My Blog

Wat is een “title report”? Heck, wat is “titel”? En waarom zou een huis koper zorg in de eerste plaats? Hier zijn de antwoorden.

“Title” is juridisch jargon voor eigendom. Als u “op titel” dan bent u een eigenaar.

Bij het kopen van een huis, wilt u ervoor zorgen dat u weet wat u koopt. Onroerend goed (juridisch jargon voor grond) is een ingewikkelde zaak om te bezitten. Naast de eigenaar hebben meestal ook andere mensen een wettelijk recht op of belang in de grond.

Een overzicht van de eigendomstitel laat zien wie deze mensen zijn en wat zij met het eigendom te maken hebben. Dus voordat ze het kopen, zal een slimme koper de titel beoordelen als onderdeel van hun due diligence.

Encumbrances on Title

Het wettelijke recht van iemand anders dan de eigenaar op eigendom wordt een “bezwaring” op de titel genoemd. Een “retentierecht” is een van de soorten bezwaring. Een pandrecht is het wettelijke recht om de verkoop van het eigendom af te dwingen om een schuld van de eigenaar (of een vorige eigenaar) te voldoen.

De lening die u afsluit om een huis te kopen, de hypotheek, is een veel voorkomend soort pandrecht. Als je in gebreke blijft bij het aflossen van die lening, kan de geldschieter het pandrecht laten vervallen, wat betekent dat het huis wordt geveild en de opbrengst wordt gebruikt om de schuld te betalen.

Gelukkig verlangt een typisch koopcontract dat de verkoper deze pandrechten betaalt bij het sluiten. Dus de koper hoeft zich geen zorgen te maken over hen.

Andere bezwaringen, hoewel, kunnen van echte zorg.

Covenants, voorwaarden, en beperkingen … oh my!

Covenants, voorwaarden, en beperkingen (of CC&Rs) zijn gebruikelijk in nieuwere gebieden. Vanaf de jaren 1930 werden ze opgelegd door bouwers van nieuwe wijken. Ze werden deels gebruikt om racistische beperkingen op woningen af te dwingen. Vooruitstrevende steden houden vandaag rekening met dit aspect van ons racistisch verleden en proberen het achter zich te laten. En sinds de jaren 1960 zijn deze beperkingen niet meer afdwingbaar en illegaal.

CC&Rs leggen beperkingen op aan de manier waarop een eigenaar het eigendom kan gebruiken. In moderne buurten richten ze vaak een vereniging van huiseigenaren op. U bent bezorgd om het milieu en wilt uw kleren drogen aan een lijn in de tuin? Waarschijnlijk niet toegestaan (dit was praktisch een misdaad in de jaren 1960 en CC&Rs van die tijd verbieden het routinematig). Denkt u erover om de buitenkant te vernieuwen en het een modern PNW gevoel te geven? De Architectural Review Committee van de HOA zal moeten meewegen.

Natuurlijk profiteert een eigenaar net als alle anderen van een nette, uniforme, goed onderhouden gemeenschap. Maar laat je niet verrassen door de beperkingen (en de kosten, een HOA heeft contributies die moeten worden betaald of ze worden een pandrecht).

Easements kunnen problemen veroorzaken.

Een erfdienstbaarheid is het recht om andermans eigendom voor een specifiek doel te gebruiken. Een veel voorkomend type is een erfdienstbaarheid van nutsvoorziening. Dit geeft de leverancier van nutsvoorzieningen het recht om leidingen over (of onder) uw eigendom te onderhouden. Zij hebben het recht om zo nodig op uw eigendom te komen om aan de leidingen te werken, maar als dat eenmaal is gebeurd, moeten zij het weer herstellen. Erfdienstbaarheden van nutsbedrijven zijn heel gebruikelijk en over het algemeen geen punt van zorg.

Een erfdienstbaarheid van toegang en uitgang is een ander type. Dit zou betrekking hebben op een gedeelde oprit, en in sommige gevallen zelfs een prive-weg die een bos van percelen bedient. Deze kunnen een probleem vormen.

Gedeelde opritten zijn beruchte brandhaarden tussen buren. Veel mensen delen al tientallen jaren een oprit met een buurman en hebben nooit een probleem. Anderen hebben niet zoveel geluk – zoals elke onroerend goed advocaat u kan vertellen. Gewoon bewust zijn up front.

Lezen van een Title Report

Een deel van het verkoopproces omvat ervoor te zorgen dat alle pandrechten op het onroerend goed worden betaald bij het sluiten. Hier in WA (en vele andere staten) wordt dit gedaan met behulp van een titel verzekeringsmaatschappij.

Dus zodra de partijen een contract hebben, wordt dit naar de titelverzekeraar gestuurd. Zij geven het titel rapport dat alle van de bezwaringen op de titel van het onroerend goed laat zien. De verzekeringsmaatschappij werkt vervolgens samen met de afsluitende agent om ervoor te zorgen dat alle pandrechten worden betaald en uit de titel voordat de koper wordt de eigenaar.

Een koper krijgt een kopie van het titel rapport wanneer het voor het eerst wordt afgegeven. Gewoonlijk heeft een koper, onder een titelvoorbehoud, vijf dagen de tijd om het titelrapport te bekijken en goed te keuren. Als de koper bezwaar maakt tegen een bezwaring, moet de verkoper deze voor het sluiten laten verwijderen. Als de verkoper dit niet kan doen, dan mislukt de verkoop en krijgt de koper haar verdiende geld terug.

De bezwaringen die na de sluiting blijven bestaan en de koper binden, worden “Bijzondere Uitzonderingen” genoemd. Deze worden opgesomd in de sectie getiteld “Deel II Schema B Speciale Uitzonderingen.” Neem deze sectie goed door.

Vertrouw niet op een samenvatting. U moet de hyperlink volgen naar het eigenlijke document dat de wettelijke rechten en verplichtingen creëert. Bekijk dat document. Ben je het hiermee eens? Zo ja, cool!!! Zo niet, nou dat is het hele punt van due diligence, het vermijden van een fout.

Wij kunnen helpen.

Dat is een hoop om te onthouden. En er staat veel op het spel. Overweeg het inhuren van een advocaat, de enige professional die daadwerkelijk gekwalificeerd is om een titelrapport namens u te lezen en te interpreteren.