Residentiële renovatie 101: Hoeveel en wanneer uw aannemer betalen

Met woningrenovatieprojecten is vaak veel geld gemoeid. Als het op betaling aankomt, zou het niet eerlijk zijn voor een aannemer om aan het eind van een project een bedrag ineens te ontvangen, net zoals het niet eerlijk zou zijn voor een huiseigenaar om de volledige kosten vooraf te betalen. In feite zijn de betalingsvoorwaarden een van de belangrijkste overwegingen van elk bouwcontract.

Hoe veel men in eerste instantie betaalt, hoe de daaropvolgende betalingen worden gespreid, en waarop zij zijn gebaseerd, moet worden besproken en overeengekomen in een schriftelijk contract vóór de aanvang van elk werk. Voor kleine projecten kunnen de voorwaarden eenvoudig zijn: een voorschot vooraf, een bedrag halverwege, en het eindbedrag bij voltooiing. Maar voor iets ingewikkelder, moeten andere overwegingen in aanmerking worden genomen om hoofdpijn te vermijden.

In de meeste gevallen zal de algemene aannemer (GC) die u inhuurt onderaannemers inhuren om sommige, zo niet de meeste van het werk te doen. Bijvoorbeeld, de GC kan muren bouwen en schilderen, maar loodgieters, elektriciens, en vloerleggers inhuren om gespecialiseerd werk te doen. Omdat de betalingsvoorwaarden altijd moeten worden gekoppeld aan de hoeveelheid voltooid werk, moet een goed contract een waardeoverzicht bevatten – een formulier dat door de bouwheer wordt opgesteld en waarop de totale kosten van het project worden vermeld, opgesplitst in de verschillende werkgebieden. Hoewel over de betalingsfrequentie kan worden onderhandeld, moet een betalingsverzoek van de bouwheer een lijst bevatten met het percentage van het voltooide werk voor elk gebied in het overzicht van de waarden. Als de kosten van het loodgieterswerk worden vermeld als $ 10.000, kan de GC aangeven dat 50% voltooid is en een overeenkomstig bedrag verschuldigd is van $ 5.000.

Maar hoe controleert een huiseigenaar of het percentage voltooid juist is? Hoe verifiëren zij onderaannemers ontvangen betaling voor het werk waarvoor de GC is factureren? En hoe kan een huiseigenaar er zeker van zijn dat de huiseigenaar aan het werk blijft tot het is voltooid?

Voor kleine projecten kunnen de voorwaarden eenvoudig zijn: een aanbetaling vooraf, een bedrag halverwege en het definitieve bedrag bij voltooiing. Maar bij meer ingewikkelde projecten moeten andere overwegingen in aanmerking worden genomen om hoofdpijn te voorkomen.

Met betrekking tot de eerste vraag moet de huiseigenaar vertrouwen op de expertise van zijn ontwerper om te beoordelen of het gevraagde bedrag legitiem is of niet. Maar omdat een verzoek om betaling voltooid werk kan omvatten dat niet volledig zichtbaar is, speelt de eerlijkheid van uw GC een rol. Het kiezen van een betrouwbare bouwheer is cruciaal en ons advies is om altijd referenties na te gaan. Spreek met verschillende vroegere klanten en onderaannemers om een volledig, ongezouten beeld te krijgen van wat u kunt verwachten.

Niettemin, omdat overeenkomsten met onderaannemers rechtstreeks met de hoofdaannemer worden gesloten, heeft een huiseigenaar over het algemeen beperkte kennis van de betalingsvoorwaarden tussen de twee partijen. Ter bescherming van de huiseigenaar wordt in de standaardovereenkomsten tussen eigenaar en aannemer bepaald dat de huiseigenaar verantwoordelijk is voor de betaling van zijn of haar onderaannemers binnen zeven dagen na ontvangst van de betaling van de huiseigenaar. Maar om bewijs te krijgen dat deze betaling werd gedaan, kan een huiseigenaar eisen dat “lien waivers” worden ingediend bij elk verzoek om betaling. Een retentierecht is een recht om eigendom van een ander in bezit te houden totdat een schuld van die persoon is betaald. Een afstand van pandrecht is een document waarin staat dat in ruil voor betaling, de aannemer en onderaannemers afzien van hun toekomstige recht om eigendom te eisen in verband met de betaling die wordt aangevraagd.

Wanneer het gaat om het houden van een GC op de baan door voltooiing, kunnen eigenaars een “voorschot” achterhouden, meestal gelijk aan 10% van de waarde van alle betalingen. De GC ontvangt deze laatste 10% na bevredigende voltooiing van het gehele project – een oordeel dat gewoonlijk wordt geveld door de ontwerpprofessional van de eigenaar.

Hoewel betalingsvoorwaarden slechts één aspect van een bouwproject zijn, is het van essentieel belang dat zij van tevoren duidelijk worden gedefinieerd. Wij raden aan de voorwaarden te raadplegen die in het standaard AIA-contract tussen eigenaar en aannemer staan. Zij kunnen het succes van een project niet garanderen, maar het ontbreken van dergelijke voorwaarden zal vrijwel zeker leiden tot moeilijkheden die vermeden hadden kunnen worden.