Hoe kunt u een uitzetting in Kansas uitstellen?

In Kansas kunt u om een aantal verschillende redenen uit uw huis worden gezet, bijvoorbeeld omdat u de huur niet hebt betaald of uw huurcontract hebt geschonden. Er zijn echter een paar dingen die u kunt doen om de uitzetting uit te stellen, of misschien zelfs helemaal te stoppen.

Uitleg van uw uitzettingsbevel

Als uw huisbaas besluit u uit te zetten, ontvangt u eerst een schriftelijke kennisgeving waarin de reden voor de uitzetting staat en een termijn waarbinnen u ofwel aan de kennisgeving moet voldoen, indien mogelijk, of uit de huuraccommodatie moet verhuizen. In Kansas kunt u meestal een van de drie soorten kennisgevingen van uitzetting ontvangen, afhankelijk van de reden voor de uitzetting:

• Driedaagse kennisgeving om huur te betalen: U ontvangt deze kennisgeving als u de huur niet hebt betaald wanneer deze verschuldigd is. Volgens deze kennisgeving hebt u drie dagen de tijd om de huur te betalen of de huuraccommodatie te verlaten (zie Kan. Stat. Ann. § 58-2564(b)).
• Dertig dagen kennisgeving om te herstellen: U ontvangt deze kennisgeving als u de huur of huurovereenkomst hebt geschonden. Volgens deze kennisgeving hebt u 14 dagen de tijd om de overtreding te herstellen, indien mogelijk. Als u de overtreding niet binnen 14 dagen verhelpt, kan uw verhuurder de huur- of pachtovereenkomst na 30 dagen beëindigen (zie Kan. Stat. Ann. § 58-2564(a)).
• Dertig dagen kennisgeving om te stoppen: U ontvangt deze kennisgeving als u een huurovereenkomst van maand tot maand hebt die uw verhuurder wil beëindigen. Volgens deze kennisgeving hebt u 30 dagen de tijd om uit de huuraccommodatie te vertrekken (zie Kan. Stat. Ann. § 58-2570).

Het is belangrijk op te merken dat u niet automatisch uit huis wordt gezet wanneer de termijn afloopt. Een ontruiming is een gerechtelijke procedure. Als u niet aan het ontruimingsbevel hebt voldaan tegen de tijd dat de opzegtermijn afloopt, kan uw huisbaas naar de rechter stappen en het nodige papierwerk indienen om de ontruimingsrechtszaak tegen u te beginnen. Afhankelijk van hoe druk de rechtbanken het hebben, kan het een week tot maanden duren voordat een sheriff het bevel krijgt om u op een bepaalde datum te ontruimen. U kunt in de huuraccommodatie blijven wonen totdat de sheriff het bevel krijgt om u uit te zetten, maar vergeet niet dat u de verhuurder huur zult moeten betalen tot de dag dat u uit de woning vertrekt.

Ook moet u in gedachten houden dat er negatieve gevolgen aan een uitzetting zijn, afgezien van het verlies van uw huis. Een uitzetting zal een negatieve invloed hebben op uw kredietrapport, en het kan uw vooruitzichten voor toekomstige huisvesting beïnvloeden. Sommige verhuurders verhuren niet aan mensen die op een eerdere locatie zijn uitgezet.

Voor meer informatie over de uitzettingsprocedure in Kansas, zie De uitzettingsprocedure in Kansas. Ook, als u wordt uitgezet omdat het huurpand wordt afgeschermd, zie het Nolo artikel Rechten van huurders in Foreclosure.

Als u overweegt een faillissement aan te vragen om uw uitzetting te stoppen, moet u kijken naar Evictions and the Automatic Stay in Bankruptcy. Het aanvragen van een faillissement kan een ontruiming niet stoppen, en u moet uw opties zorgvuldig overwegen voordat u dit doet.

Praat met uw verhuurder

Als u een ontruimingsbericht ontvangt, moet u eerst proberen met uw huisbaas te praten. Misschien kunt u tot een overeenkomst komen zonder naar de rechter te stappen. Een uitzetting kost u beiden geld (en tijd), en uw huisbaas kan bereid zijn de uitzetting tegen te houden als u akkoord gaat met bepaalde voorwaarden, zoals het betalen van de huur die u verschuldigd bent of het stoppen van gedrag dat in strijd is met de huurovereenkomst. Als u niet tot een overeenkomst kunt komen die voorkomt dat u verhuist, kunt u misschien een bepaalde datum en tijd afspreken voor wanneer u de huuraccommodatie zult verlaten.

Als u en de verhuurder in staat zijn om iets overeen te komen, zorg er dan voor dat u de overeenkomst schriftelijk krijgt, ondertekend en gedateerd door u beiden.

Volg indien mogelijk het bericht van uitzetting

Als u wordt uitgezet wegens het niet betalen van huur of het schenden van de huurovereenkomst, dan vermeldt het bericht van uitzetting de reden voor de uitzetting en geeft het u een termijn om de huurovereenkomst na te komen. Als u aan de ontruimingsaanzegging voldoet door ofwel alle verschuldigde huur te betalen ofwel de schending van de huurovereenkomst te corrigeren, dan moet de verhuurder in Kansas niet tot ontruiming overgaan (zie Kan. Stat. Ann. § 58-2564).

Als u niet in staat bent om binnen de in de aanzegging vermelde termijn aan de ontruimingsaanzegging te voldoen, dan moet u met uw huisbaas praten. Als u bijvoorbeeld wordt uitgezet omdat u de huur niet betaalt, ontvangt u een ontruimingsbevel voor drie dagen. Als u de huur niet binnen drie dagen volledig kunt betalen, maar aan het eind van de week wel, moet u met uw huisbaas praten om te zien of u later kunt betalen. Als uw huisbaas akkoord gaat met voorwaarden die afwijken van het uitzettingsbevel, moet u de overeenkomst schriftelijk vastleggen.

Woon de uitzettingszitting bij

Als u niet aan het uitzettingsbevel voldoet en u en uw huisbaas niet tot een overeenkomst kunnen komen, kan uw huisbaas een uitzettingszaak bij de rechtbank beginnen. U zult een kopie van het papierwerk ontvangen nadat uw huisbaas een aanklacht heeft ingediend. Je moet dit papierwerk zorgvuldig doornemen. Er zal informatie in staan over een hoorzitting voor de rechter en u zult weten of u enig papierwerk, zoals een antwoord, bij de rechtbank moet indienen voordat u deze hoorzitting bijwoont. Een antwoord is een document waarin u kunt aangeven waarom u niet mag worden uitgezet. Hier moet u eventuele verweermiddelen tegen de uitzetting inbrengen, zoals het feit dat de huurwoning moet worden gerepareerd. In Kansas moet een huuraccommodatie onder andere voorzien zijn van werkende verwarming en elektriciteit en stromend warm en koud water. Als de verhuurder nalaat de huuraccommodatie te onderhouden, dan kunt u dit misschien als verweer tegen de uitzetting gebruiken (zie Kan. Stat. Ann. § 58-2559). Voor meer ideeën over mogelijke verweermiddelen tegen een uitzetting, zie “Tenant Defenses to Evictions in Kansas” (verweermiddelen van huurders tegen uitzettingen in Kansas). U moet ook contact opnemen met een advocaat om ervoor te zorgen dat u de beste verdedigingen gebruikt die voor u beschikbaar zijn.

Of u nu een antwoord bij de rechtbank moet indienen, u moet de geplande hoorzitting bijwonen. Op de hoorzitting zal de rechter beide kanten van het argument overwegen en een beslissing nemen. Als u de hoorzitting niet bijwoont, is de kans groot dat de rechter zich tegen u uitspreekt en de ontruiming doorgaat.

Ook als u geen verweer hebt tegen de ontruiming, moet u de hoorzitting bijwonen en met de rechter praten. Afhankelijk van uw omstandigheden (bijvoorbeeld als u thuiswonende minderjarige kinderen hebt of gezondheidsproblemen), zal de rechter de ontruiming misschien niet meteen plannen. De rechter kan u wat extra tijd geven om u voor te bereiden en uit de huuraccommodatie te verhuizen voordat hij een sheriff opdracht geeft de ontruiming uit te voeren. Houd er wel rekening mee dat u de verhuurder huur verschuldigd blijft totdat u de huuraccommodatie verlaat.