Pro Forma Nieruchomości: Wszystko, co musisz wiedzieć

Podsumowanie: W tym artykule dowiesz się pro forma nieruchomości definicje, co pro forma powinna zawierać, jak rozpoznać i uniknąć mylących pro formas, i dlaczego inwestorzy powinni rozważyć użycie naszych REAL Property ™ Pro Formas lepiej porównać właściwości i oszacować returns.

Wprowadzenie

Pro forma w nieruchomości jest ważnym dokumentem dla sprzedawców wiedzieć i rozumieć. Umieszczenie razem najbardziej dokładne szacunki wydatków na pro forma może oznaczać różnicę między negatywnym i pozytywnym przepływem środków pieniężnych. Starannie obliczona pro forma jest niezbędnym narzędziem dla wszystkich inwestorów na rynku nieruchomości, którzy chcą kupić nieruchomość. Wykorzystując prawo pro forma pozwoli Ci porównać właściwości inwestycyjne i uniknąć podejmowania biednych investment.

Co to jest Pro Forma w nieruchomości?

Pro forma jest łaciński termin oznaczający, „ze względu na formę”. W świecie inwestycji, to opisuje metodę obliczania wyników finansowych w celu podkreślenia albo bieżące lub przewidywane dane.

A pro forma nieruchomości w nieruchomości są zasadniczo jego projekcje przepływów pieniężnych. Projekcje te pomogą określić przewidywane miesięczne przepływy pieniężne domu, jak również wydatki, w tym podatki i oczekiwanego ROI.

Co Pro Forma powinna zawierać

Są cztery ważne elementy, które muszą być zawarte w pro forma kupującego. Te cztery pozycje obejmują, naprawy, straty z tytułu pustostanów, zarządzanie nieruchomością i różne.

1. Naprawy. Nawet jeśli nieruchomość, którą kupujesz został nowo wyremontowany, oczekiwać, aby odłożyć pieniądze co miesiąc na naprawy i konserwację. Zazwyczaj odkładanie 5% czynszu co miesiąc pokryje wszelkie niezbędne wydatki. Jeśli jednak kupujesz starszą nieruchomość, kupujący mogą chcieć rozważyć więcej niż 5%.
2. Strata pustostanu. Jest to zazwyczaj najwyższy wydatek na arkuszu pro forma. Kupujący będą musieli rozważyć długość ich dzierżawy i ilość czasu nieruchomość może być pusta w między najemców. Ponadto, po najemca wyprowadza się nie będzie okres czasu, w którym czyszczenie, malowanie i naprawy będą miały miejsce przed kolejnym najemcą porusza się w.
3. Property Management lub PM. Jest to często opuścił pro forma, gdy kupujący oczekuje, aby zarządzać nieruchomością sami. Nawet jeśli planujesz na zarządzanie własną własnością, upewnij się, że ta linia jest włączona, ponieważ będziesz chciał być kompensowane za swój czas i wszelkie związane z tym wydatki. Jeśli nie planujesz podjąć żadnej rekompensaty za zarządzanie nieruchomością, to nadal ważne jest, aby włączyć, ponieważ zasługi finansowe nieruchomości opiera się na wszystkich powiązanych wydatków. Jeśli planujesz zatrudnić zarządcę nieruchomości, zazwyczaj kosztują one od 8% do 10%.
4. Misc. Ta linia na pro forma może być używany do innych wydatków. Lubimy zawierać przewidywane koszty ubezpieczenia. Jednak wydatki takie jak opłaty prawne, koszty reklamy i podatki mogą być zawarte w tej kategorii.

How to Recognize and Avoid Misleading Pro Formas

To jest bardzo powszechne, aby zobaczyć kilka różnych wersji pro formas z firm pod klucz, agentów nieruchomości, brokerów i sprzedawców. Niektóre z nich są zbyt proste, podczas gdy inne są złożone i mylące. Rzadko spotykamy się z pro forma, która mówi prawdę.

Kupujący powinni być świadomi tego i bardzo ostrożny podczas analizowania sprzedawcy pro forma. Najlepszą praktyką jest znalezienie proformy, która pasuje do Twoich potrzeb i wykorzystanie jej, zamiast proformy sprzedawcy.

Wprowadzające w błąd przykłady proform

Jeden przykład zbyt prostej proformy ze strony internetowej dostawcy nieruchomości pod klucz zawiera następujące elementy: Cena zakupu, Roczny czynsz brutto, Przepływy pieniężne w miesiącu oraz Apprecjacja. Ten szczególny pro forma zakłada, że nie będzie żadnych wydatków, co jest niemożliwe. Obejmuje ona również aprecjację w zwrocie przepływu pieniężnego, której nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Innym przykładem wprowadzającej w błąd proformy jest taka, która jest zbyt zagmatwana i złożona. Zbyt skomplikowana pro forma zawiera takie pozycje jak: Miesięczne podatki, Ubezpieczenie/HOA, Wydatki na utrzymanie (3%), Wskaźnik pustostanów, Miesięczny przepływ pieniężny netto, Roczny przepływ pieniężny netto, Redukcja kapitału, Skumulowany zwrot pieniężny i IRR, itp.

Podczas gdy ta pro forma obejmuje utrzymanie i pustostany, nie dodaje rzeczywistych wydatków do tych linii. Nie tylko to, 3% jest o wiele za niskie dla szacowanych wydatków na utrzymanie. To również dodaje zmniejszenie kapitału jako część IRR. Wielu inwestorów nieruchomości nie wiedzą, co IRR oznacza. Plus, co by było, gdybyś płacił gotówką za nieruchomość? Liczby wyglądałyby zupełnie inaczej i nie pomaga inwestorom porównać właściwości w ten sam sposób.

Wielu sprzedawców lub firm nieruchomości pod klucz będzie niepotrzebne elementy do ich pro forma albo mylić kupującego lub uczynić nieruchomość inwestycyjną wyglądają bardziej opłacalne niż jest w rzeczywistości. Następnie omówimy różnicę między tym, co sprzedawca pro forma może wyglądać i co kupujący pro forma powinien look.

Seller’s Pro Forma vs Kupujący Pro Forma

Jeśli są w ogóle zaznajomieni z pro formas, to jest bardzo jasne, że sprzedawcy przewidywanych wydatków będzie wyglądać bardzo różne niż kupującego. Sprzedający chce sprzedać nieruchomość, więc jego celem jest sprawienie, aby pro forma wyglądała tak, aby przepływy pieniężne były jak największe. Podobnie jak w przypadku zbyt prostej proformy, którą omówiliśmy powyżej, wiele kluczowych wydatków może zostać pominiętych w formularzu. Dlatego tak ważne jest dla kupującego, aby mieć własne pro forma, aby dokładne szacunki i projekcje na wydatki i przepływy pieniężne.

Pro Forma vs. Rzeczywiste czynsze i wydatki

Wartość nieruchomości mieszkalnych są obliczane w oparciu o comps lub porównawczej sprzedaży co inne właściwości w obszarze zostały sprzedane za. Informacja ta jest przydatna, ponieważ daje nabywcom dobry pomysł, ile nieruchomość może być warta. Pamiętając o tym, nie jedna nieruchomość jest taka sama jak inna, więc comps może dać wyobrażenie o wartości nieruchomości, ale tak naprawdę nie można przewidzieć.

The key takeaway tutaj, jest dla kupujących, aby nie opierać ich finansowania na pro forma, zwłaszcza jeśli jest to sprzedający. Finansowanie powinno być oparte na rzeczywistych dochodach i wydatkach, a nie na pro forma. Pamiętaj, że pro forma jest po prostu najlepszym domysłem na temat przewidywanych wydatków.

Pro Forma Czynsze

Podczas analizowania pro formy sprzedającego, upewnij się, że przewidywane czynsze są oparte na rzeczywistych czynszach. Na przykład, powiedzmy, że patrzysz na wynajem wielu jednostek, a sprzedawca wymienia czynsze w wysokości 1500 dolarów miesięcznie, dla każdej jednostki. Kupujący muszą patrzeć na rzeczywisty średni czynsz każdej jednostki, a nie to, co jednostki mogą wynająć za. Aby to zrobić, porównaj czynsze z każdej jednostki i obliczyć średnią. Liczba ta będzie o wiele bardziej dokładna i powinna być wymieniona na twojej proformie w pozycji „Przewidywany czynsz”.

Pro Forma Wydatki

Sprzedawcy nie mogą uzupełnić ilości pieniędzy wydanych na wydatki majątkowe. Jednak często starają się kontrolować wydatki na kilka miesięcy, lub do roku przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. W ten sposób mogą one stanowić argument dla aukcji niższej kwoty wydatków, dzięki czemu nieruchomość wydaje się bardziej opłacalne niż jest w rzeczywistości.

Najlepszym sposobem, aby uzyskać bardziej dokładny pomysł wydatków na nieruchomości jest spojrzenie na miesiąc na miesiąc podziału dla co najmniej ostatnich 12 miesięcy, idealnie 2 lata.

Jeśli nie jesteś w stanie uzyskać miesiąc do miesiąca podziału wydatków, (co jest wspólne), jedną z opcji jest uzyskanie szacunków od firmy zarządzającej nieruchomością. Można również porównać go, albo do innych podobnych właściwości, które posiadasz, lub użyć pewnych zasad kciuka, jak zasada 50%. (Zasada 50% to proste założenie, że 50% dochodu z wynajmu pójdzie na koszty operacyjne).

Cokolwiek zdecydujesz się zrobić, NIE zakładaj, że pro forma sprzedawcy jest dokładnym wskazaniem wydatków w stosunku do potencjału przepływu środków pieniężnych. Po raz kolejny, użyj własnej proformy i sam sprawdź fakty.

Co to jest REAL Pro Forma™?

Sprzedawcy nieruchomości dochodowych mogą być bardzo kreatywni w swoich metodach obliczania zwrotów. W końcu mogą sprzedać o wiele więcej, gdy ich zwroty wydają się być wyższe niż innych. Dowiedz się, jak rozpoznać wprowadzające w błąd proformy i uniknąć dokonania złej inwestycji.

RealWealth ustanawia standard poprzez zdefiniowanie REAL Property Pro Forma™, dzięki czemu inwestorzy mogą lepiej oszacować zyski i porównać nieruchomości.

Projected Rent

W naszym REAL pro forma, używamy „Projected Rent”, ponieważ nikt nie może zagwarantować czynszów rynkowych. Kwoty zmieniają się w zależności od pory roku i czynników ekonomicznych. Inwestorzy powinni zawsze dokonywać obliczeń przy założeniu, że czynsze mogą wzrosnąć lub spaść o 5%.

Przewidywane podatki

Używamy „Przewidywanych podatków”, ponieważ nieruchomości są czasami ponownie oceniane po zakupie i kwoty mogą się wahać w górę lub w dół.

Przewidywane ubezpieczenie

Używamy „Przewidywanego ubezpieczenia”, ponieważ inwestorzy mogą otrzymać różne oferty ubezpieczenia w oparciu o ich kredyt, lokalizację nieruchomości i liczbę posiadanych nieruchomości.

Opłaty za zarządzanie nieruchomościami 8%

Opłaty za zarządzanie nieruchomościami lub PM mogą się różnić, ale standardowa stawka wynosi od 8% do 10% czynszów każdego miesiąca.

Przewidywane utrzymanie 5%

Używamy 5% dla przewidywanego utrzymania i rezerw na pustostany. Liczba ta powinna być wyższa, jeśli nieruchomość jest stara, w dzielnicy klasy C lub nie została jeszcze odnowiona. Spacer po nieruchomości da kupującemu lepsze wyobrażenie o tym, jak duże będą wydatki na utrzymanie i koszty napraw. Tak jak w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości, powinno to być częścią Twojej należytej staranności.

Przewidywany wskaźnik pustostanów 5%

Sprzedawcy często opuszczają rezerwy utrzymania i pustostanów z ich pro formas, ponieważ nie są one rzeczywiste wydatki. Są to po prostu szacunki potencjalnych napraw i pustostanów, że inwestor powinien budżet dla przyszłych wydatków. Doświadczeni inwestorzy zawsze dodają te liczby do swoich pro formas.

Niektórzy doświadczeni inwestorzy dodają również więcej pozycji, w tym opłaty za ponowny wynajem, koszty księgowości i make-ready. To naprawdę zależy od Ciebie, jak szczegółowy i konserwatywny chcesz być w swoim własnym pro forma.

Przewidywane przepływy pieniężne

Gdy już masz lepsze pojęcie o tym, jakie będą twoje szacunkowe REALNE przepływy pieniężne netto, podziel tę liczbę przez ilość pieniędzy, które włożyłeś w transakcję. Ta liczba będzie twój przewidywany przepływ gotówki na nieruchomości.

Calculating Projected Returns Using a Pro Forma

Używając powyższego pro forma nieruchomości szablon, przejdźmy przez jak obliczyć nasze przewidywane zyski.

Na przykład, powiedzmy, że zapłaciłeś $77,000 gotówką za nieruchomość, w tym koszty zamknięcia. Miesięczny przepływ gotówki netto w wysokości $610 będzie $7,320 annualizowane.

Podziel prognozowany roczny przepływ gotówki netto przez początkową gotówkę zainwestowaną w celu obliczenia zwrotu gotówki: $7,320 podzielone przez $77,000 = .09 lub 9% zwrotu.

Teraz, powiedzmy, że zamiast zakupu nieruchomości z gotówką, zdecydujesz się na finansowanie. Jeśli były do finansowania nieruchomości z 20% w dół na 5% odsetek, Twoja gotówka w będzie 17.000 dolarów (zaliczka plus koszty zamknięcia) i miesięczna rata hipoteczna będzie 322 dolarów.

Odjąć $322 od $610 miesięcznego przepływu środków pieniężnych i netto przepływ środków pieniężnych z finansowaniem byłoby $288 miesięcznie lub $3,456 annualizowane.

$3,456 podzielone przez $17,000 = .20 lub 20% return.

Add Additional Expenses to Your Pro Forma as Necessary

Real estate investors can choose to add tax deductions, potential appreciation and loan pay off if you want to have a better idea of your total return. Ale aby naprawdę porównać jeden REAL klucz nieruchomości z innego, należy użyć prostego REAL pro forma powyżej.

Wniosek

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego artykułu, dowiedziałeś się pro forma nieruchomości definicji, jak rozpoznać mylące pro forma, jak oszacować wydatki dokładnie, a które pro forma jest właśnie dla Ciebie. Podczas analizowania i porównywania potencjalnych inwestycji w nieruchomości, skorzystaj z naszego prostego, łatwego do zrozumienia arkusza kalkulacyjnego pro forma, aby lepiej oszacować zyski i uniknąć złych inwestycji.

Jeśli chcesz kopię naszego REAL Estate Pro Forma excel szablon, aby pomóc obliczyć rzeczywiste zyski, po prostu dołączyć do sieci, klikając poniższy link. Najlepszą częścią, stając się członkiem RealWealth jest bezpłatny i daje inwestorom dostęp do wszystkich naszych zasobów edukacyjnych, w tym naszego wolnego arkusza pro forma.

Bonus: Free Pro Forma arkusz kalkulacyjny Pobierz

Click Here To Download Excel Template. Enjoy!

Uwaga: ten arkusz kalkulacyjny pomoże Ci przeanalizować i zinterpretować Twoje cele finansowe i różne możliwości inwestycyjne. Informacje są szacunkowe, oparte na informacjach, których użyłeś. Chociaż obliczenia opierają się na wiarygodnych źródłach, wszystkie informacje powinny być zweryfikowane niezależnie. Pomiędzy twórcą arkusza kalkulacyjnego a jego użytkownikiem nie istnieją żadne gwarancje ani obowiązki powiernicze. Nie udzielamy żadnych porad finansowych, prawnych ani podatkowych, a niniejszy dokument nie może i nie powinien zastąpić dobrego adwokata i/lub księgowego. Inwestowanie jest ryzykowne, a obecne lub przeszłe wyniki nie gwarantują przyszłych rezultatów. Copyright 2014 – Michael Blackham