Do You Have What It Takes To Be A Landlord?

To dobry czas, aby zostać właścicielem. Od 2007 r. liczba osób wynajmujących w całym kraju stale rośnie. Przy wciąż wysokich cenach mieszkań, ludzie nie przestaną wynajmować w najbliższym czasie. Połączenie popytu na lokale do wynajęcia z szansą na uzyskanie pasywnego dochodu sprawia, że nieruchomości mieszkalne stają się solidną, opłacalną inwestycją.

Ale właściciele nie tylko siedzą i nie pozwalają, aby pieniądze napływały. Musisz przeprowadzić wiele badań, zanim jeszcze kupisz nieruchomość. Będziesz również wykonywać ciągłe prace konserwacyjne, śledzić na bieżąco przepisy prawa mieszkaniowego i utrzymywać równowagę pomiędzy zadowoleniem najemcy a własnymi potrzebami. Bycie właścicielem nieruchomości sprawi, że będziesz bardzo zajęty!

Pros

Dla długoterminowych oszczędności, nieruchomość zakupiona mądrze nie może być pobita. Czynsz, który otrzymujesz uzupełnia Twój miesięczny kredyt hipoteczny i ewentualnie inne wydatki. Twój wynajem nieruchomości jest również idealnie uznanie w wartości w czasie.

Jako właściciel nieruchomości, jesteś uprawniony do korzyści podatkowych. Możesz odliczyć koszty amortyzacji, wydatki na zarządzanie nieruchomością i ubezpieczenie, wśród innych wydatków. (Pamiętaj, aby prowadzić dokładną dokumentację.)

Pieniądze, które zarabiasz – i oszczędzasz – z czasem mogą pomóc ci osiągnąć cele finansowe. Z dnia na dzień, strumień przychodów również pomaga. Właścicielka Holly Johnson, która od dziesięciu lat posiada dwie nieruchomości wynajmowane pod zabudowę jednorodzinną, planuje zaoszczędzić pieniądze z czynszu na edukację swoich dzieci w college’u i własną wcześniejszą emeryturę. Zalane mieszkanie? Narzekający sąsiedzi? Otrzymasz telefon. Można zatrudnić zarządcę nieruchomości do pomocy w pracach konserwacyjnych, ale należy być na szczycie sytuacji, zbyt. Musisz mieć spokojną i opanowaną głowę. Nie wspominając o grubej skórze – gdy nadejdzie czas eksmisji lokatora, który nie może zapłacić, musisz działać jak właściciel firmy.

„Prawda: to było naprawdę dużo pracy” – mówi Johnson o swoich wynajmowanych nieruchomościach. „Na przykład, spędziliśmy zbyt wiele weekendów na malowaniu i sprzątaniu naszych nieruchomości pomiędzy lokatorami. Jeździliśmy na niezliczone spotkania i umawialiśmy się na nie, aby omówić projekty przebudowy i naprawy. Mieliśmy do czynienia z całą gamą przypadkowych problemów, takich jak opóźnienia w płatnościach czynszu, walczących sąsiadów i tajnych zwierząt domowych.”

I nawet gdy lokatorzy wyprowadzają się i masz puste miejsca, nadal trzeba płacić hipotekę. Ostatecznie, ryzyko finansowe jest twoje.

Oto jak sprawić, aby inwestycja była opłacalna.

Kroki

Zrób obliczenia: Na co możesz sobie pozwolić, aby zainwestować?

Zaplanuj wpłatę zaliczki w wysokości co najmniej 20 procent ceny zakupu nieruchomości do wynajęcia. Upewnij się, że kwalifikujesz się do kredytu. Uzyskanie kredytu hipotecznego na nieruchomość przeznaczoną do wynajmu różni się od zaciągnięcia kredytu na główny dom mieszkalny.

W minimalnym zakresie, powinieneś być w stanie pokryć miesięczny kredyt hipoteczny z dochodu z wynajmu, który pozostał. Pamiętaj, że musisz zapłacić hipotekę, nawet jeśli najemcy nie płacą!

Factor w rocznych i jednorazowych wydatków, w tym następujące:

• Przewidywane koszty pustostanu (zwykle obliczane na 5 do 10 procent rocznego czynszu)
• Użytki, które pokrywa właściciel, jak woda i gaz
• Ubezpieczenie nieruchomości i odpowiedzialności
• Podatki od nieruchomości
• Koszty napraw w czasie
• Usługi profesjonalne (adwokaci, księgowi, firma zarządzająca)
• Zgodność z przepisami dotyczącymi farby ołowiowej i azbestu

Po podjęciu decyzji o wysokości czynszu (patrz #5), oblicz roczny zwrot, jakiego możesz oczekiwać od swojej nieruchomości (dochód netto podzielony przez wydatki). To się nazywa stopa kapitalizacji. Możesz chcieć skonsultować się z księgowym na tym etapie.

Zapoznaj się z prawem: Za co jesteś odpowiedzialny?

Wynajmujący mają wiele praw. Każdy wynajmujący powinien znać lokalne, stanowe i federalne prawa dotyczące wynajmu mieszkań na danym terenie. Nawet jeśli nie rozumiesz pewnych praw, jesteś odpowiedzialny za ich przestrzeganie. Oto gdzie adwokat może się przydać w przypadku przepisów, których nie rozumiesz.

Prawa federalne obejmują prawa antydyskryminacyjne (które omówimy krótko w #6) i zasady habitability. Jesteś zobowiązany, na przykład, do utrzymania nieruchomości bezpiecznej i nadającej się do zamieszkania i jesteś odpowiedzialny za wszelkie urazy, które wynikają, jeśli tego nie zrobisz.

Prawa stanowe często określają przepisy dotyczące właściciela/najemcy: poziom dostępu do budynku, kwoty wymagane dla depozytów zabezpieczających i długość okresu wypowiedzenia, jaki należy dać najemcy, zanim będzie musiał odejść, wśród innych kwestii, którymi będziesz się zajmował. Dowiedz się, co ty i najemca mają prawo oczekiwać od siebie nawzajem.

Badaj dzielnice: What’s up-and-coming?

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja! Przeanalizuj trendy obłożenia czynszów w każdej dzielnicy, w której chcesz kupić nieruchomość. Zbadaj, ile płacą najemcy w danym rejonie. Kilka usług online pomóc z szacunków czynszu dla dzielnic w całym kraju.

Szukaj wiarygodnych najemców i niskie stawki pustostanów. Wybierz obszar, gdzie ludzie chcą żyć, i będzie nadal żyć w najbliższej przyszłości. Idealnie, powinieneś również wybrać okolicę, która jest ci już znana.

Chcesz maksymalnej wygody? Zaplanuj, że będziesz mieszkać w pobliżu lub na terenie wynajmowanej nieruchomości. Możesz łatwo zameldować się, dokonać napraw i pokazać nieruchomość bez czasochłonnych podróży.

Related: The Proven Formula We Use For Buying Rental Properties

Znajdź nieruchomość: What can you maintain?

Jeśli jesteś nowy w nieruchomościach, spróbuj zacząć od wynajmu jednorodzinnego. Domy jednorodzinne są łatwiejsze w zakupie i utrzymaniu, a prawdopodobieństwo, że będą wymagały dużych nakładów na konserwację jest mniejsze. Są one również bardziej przystępne na każdym rynku.

Inną dobrą opcją jest inwestowanie i życie w domu wielorodzinnym. Będziesz w pobliżu, a płatności czynszu mogą pomóc w pokryciu kredytu hipotecznego. Będziesz miał również niższe wskaźniki pustostanów. Zarówno inwestycje jednorodzinne, jak i wielorodzinne mają swoje zalety i wady – jak zawsze, wykonaj swoje badania.

Ustal cenę: Co możesz pobierać w czynszu?

Celem jest dotarcie do liczby, która pokryje twoje koszty operacyjne i przyniesie ci zwrot z inwestycji. W przypadku kosztów operacyjnych pamiętaj, aby uwzględnić:

• Podatki od nieruchomości
• Ubezpieczenie
• Regularną konserwację
• Możliwość pustostanów

Na przykład jeden właściciel z Arizony przeznacza 5 procent dochodu brutto z wynajmu na konserwację i kolejne 5 procent na naprawy związane z pustostanami.

Tutaj jest to, gdzie to pomaga wiedzieć, co podobne czynsze w okolicy opłaty. Chcesz być konkurencyjny, ale nie na tyle konkurencyjne, aby przegonić najemców. Rozważ podaż i popyt: możesz (rozsądnie) podnieść czynsz, jeśli popyt jest wysoki, ale może być konieczne obniżenie czynszu, jeśli podaż jest wysoka.

Znajdź najemców: Who’s a good fit?

Many renters look online. Zamieść ogłoszenie na jednej z kilku stron, gdzie najemcy szukają ofert od właścicieli nieruchomości, lub zbuduj własną stronę.

Gdy opisujesz nieruchomość, bądź zwięzły. Podkreśl atuty lub pozytywne cechy. Włączyć zdjęcia, jeśli to możliwe. Najemcy będą chcieli znać liczbę sypialni i łazienek, miesięczny czynsz, kaucję i wszelkie dodatkowe opłaty, takie jak media. Można również zawierać informacje o dostępności (winda lub schody) i udogodnienia sąsiedztwa.

Po zainteresowaniu potencjalnych najemców, wybierz godne zaufania lokatorów, które będą trwać. Pustostany to prawdopodobnie największy koszt związany z byciem właścicielem. Jeśli możesz, usiądź do wywiadu z każdym potencjalnym najemcą, aby upewnić się, że dobrze się ze sobą czujecie.

Rozpocznij sprawdzanie przeszłości i sprawdzanie zdolności kredytowej każdego potencjalnego najemcy. Sprawdzenia te mogą obejmować raporty kryminalne i raporty o eksmisjach. Agencje przesiewowe najemców mogą pomóc – tak jak usługi takie jak USSearch i LexisNexis.

Gdy przesiewasz najemców, poznaj przepisy ustawy o prawach obywatelskich i Fair Housing Act. Masz zakaz dyskryminacji ze względu na rasę, płeć, pochodzenie narodowe, status rodzinny, religię lub niepełnosprawność.

Planuj na nieoczekiwane: Jak będziesz radzić sobie z problemami?

Nawet jeśli zrobiłeś swoje due diligence, inwestowanie w nieruchomości do wynajęcia nadal wiąże się z ryzykiem. Uszkodzenie mienia i brak płatności są wśród nich. Nie każdy lokator będzie przestrzegał zasad. Dobre umiejętności komunikacyjne są najważniejsze, jak jest elastyczność i wiedząc, kiedy narysować linię.

And nawet z najemców modelu, urządzenia złamać. Upewnij się, że budżet dużo pieniędzy na utrzymanie. Poznaj dobrych hydraulików i elektryków, i miej ich na zawołanie.

Wielu właścicieli wynajmuje firmy zarządzające nieruchomościami, aby przeprowadzały regularne inspekcje i naprawy na miejscu. Będziesz musiał uwzględnić ten wydatek w budżecie, ale dobra firma zarządzająca może być wielką oszczędnością czasu.

Alternatywne sposoby inwestowania

Jeśli przeczytałeś powyższe i nadal chcesz – lub nawet jesteś podekscytowany – zostać właścicielem, to dobrze dla ciebie. Jeśli nadal podoba Ci się pomysł inwestowania w nieruchomości, ale tuszowanie dwa razy o wyborze odpowiedniej nieruchomości i radzenia sobie z potrzebującymi najemcami, istnieją alternatywy.

Jako przykład, EquityMultiple łączy inwestorów z projektami nieruchomości. Będziesz musiał być akredytowanym inwestorem (co oznacza, że spełniasz minimalne wymagania dotyczące dochodu i/lub wartości netto) i, dla większości możliwości, mieć co najmniej $5,000 do zainwestowania.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości może być opłacalne, ale to nie jest get-rich-quick play sprzedawane przez niektóre książki i TV informatorów, to wymaga know-how, kapitału i dużo ciężkiej pracy. Udanych inwestorów nieruchomości nie są po prostu dobre w spotting oferty, są wygodne z pracy z zespołem pośredników nieruchomości, brokerzy hipoteczni, zarządcy nieruchomości, prawnicy i inni, aby uruchomić to, co jest zasadniczo w niepełnym wymiarze czasu pracy.

Ostatecznie, więcej pracy i wysiłku można umieścić w wyborze nieruchomości do zakupu, znalezienie najemców, i poprawy swojej własności, tym bardziej opłacalne będzie jako inwestor nieruchomości. Bycie udanym wynajmującym to inwestycja czasu i pieniędzy. Ale jeśli pozostaniesz na szczycie, masz większe szanse na duże zyski.

• Why We Bought A Rental Property With Our $40,000 Windfall
• How To Get A Mortgage For a Rental Property