18-60-304).

Wiadomienie o rozwiązaniu umowy bez podania przyczyny

Jeśli wynajmujący chce wyeksmitować najemcę, ale nie ma prawnego powodu, musi on poczekać, aż upłynie termin najmu, zanim zacznie oczekiwać, że najemca się wyprowadzi. W niektórych przypadkach, wynajmujący może nadal potrzebować dać najemcy pisemne wypowiedzenie o przeprowadzce.

Month-to-Month Tenancy

Jeśli wynajmujący chce zakończyć najem miesiąc po miesiącu, ale nie ma prawnego powodu do eksmisji najemcy, wówczas może on dać najemcy pisemne 30-dniowe wypowiedzenie o opróżnieniu lokalu. Zawiadomienie to poinformuje najemcę, że umowa najmu zakończy się za 30 dni i najemca musi wyprowadzić się z wynajmowanego lokalu do tego czasu. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się do tego czasu, wówczas wynajmujący może złożyć pozew o eksmisję przeciwko najemcy (patrz Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Mieszkanie na czas określony

Jeżeli wynajmujący chce zakończyć umowę najmu na czas określony, ale nie ma prawnego powodu do eksmisji najemcy, wówczas wynajmujący będzie musiał poczekać, aż umowa najmu wygaśnie, zanim będzie oczekiwał, że najemca się wyprowadzi. Wynajmujący nie musi dać najemcy pisemnego zawiadomienia o przeprowadzce, chyba że warunki najmu wyraźnie wymagają, aby wynajmujący to zrobił.

Obrona eksmisji najemcy

Nawet jeśli wynajmujący ma ważny powód prawny, aby eksmitować najemcę, najemca może nadal zdecydować się walczyć z eksmisją. Najemca może mieć ważną obronę prawną, taką jak zaniedbanie przez wynajmującego utrzymania lokalu do wynajęcia lub dyskryminowanie najemcy przez wynajmującego. Decyzja najemcy o walce z eksmisją może zwiększyć koszty pozwu o eksmisję i dać najemcy więcej czasu na pozostanie w wynajmowanym lokalu. Tenant Defenses to Evictions in Arkansas posiada więcej informacji na ten temat.

Removal of the Tenant

Jedynym sposobem, w jaki wynajmujący może usunąć najemcę z wynajmowanego lokalu, jest wygranie procesu sądowego o eksmisję przeciwko najemcy. Wynajmującemu nigdy nie wolno próbować zmusić najemcy do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu. Nawet po wygraniu przez wynajmującego pozwu o eksmisję, najemca może być usunięty tylko przez funkcjonariusza organów ścigania z nakazem sądowym. Jeżeli wynajmujący próbuje bezprawnie zmusić najemcę do wyprowadzenia się z wynajmowanego lokalu, najemca może pozwać wynajmującego o odszkodowanie. Illegal Eviction Procedures in Arkansas ma więcej informacji.

Po eksmisji lokatora, wynajmujący może stwierdzić, że lokator pozostawił po sobie własność osobistą. W Arkansas mienie to jest uważane za porzucone i wynajmujący może się go natychmiast pozbyć. Wynajmujący nie ma obowiązku kontaktowania się z najemcą ani zatrzymywania mienia na jakikolwiek czas przed pozbyciem się go (zob. Ark. Code Ann. § 18-16-108). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas zawiera więcej informacji dla wynajmujących w tej sytuacji.

Rationale for the Rules

Wynajmujący muszą dokładnie przestrzegać wszystkich zasad i procedur wymaganych przez prawo Arkansas przy eksmisji najemcy; w przeciwnym razie eksmisja może być nieważna. Chociaż te zasady i procedury mogą wydawać się uciążliwe dla wynajmującego, są one tam z jakiegoś powodu. Eksmisje często następują bardzo szybko, a efekt końcowy jest poważny: lokator stracił miejsce do życia. Zasady te pomagają zapewnić, że eksmisja jest uzasadniona i że lokator ma wystarczająco dużo czasu na znalezienie nowego domu.