Florida Nota aan Eigenaar: Hoe een NTO te verzenden

Verstuur een Florida kennisgeving aan de eigenaar in 60 seconden

Verstuur vandaag nog online

Zijn er partijen die zijn vrijgesteld van het indienen van een kennisgeving aan de eigenaar in Florida?

Ja. Deze partijen zijn wettelijk NIET verplicht een kennisgeving aan de eigenaar te sturen:

• Algemene aannemers die rechtstreeks contact hebben met de eigenaar van het onroerend goed

Merk op dat algemene aannemers weliswaar niet verplicht zijn een kennisgeving aan de eigenaar in Florida te sturen, maar dat zij mogelijk wel een andere kennisgeving moeten sturen waarin al hun onderaannemers of leveranciers worden vermeld. In Florida moet een eigenaar van onroerend goed algemene aannemers vragen om hen een dergelijke lijst te verstrekken, en algemene aannemers moeten deze lijst binnen 10 dagen na ontvangst van het formele verzoek van de eigenaar indienen.

• Individuele arbeiders en ontwerpers

Laborers zijn de personen die alleen arbeid voor het project leveren en mogen niet verantwoordelijk zijn voor het leveren van materialen. Beroepsontwerpers zijn architecten, ingenieurs, binnenhuisarchitecten, enz.

• Projectdeelnemers aan “subdivision improvements”

Zoals gedefinieerd in Florida Statutes Sectie 713.04, omvatten werkzaamheden aan verkavelingsverbeteringen het volgende: het nivelleren, egaliseren, uitgraven en opvullen van land, met inbegrip van het leveren van vulgrond; het nivelleren en bestraten van straten, stoepranden en trottoirs; het aanleggen van sloten en andere afwateringsvoorzieningen; het leggen van pijpen en leidingen voor water, gas, elektriciteit, riolering en afwatering; en het aanleggen van kanalen en omvatten tevens het wijzigen, repareren en opnieuw doen van al deze zaken.

Een kennisgeving aan de eigenaar verzenden

Hoe een kennisgeving aan de eigenaar correct te verzenden in Florida

Als u een van de bouwdeelnemers bent die een kennisgeving aan de eigenaar moeten verzenden, moet u deze drie basisstappen volgen:

1. Verzamel de vereiste informatie
2. Stel het document Notice to Owner op
3. Verzend de Notice to Owner

Verzamel de vereiste informatie

Een Notice to Owner in Florida moet specifieke informatie bevatten om als geldig te worden beschouwd. Dit zijn de gegevens die u in uw bericht aan de eigenaar moet opnemen:

• Naam en adres van de eigenaar

Hierbij gaat het om de naam en het adres van de eigenaar van het onroerend goed. Als er meerdere eigenaren zijn, kunt u het beste aan elk van hen een kennisgeving aan de eigenaar sturen.

• Algemene beschrijving van diensten of materialen

Dit is een algemene verklaring van het type dienst dat u voor het project levert.

• Eigendomsbeschrijving die voldoende is voor identificatie

Dit is een beschrijving van het eigendom, die u zou moeten kunnen vinden in de Aankondiging van ingebruikneming die op de bouwplaats is opgehangen of in de bouwvergunning.

• Naam en adres van de verhuurder

Dit is uw naam en adres.

• Naam van de hoofdaannemer en de partij die u heeft ingehuurd

Dit zijn de namen van de partijen van hoger niveau die niet de eigenaar van het onroerend goed zijn. Als u bent ingehuurd door een onderaannemer, schrijft u de gegevens van zowel de hoofdaannemer als de partij die u heeft ingehuurd.

Waar kunt u de informatie vinden die nodig is voor het indienen van een Florida NTO?

De beste manier om alle relevante informatie te vinden, zoals de naam (namen) van de eigenaar(s) van het onroerend goed, is door te zoeken naar de Notice of Commencement of de bouwvergunning.

Eigenaren van onroerend goed zijn verplicht om een Notice of Commencement in Florida in te dienen. U kunt een kopie ervan vinden op een opvallende plaats op uw projectlocatie of in het kantoor van de provinciegriffier waar het project zich bevindt.

U kunt ook de eigenaar van het onroerend goed of de algemene aannemer schrijven om te vragen om een kopie van de Notice of Commencement in Florida. Als u deze kennisgeving nog steeds niet te pakken kunt krijgen, kunt u in plaats daarvan de bouwvergunning raadplegen.

Wat als u niet alle informatie kunt vinden die u nodig hebt?

U kunt nog steeds een kennisgeving aan de eigenaar in Florida indienen als een of twee stukken informatie ontbreken. U kunt sommige items leeg laten, en u kunt de ontvangende partij vragen om de informatie voor u in te vullen.

Het is echter het beste gebruik om ervoor te zorgen dat u kunt bewijzen dat u hebt geprobeerd om alle vereiste details te vinden. U kunt dit doen door alle informatie op te schrijven die u op het bericht van aanvang hebt gevonden, en ook aantekening te maken van de stukjes informatie die ontbreken.

Merk op dat u niet aansprakelijk bent als de stukjes informatie die op het bericht van aanvang zijn geschreven, onjuist en onnauwkeurig zijn. Van de eigenaar van het onroerend goed wordt verwacht dat hij de nodige zorgvuldigheid betracht bij het indienen van zijn Notice of Commencement, en van bouwdeelnemers wordt over het algemeen ook verwacht dat zij deze kennisgeving gebruiken als referentie voor hun pandgerelateerde documenten.

Een andere beste praktijk is om een notitie op te nemen in uw Florida Notice to Owner waarin u de ontvanger vraagt om de juiste of ontbrekende informatie te verstrekken als een van de gegevens op uw NTO onjuist is.

U kunt ook aan “cold calling” doen. Neem telefonisch contact op met uw klanten om te vragen naar de informatie die u nodig hebt. Houd echter in gedachten dat dit moet worden gedaan als uw laatste redmiddel. Als u verkeerde informatie kreeg via een telefoongesprek, is er geen papieren spoor om te bewijzen dat de persoon aan de telefoon een fout heeft gemaakt. Het opvragen van informatie kan nog steeds het beste schriftelijk worden gedaan.

In elk geval, laat ontbrekende informatie u niet tegenhouden van het op tijd indienen van het Florida Notice to Owner. Volgens de statuten van Florida beletten “fouten of omissies” een bouwpartij niet om een vordering af te dwingen, zolang deze in wezen aan de regels heeft voldaan, met name die betreffende de vereiste termijnen, de vereiste waarschuwende taal op het formulier Notice to Owner en de vereiste ontvangers van de kennisgeving.

Prepareer het document Notice to Owner

Als u alle informatie klaar hebt, moet u nu het document zelf opstellen. Merk op dat de statuten van Florida aanbevelen dat de kennisgeving aan de eigenaar in wezen overeenkomt met een specifiek formaat en specifieke paragrafen bevat.

Hoe het formulier voor Florida kennisgeving aan de eigenaar op te stellen

Hieronder vindt u het formulier voor kennisgeving aan de eigenaar volgens sectie 713.06(c) in de staatswetten van Florida. Merk op dat de wet vereist dat de kennisgeving aan de eigenaar een specifieke waarschuwing bevat:

De kennisgeving aan de eigenaar in Florida moet bij voorkeur in de bovenstaande vorm worden opgesteld, hoewel dit geen harde eis is. U kunt meer details toevoegen en de opmaak aanpassen, maar het waarschuwingsbericht moet worden opgenomen. In geen geval mag u nalaten de waarschuwing op te nemen.

Moet ik verschillende aankondigingen opstellen voor een project dat meerdere percelen omvat?

Het antwoord op deze vraag hangt af van hoeveel contracten en eigenaren erbij betrokken zijn. In het algemeen, als u werkt aan een project dat meerdere kavels en afzonderlijke stukken land omvat, kunt u een enkele kennisgeving aan de eigenaar dienen als a) er slechts één contract is op grond waarvan u service verleent, en b) er slechts één eigenaar van het onroerend goed is.

Vastgoedontwikkelingen, bijvoorbeeld, omvatten meestal meerdere kavels grond. Zolang uw service aan deze percelen allemaal onder hetzelfde contract vallen en zolang deze percelen allemaal aan dezelfde eigenaar toebehoren, hoeft u slechts één kennisgeving aan de eigenaar voor te bereiden.

Als het eigendom van meerdere percelen is verdeeld over meerdere eigenaren, is de veiligste manier om te gaan afzonderlijke kennisgevingen aan de eigenaar voor te bereiden en deze dienovereenkomstig aan elke eigenaar te serveren.

Het idee is dat u een kennisgeving aan de eigenaar moet serveren voor elk eigendom waartegen u een mechanisch retentierecht kunt indienen. Als verschillende eigenaren gebonden zijn aan meerdere eigendommen, zelfs als u onder één contract werkt, is de kans groot dat u meerdere mechanics liens moet indienen.

Dit impliceert dat in Florida van u wordt verwacht dat u uw recht beschermt om een mechanics lien in te dienen tegen elk perceel dat eigendom is van verschillende partijen.

De kennisgeving aan de eigenaar

Wanneer u de kennisgeving aan de eigenaar klaar hebt, moet u deze vervolgens naar de juiste partijen verzenden.

Florida kennisgeving aan de eigenaar veelgestelde vragen

Wie moet ik de kennisgeving aan de eigenaar verzenden?

Het voorgestelde formulier (hierboven afgebeeld) beveelt ook aan dat u de partijen specificeert aan wie u de kennisgeving aan de eigenaar verzendt. Section 713.06(2) zegt in principe dat:

• Een onderaannemer of een materiaalman van een onderaannemer moet een kopie van de kennisgeving aan de aannemer
• Een materiaalman van een onderaannemer moet een kopie van de kennisgeving aan de eigenaar aan de aannemer
• Een materiaalman van een onderaannemer moet een kopie van de kennisgeving aan de eigenaar aan de aannemer
• Een materiaalman van een onderaannemer moet een kopie van de kennisgeving aan de aannemer
• onderaannemer moet de Kennisgeving aan de Eigenaar aan de onderaannemer betekenen indien de materiaalman de naam en het adres van de onderaannemer kent
• Een bouwdeelnemer die een Kennisgeving aan de Eigenaar moet indienen, moet ook een kopie betekenen aan de door de eigenaar aangewezen vertegenwoordiger die in de Kennisgeving van Aanvang wordt genoemd
• Een bouwdeelnemer die een Kennisgeving aan de Eigenaar moet indienen, moet ook een kopie betekenen aan de door de eigenaar aangewezen vertegenwoordiger die in de Kennisgeving van Aanvang wordt genoemd, indien van toepassing

In het algemeen is het het beste om het te sturen naar de eigenaar(s) van het onroerend goed, de algemene aannemer, de geldschieter (indien van toepassing) en alle andere partijen boven u in de aannemingsketen.
Vergeet niet dat als de eigenaar van het onroerend goed een gevolmachtigde heeft vermeld op de ingebrekestelling, het van vitaal belang is dat u uw ingebrekestelling ook naar hun gevolmachtigde stuurt.

Wanneer moet de ingebrekestelling aan de eigenaar worden betekend?

De kennisgeving aan de eigenaar kan worden verzonden voordat u begint te werken aan een project of binnen 45 dagen nadat u begint met het leveren van arbeid of materialen aan het project.

Noteer dat als u een fabrikant van materialen bent, uw eerste dag van het werk begint op de dag van fabricage. De materialen hoeven niet te worden opgenomen in het project voor uw 45-dagen termijn te beginnen tikken.

Ook op te merken dat de betekening van de kennisgeving aan de eigenaar is effectief op het moment van verzending alleen als het document wordt verzonden binnen 40 dagen nadat u begint met het leveren van service aan het project (van sectie 713.18 van de Florida statutes). Anders wordt de kennisgeving aan de eigenaar geacht te zijn betekend op het moment van ontvangst.

Het wordt beschouwd als de beste zakelijke praktijk om de kennisgeving aan de eigenaar zo vroeg mogelijk te betekend. Indien mogelijk, moet u de kennisgeving aan de eigenaar nog voordat u begint te werken aan een project. Het opstellen van de kennisgeving aan de eigenaar vlak voor de deadline kan nalevingsproblemen veroorzaken, wat fataal kan zijn voor uw retentierechten.

Hoe moet de kennisgeving aan de eigenaar worden betekend?

De kennisgeving aan de eigenaar kan worden betekend door persoonlijke overhandiging of door aangetekende, Global Express Guaranteed, of gecertificeerde post, met vooruitbetaalde porto. Zorg ervoor dat u een documentatie of bewijs dat u uw kennisgeving hebt gepost en dat het is ontvangen.

Vergeet niet om een kennisgeving aan eigenaar te sturen naar elke eigenaar in een project, vooral als het project meerdere percelen en kavels omvat die eigendom zijn van verschillende partijen. Houd in gedachten dat u een kennisgeving aan eigenaar stuurt om uw retentierechten te beschermen, dus u moet een kennisgeving sturen naar elke eigenaar die mogelijk uw mechanisch retentierecht kan ontvangen.

Wat als het eigendom van een pand wordt overgedragen aan een gelieerde onderneming? Moet ik de nieuwe eigenaar(s) nog een kennisgeving aan de eigenaar sturen?

De zaak Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation in Florida behandelt deze kwestie. De districtsrechtbank van beroep oordeelde dat de overdracht van de eigendom van een onroerend goed aan een gelieerde vennootschap niet mag leiden tot een nieuw Notice to Owner vereiste. Het hof legde verder uit dat, indien toegestaan, bedrijfseigenaren hun voordeel kunnen doen en van eigenaar kunnen veranderen om geldige pandhouders te dwarsbomen.

Dit betekent dat als het eigendom van een onroerend goed wordt overgedragen aan een gelieerde onderneming, u niet wordt geacht om een nieuwe Notice to Owner te dienen. Er is echter nog geen uitspraak gedaan in gevallen waarin de nieuwe eigenaren volledig ongeassocieerd zijn met de bestaande eigenaren.

Beste praktijken bij het voorbereiden en indienen van de Florida Notice to Owner

Dien de Notice to Owner zo vroeg mogelijk

Ben u ervan bewust dat het missen van de deadline voor de Notice to Owner fataal is voor uw retentierechtvordering. U moet dit in gedachten houden en het deel laten uitmaken van uw projectprocessen om zo vroeg mogelijk een Florida Notice to Owner te versturen. Als u niet zeker weet of u een kennisgeving aan de eigenaar moet verzenden of niet, is het het beste om het zekere voor het onzekere te nemen en de kennisgeving toch te verzenden zodat u uw pandrechten kunt beschermen.

Denk eraan om de kennisgeving aan de eigenaar aan alle partijen in de aannemingsketen te verzenden

Wanneer u een kennisgeving aan de eigenaar verzendt, moet u ervoor zorgen dat u deze aan alle partijen in de aannemingsketen verzendt. Dit geldt voor alle partijen die u en de eigenaar van het eigendom scheiden. Als u bijvoorbeeld een onderaannemer bent, moet u de Florida Kennisgeving aan de Eigenaar niet alleen aan uw onderaannemer, maar ook aan de hoofdaannemer en de eigenaar van het onroerend goed betekenen.

Bewaar een document dat bewijst dat u de Kennisgeving aan de Eigenaar naar behoren hebt betekend

Florida is zeer strikt in het opleggen van de vereiste van Kennisgeving aan de Eigenaar, dus zorg er altijd voor dat u een bewijs van levering hebt wanneer u een Kennisgeving aan de Eigenaar serveert. Bewaar en volg alle verzendbewijzen. Als u de kennisgeving aan de eigenaar persoonlijk bezorgt, moet u de ontvanger van de kennisgeving vragen een ontvangstbevestigingsformulier te ondertekenen.

3 Veelvoorkomende fouten bij het voorbereiden en verzenden van de Florida-kennisgeving aan de eigenaar

De deadline missen

Dit is de gevaarlijkste fout die iemand kan maken met betrekking tot de kennisgeving aan de eigenaar in Florida. De staat tolereert geen late betekening van de kennisgeving aan de eigenaar, wat betekent dat u niet tot het laatste moment moet wachten om deze kennisgeving te dienen.

Bedenk dat de kennisgeving aan de eigenaar kan worden ingediend zelfs voordat u aan een project begint te werken. Het is het beste om de kennisgeving aan de eigenaar zo vroeg mogelijk te verzenden.

De vereiste waarschuwing niet in het document opnemen

Het waarschuwingsbericht moet in uw kennisgeving aan de eigenaar staan. U mag liberaal zijn met de opmaak en meer informatie opnemen dan nodig is, maar laat geen van de informatie achterwege die u volgens de staatswetten moet verstrekken.

Verplichte informatie in de Florida kennisgeving aan de eigenaar:

• Naam en adres van de eigenaar
• Algemene beschrijving van de diensten of materialen
• Eigendomsbeschrijving die voldoende is voor identificatie
• Verhuurder’s naam en adres
• Waarschuwingsbericht

Nalaten te dienen aan de juiste partijen

Hoewel deze fout niet noodzakelijk fataal is voor uw mechanics lien rechten, het plegen van het kan leiden u om te gaan door kwesties die u anders zou kunnen vermijden.

De kennisgeving aan eigenaar is een goede manier om u in de lus onder de top-tier partijen in de aanbestedende keten te houden. Soms zijn eigenaren en kredietverstrekkers proactief om ervoor te zorgen dat alle partijen betaald krijgen, dus de Notice to Owner zou u betaald kunnen krijgen zonder via een mechanisch retentierecht te hoeven gaan.

Bedenk echter dat de Notice to Owner niet gelijk is aan een mechanisch retentierecht. Dit document zal niet bezwaren een eigenschap, omdat het is niet iets dat je bestand of opnemen in een county griffie kantoor. Filing the mechanics lien will still be your best tool when payment disputes occur.

Further reading

• How to File a Mechanics Lien in Florida
• Preliminary Notice and Notice of Intent to Lien: How to Secure Your Lien Rights
• Notice of Commencement Guide: Waarom, wanneer, en hoe in te dienen