Williams Mullen

06.01.2012 Not All Surveys are Created Equal – The Benefit and Uses of an ALTA SurveyBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Weliswaar vereisen de meeste kredietverstrekkers een titelonderzoek alvorens de aankoop van commercieel onroerend goed te financieren, maar enquêtevereisten zijn niet zo gebruikelijk. Er zijn veel kwesties die kunnen worden onthuld door een enquête van een woning die niet kan worden verkregen uit een titelonderzoek. Er zijn verschillende soorten onderzoeken die een geldschieter kan overwegen, maar grensonderzoeken en ALTA-onderzoeken zijn waarschijnlijk de meest voorkomende. Grensonderzoeken tonen de grenslijnen tussen percelen, maar niet noodzakelijkerwijs de verbeteringen op het eigendom. ALTA-onderzoeken zijn grensonderzoeken die zijn opgesteld overeenkomstig een reeks minimumnormen die gezamenlijk zijn goedgekeurd door de American Land Title Association (ALTA) en het American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). De landmeter is afhankelijk van deze gedetailleerde normen om een landmeting op te stellen die overeenstemt met de behoeften van de koper van het onroerend goed of van beide, de geldschieter en de vereisten van de titelverzekeraar. ALTA en ACSM hebben de huidige versie van deze vereisten in 2011 gepubliceerd.

Hoewel een boundary survey aanzienlijk minder kan kosten dan een ALTA Survey, is een ALTA survey intensiever en zal meer uitgebreide en gedetailleerde informatie opleveren. ALTA-onderzoeken geven informatie over eigendomsgrenzen en erfdienstbaarheden, evenals verbeteringen zoals omheiningen, paden, wegen, rechten van overpad en andere kenmerken op het onroerend goed die van invloed kunnen zijn op de eigendom van het onroerend goed en nader onderzoek kunnen vereisen naar de mogelijkheid van nadelige rechten. Een ALTA survey toont ook de toegangswegen tot het onroerend goed, de zone-indeling voor het onroerend goed en de overstromingszone-indeling voor het onroerend goed. Grensonderzoeken zijn vaak niet gedetailleerd genoeg om een koper van commercieel onroerend goed of een kredietverstrekker in staat te stellen het onroerend goed naar behoren te evalueren.

Lenders moeten ALTA-onderzoeken eisen om ervoor te zorgen dat hun zekerheidsbelangen en investeringen worden beschermd tegen nadelige claims die mogelijk niet door een titelonderzoek worden onthuld. De informatie die op een ALTA Survey wordt verstrekt, zal de geldschieter en de koper helpen bij het evalueren van het onroerend goed voor potentiële risico’s en voordelen van het bezitten van het onroerend goed.

Er zijn vijf (5) belangrijke aandachtspunten die een geldschieter zal willen aanpakken tijdens zijn beoordeling van de ALTA survey. Ten eerste, bij het bestellen van de enquête, kan de geldschieter willen vragen dat de landmeter ook een juridische beschrijving voor het onroerend goed opstelt, zodat de geldschieter de juridische beschrijving van de landmeter kan vergelijken met de juridische beschrijving in de titelverbintenis. Als de juridische beschrijvingen niet hetzelfde zijn, kan er een probleem zijn dat moet worden aangepakt.

Ten tweede moet de kredietgever de erfdienstbaarheden en doorgangsrechten die op de opmeting zijn aangegeven, bestuderen om te bepalen hoe zij het eigendom bezwaren of ten goede komen. Bepaalde soorten erfdienstbaarheden en rechten van overpad, en hun locatie, kunnen interfereren met het beoogde gebruik van het onroerend goed door de koper. Het is ook belangrijk om de erfdienstbaarheden op de opmeting te vergelijken met de erfdienstbaarheden die als uitzonderingen in de titelverbintenis zijn vermeld om te bevestigen dat alle uitzonderingserfdienstbaarheden op de opmeting zijn vermeld en vice versa.

Ten derde moet de geldschieter bepalen of er eventuele encroachments zijn met betrekking tot het opgemeten eigendom. Een encroachment is een overlapping van een verbetering van een eigendom op het eigendom van een ander of een overlapping op een erfdienstbaarheid. Overtredingen komen betrekkelijk vaak voor en kunnen gemakkelijk te verhelpen zijn (bijv. door het verlenen van een erfdienstbaarheid); sommige overtredingen kunnen echter duur en moeilijk te verhelpen zijn.

Vierde, de geldschieter moet bepalen of er sprake is van setback schendingen voor verbeteringen op het onroerend goed. Een ALTA-onderzoek zal de setback-vereisten volgens de lokale bestemmingsplanverordening laten zien. Als de verbeteringen dichter bij de eigendomslijn zijn dan de verordening toestaat, dan heeft de eigenaar van het eigendom een overtreding van de setback. Net als bij inbreuken, kan een overtreding van de setback een eenvoudige remedie vereisen (bv. variantie van de lokale overheidsinstantie) of een dure en moeilijke remedie (bv. verwijdering van het gebouw of de verbetering die in overtreding is).

Vijfde, de geldschieter kan de ALTA survey gebruiken om te bepalen hoe de eigenaar of koper toegang tot het onroerend goed kan krijgen. Een ALTA survey zal het onderzochte eigendom en de omliggende eigendommen tonen, en zal de geldschieter helpen bepalen of de koper toegang heeft tot een speciale weg. Als het onroerend goed niet over een dergelijke toegang beschikt, dan is het waarschijnlijk omsloten door land en heeft de eigenaar of koper geen legale manier om toegang tot het onroerend goed te krijgen. Als het onderzochte onroerend goed landlocked is, moet de kredietgever eisen dat de eigenaar of koper een erfdienstbaarheid voor toegang en uitgang verkrijgt en vastlegt voordat hij de transactie laat sluiten.

Sommige items die op een ALTA survey worden getoond, kunnen moeilijk te begrijpen zijn, dus de geldschieter moet niet aarzelen om contact op te nemen met de surveyor om vragen te stellen en zorgen te uiten.

Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de auteur of een lid van het Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team.

F.R.E. E-News is een driemaandelijkse publicatie geproduceerd door de advocaten in Williams Mullen’s Financial Services & Real Estate Section en de Financial Services Industry Service Group.
Editorial vragen moeten worden gericht aan John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] of Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Deze informatie wordt verstrekt als een educatieve dienst en is niet bedoeld als juridisch advies en mag ook niet als zodanig worden opgevat. Lezers die specifieke behoeften hebben met betrekking tot specifieke kwesties, dienen een beroep te doen op de diensten van een bevoegd raadsman.

Contacteer ons | 1-804-420-6288