Pro Forma Onroerend Goed: Alles wat u moet weten

Samenvatting: In dit artikel leert u de definities van pro forma onroerend goed, wat een pro forma moet bevatten, hoe u misleidende pro forma’s herkent en vermijdt, en waarom investeerders zouden moeten overwegen onze REAL Property™ Pro Forma’s te gebruiken om panden beter te vergelijken en rendementen in te schatten.

Inleiding

Een pro forma in onroerend goed is een belangrijk document voor verkopers om te kennen en te begrijpen. Het samenstellen van de meest nauwkeurige schattingen van de uitgaven op uw pro forma kan het verschil betekenen tussen negatieve en positieve cashflow. Een zorgvuldig berekende pro forma is een essentieel instrument voor alle vastgoedbeleggers die op zoek zijn om vastgoed te kopen. Met behulp van de juiste pro forma kunt u beleggingsobjecten vergelijken en voorkomen dat u een slechte investering doet.

Wat is een Pro Forma in Real Estate?

Een pro forma is een Latijnse term die betekent, “voor de vorm”. In de beleggingswereld, het beschrijft een methode voor de berekening van de financiële resultaten om ofwel huidige of geprojecteerde cijfers te benadrukken.

De pro forma van een woning in onroerend goed zijn in wezen de cash flow projecties. Deze prognoses zullen helpen bij het bepalen van de verwachte maandelijkse cashflow van het huis, evenals de uitgaven, met inbegrip van belastingen en verwachte ROI.

Wat een Pro Forma moet omvatten

Er zijn vier belangrijke items die moeten worden opgenomen in pro forma van een koper. De vier items zijn, reparaties, leegstand verlies, beheer van onroerend goed, en diversen.

1. Reparaties. Zelfs als het pand dat u koopt onlangs gerenoveerd is, verwacht dan dat u elke maand geld opzij moet zetten voor reparaties en onderhoud. Doorgaans zal 5% van de huur elke maand opzij zetten alle noodzakelijke uitgaven dekken. Als u echter een ouder pand koopt, willen kopers misschien meer dan 5% overwegen.
2. Leegstandsverlies. Dit is typisch de hoogste kostenpost op uw pro forma sheet. Kopers zullen moeten rekening houden met de lengte van de huurovereenkomst en de tijd dat het pand leeg kan staan tussen huurders. Ook, nadat een huurder verhuist zal er een periode van tijd zijn waarin schoonmaken, schilderen en reparaties zullen plaatsvinden voordat de volgende huurder intrekt.
3. Property Management of PM. Dit wordt vaak weggelaten uit een pro forma wanneer een koper verwacht het pand zelf te beheren. Zelfs als u van plan bent uw eigen woning te beheren, zorg er dan voor dat deze regel wordt opgenomen, omdat u zult willen worden gecompenseerd voor uw tijd en eventuele aanverwante kosten. Als u niet van plan op het nemen van een vergoeding voor het beheer van het pand, het is nog steeds belangrijk om op te nemen, omdat de financiële verdienste van het pand is gebaseerd op alle gerelateerde kosten. Als u van plan bent een property manager in te huren, kosten deze meestal tussen de 8% en 10%.
4. Misc. Deze regel op het pro forma kan worden gebruikt voor alle andere uitgaven. Wij houden ervan om de verwachte verzekeringskosten op te nemen. Echter, uitgaven zoals juridische kosten, advertentiekosten, en belastingen kunnen worden opgenomen onder deze categorie.

Hoe te herkennen en te vermijden misleidende Pro Formas

Het is heel gebruikelijk om verschillende versies van pro forma’s te zien van turn-key bedrijven, makelaars, makelaars, en verkopers. Sommige zijn overdreven eenvoudig, terwijl andere complex en verwarrend zijn. Zelden komen we een pro forma tegen dat de waarheid vertelt.

Kopers moeten zich hiervan bewust zijn en uiterst voorzichtig zijn bij het analyseren van het pro forma van een verkoper. Het beste is om een pro forma te vinden dat aan uw behoeften voldoet en dat te gebruiken, in plaats van dat van de verkoper.

misleidende pro forma voorbeelden

Een voorbeeld van een al te eenvoudig pro forma van de website van een turn-key vastgoedaanbieder bevat het volgende: Aankoopprijs, Bruto jaarlijkse huur, Cash flow per maand, en Waardestijging. Dit specifieke pro forma gaat ervan uit dat er geen enkele kosten zullen zijn, wat onmogelijk is. Het omvat ook een waardestijging in de cash flow return, die niemand kan voorspellen.

Een ander voorbeeld van een misleidend pro forma is een pro forma dat te verwarrend en te complex is. Een te complex pro forma bevat posten als: Maandelijkse belastingen, Verzekering/HOA, Onderhoudskosten (3%), Leegstandspercentage, Maandelijkse netto cash flow, Jaarlijkse netto cash flow, Hoofdsom vermindering, Cumulatief cash rendement, en IRR, etc.

Hoewel dit pro forma onderhoud en leegstand omvat, voegt het geen werkelijke uitgaven toe aan deze lijnen. Niet alleen dat, 3% is veel te laag voor geschatte onderhoudskosten. Het voegt ook de vermindering van de hoofdsom toe als onderdeel van de IRR. Veel vastgoedbeleggers weten niet wat IRR betekent. Plus, wat als je contant betalen voor het onroerend goed? De cijfers zouden er heel anders uitzien en helpt beleggers niet om eigendommen op dezelfde manier te vergelijken.

Veel verkopers of turn-key vastgoedbedrijven zullen onnodige items toevoegen aan hun pro forma om ofwel de koper te verwarren of om het vastgoed winstgevender te laten lijken dan het in werkelijkheid is. Vervolgens zullen we het verschil bespreken tussen hoe het pro forma van een verkoper eruit kan zien en hoe het pro forma van een koper eruit moet zien.

Pro Forma van de verkoper vs. Pro Forma van de koper

Als je überhaupt bekend bent met pro forma’s, is het heel duidelijk dat de geprojecteerde uitgaven van de verkoper er heel anders uit zullen zien dan die van de koper. De verkoper wil het pand verkopen, dus zijn doel is om het pro forma er zo cash flowing mogelijk uit te laten zien. Net als bij het te eenvoudige pro forma dat we hierboven bespraken, kunnen veel belangrijke uitgaven worden weggelaten uit het formulier. Dit is waarom het zo belangrijk is voor een koper om hun eigen pro forma te hebben, om nauwkeurige schattingen en projecties te maken van de uitgaven en cashflow.

Pro Forma vs. Werkelijke huurprijzen en uitgaven

De waarde van residentieel vastgoed wordt berekend op basis van comps of vergelijkende verkopen van wat andere eigenschappen in het gebied hebben verkocht voor. Deze informatie is nuttig omdat het kopers een goed idee geeft van hoeveel een eigendom waard kan zijn. Dit in gedachten houdend, geen één eigenschap is hetzelfde als een andere, zodat comps kan een idee geven van de waarde van het pand, maar het kan niet echt worden voorspeld.

De belangrijkste takeaway hier, is voor kopers om hun financiering niet te baseren op de pro-forma, vooral als het de verkopers zijn. Financiering moet worden gebaseerd op de werkelijke inkomsten en uitgaven, niet de pro forma. Vergeet niet, een pro forma is gewoon je beste gok op de verwachte uitgaven.

Pro Forma Huren

Bij het analyseren van de pro forma van de verkoper, zorg ervoor dat de geprojecteerde huurprijzen zijn gebaseerd op de werkelijke huurprijzen. Bijvoorbeeld, laten we zeggen u kijkt naar een multi-eenheidshuur en de verkoper vermeldt huurprijzen bij $1.500 per maand, voor elke eenheid. Kopers moeten kijken naar de werkelijke gemiddelde huurprijs van elke eenheid, en niet naar wat de eenheden zouden kunnen verhuren. Om dit te doen, vergelijkt u de huurprijzen van elke eenheid en berekent u het gemiddelde. Dit getal zal veel nauwkeuriger zijn en moet op uw pro forma worden vermeld onder “Verwachte huur”.

Pro Forma Uitgaven

Verkopers kunnen de uitgaven voor onroerend goed niet goedmaken. Ze proberen echter vaak de uitgaven enkele maanden, of zelfs een jaar, onder controle te houden voordat ze de woning te koop aanbieden. Op die manier kunnen ze een argument maken voor het noteren van een lager bedrag aan kosten, waardoor het pand winstgevender lijkt dan het in werkelijkheid is.

De beste manier om een nauwkeuriger idee van de uitgaven voor het pand te krijgen is om te kijken naar een maand-tot-maand uitsplitsing voor ten minste de laatste 12 maanden, idealiter 2 jaar.

Als u niet in staat bent om een maand-tot-maand uitsplitsing van de kosten te krijgen, (wat gebruikelijk is), een optie is om schattingen te krijgen van een property management bedrijf. U kunt het ook vergelijken, hetzij met andere soortgelijke eigenschappen die u bezit, of gebruik maken van bepaalde vuistregels, zoals de 50%-regel. (De 50% regel is een eenvoudige aanname dat 50% van uw huuropbrengsten naar de exploitatiekosten gaat).

Wat u ook besluit te doen, ga er NIET van uit dat het pro forma van de verkoper een accurate indicatie is van de uitgaven versus het cash flow potentieel. Nogmaals, gebruik uw eigen pro forma en controleer zelf de feiten.

Wat is een ECHTE Pro Forma™?

Verkopers van inkomstenvastgoed kunnen zeer creatief zijn in hun methoden om het rendement te berekenen. Ze kunnen immers veel meer verkopen als hun rendement hoger lijkt dan dat van anderen. Leer hoe u misleidende pro-forma’s kunt herkennen, en voorkom dat u een slechte investering doet.

RealWealth zet de standaard door de REAL Property Pro Forma™ te definiëren, zodat beleggers rendementen beter kunnen inschatten en panden kunnen vergelijken.

Projected Rent

In ons REAL pro forma, gebruiken wij “Projected Rent” omdat niemand markthuren kan garanderen. Bedragen veranderen per seizoen en economische factoren. Beleggers moeten er bij hun berekeningen altijd van uitgaan dat de huren met 5% kunnen stijgen of dalen.

Geschatte Belastingen

We gebruiken “Geschatte Belastingen” omdat eigendommen na aankoop soms opnieuw worden geschat en de bedragen zowel naar boven als naar beneden kunnen fluctueren.

Projected Insurance

We gebruiken “Projected Insurance” omdat investeerders verschillende verzekeringscitaten kunnen krijgen op basis van hun krediet, eigendomslocatie en aantal eigendommen in eigendom.

Eigendom Management Vergoedingen 8%

Eigendom Management of PM vergoedingen kunnen variëren, maar een standaard tarief is tussen 8% en 10% van de huur elke maand.

Geschat onderhoud 5%

We gebruiken 5% voor geschat onderhoud en leegstandsreserves. Dit getal moet hoger zijn als het pand oud is, in C-klasse buurten ligt of nog niet gerenoveerd is. Een wandeling door het pand zal de koper een beter idee geven van hoeveel onderhoudskosten en reparatiekosten zullen zijn. Zoals bij elke investering in onroerend goed, moet dit een onderdeel zijn van uw due diligence.

Projected Vacancy Rate 5%

Verkopers zullen vaak onderhouds- en leegstandsreserves weglaten uit hun pro forma’s omdat het geen werkelijke kosten zijn. Het zijn gewoon schattingen van mogelijke reparaties en leegstand die de investeerder moet begroten voor toekomstige uitgaven. Ervaren beleggers voegen deze getallen altijd toe aan hun pro forma’s.

Sommige ervaren investeerders voegen ook meer posten toe, waaronder kosten voor herverhuur, boekhouding en gereedmaakkosten. Dit is echt aan u over hoe gedetailleerd en conservatief u wilt zijn in uw eigen pro forma.

Projected Cash Flow

Als u eenmaal een beter idee hebt van wat uw geschatte ECHTE netto cashflow zal zijn, deelt u dat getal door de hoeveelheid geld die u in de deal steekt. Dit getal is uw verwachte cashflow op het onroerend goed.

Berekenen van verwachte opbrengsten met behulp van een Pro Forma

Met behulp van de bovenstaande pro forma onroerend goed sjabloon, laten we lopen door hoe we onze verwachte rendementen berekenen.

Zeg bijvoorbeeld dat u $77.000 contant voor het onroerend goed hebt betaald, inclusief afsluitkosten. De maandelijkse netto cash flow van $ 610 zou $ 7.320 op jaarbasis zijn.

Deel de verwachte jaarlijkse netto cashflow door het initieel geïnvesteerde geld om het cash-op-cash rendement te berekenen: $ 7.320 gedeeld door $ 77.000 = .09 of een rendement van 9%.

Nu, laten we zeggen dat u in plaats van het onroerend goed contant te kopen, kiest voor financiering. Als u het pand te financieren met 20% naar beneden tegen 5% rente, zou uw cash in $ 17.000 (aanbetaling plus afsluitkosten) en uw maandelijkse hypotheek betaling zou $ 322 zijn.

Trek $322 af van de $610 maandelijkse cashflow en uw netto cashflow met financiering zou $288 per maand of $3.456 op jaarbasis zijn.

$3.456 gedeeld door $17.000 = .20 of een rendement van 20%.

Voeg indien nodig extra kosten toe aan uw Pro Forma

Onroerendgoedbeleggers kunnen ervoor kiezen om belastingaftrek, potentiële waardestijging en aflossing van leningen toe te voegen als u een beter idee van uw totale rendement wilt hebben. Maar om een ECHT sleutelklaar pand echt te vergelijken met een ander, gebruikt u het eenvoudige ECHTE pro-forma hierboven.

Conclusie

Hoplijk, na het lezen van dit artikel, hebt u de pro-forma vastgoeddefinitie geleerd, hoe u een misleidend pro-forma kunt spotten, hoe u uitgaven nauwkeurig kunt schatten, en welk pro-forma geschikt is voor u. Als u het analyseren en vergelijken van potentiële investeringen in onroerend goed, gebruik maken van onze eenvoudige, eenvoudig te begrijpen pro forma spreadsheet om betere schattingen te maken op het rendement en te voorkomen dat het maken van een slechte investering.

Als u een exemplaar van onze REAL Estate Pro Forma excel sjabloon wilt om te helpen reële rendementen te berekenen, wordt u gewoon lid van het Netwerk door op de onderstaande link te klikken. Het beste deel, lid worden van RealWealth is gratis en geeft beleggers toegang tot al onze educatieve middelen, waaronder onze gratis pro forma werkblad.

Bonus: Gratis Pro Forma Spreadsheet Download

Klik hier om Excel Template te downloaden. Veel plezier!

Let op: deze spreadsheet zal u helpen bij het analyseren en interpreteren van uw financiële doelen en verschillende investeringsmogelijkheden. De informatie is een schatting op basis van de door u gebruikte informatie. Hoewel de berekeningen zijn gebaseerd op betrouwbare bronnen, moet alle informatie onafhankelijk worden geverifieerd. Er bestaan geen garanties of fiduciaire verplichtingen tussen de maker van de spreadsheet en de gebruiker. Er wordt geen financieel, juridisch of fiscaal advies gegeven en dit kan en mag niet in de plaats komen van een goede advocaat en/of accountant. Beleggen is riskant en huidige of in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Copyright 2014 – Michael Blackham