Do You Have What It takes To Be A Landlord?

Het is een goede tijd om een verhuurder te zijn. Sinds 2007 is het aantal huurders in het land gestaag toegenomen. Met huizenprijzen die nog steeds hoog zijn, zullen mensen niet snel stoppen met huren. Combineer de vraag naar huurwoningen met de kans om passief inkomen te verdienen, en residentieel vastgoed wordt een solide, lonende investering.

Maar verhuurders gaan niet gewoon zitten en laten het geld binnenrollen. Je moet veel onderzoek doen voordat je een woning koopt. U moet ook voortdurend onderhoud plegen, op de hoogte blijven van de woningwetgeving en een evenwicht vinden tussen de tevredenheid van de huurder en uw eigen behoeften. Een huisbaas zijn zal u bezig houden!

Pros

Voor besparingen op lange termijn is verstandig aangekocht onroerend goed niet te verslaan. De huur die u ontvangt vult uw maandelijkse hypotheek aan, en eventueel andere uitgaven. Uw huurwoning is ook idealiter waardevoller in de loop van de tijd.

Als eigenaar van een woning komt u in aanmerking voor belastingvoordelen. U kunt aftrekken afschrijvingskosten, beheer van onroerend goed kosten, en verzekeringen, onder andere kosten. (Zorg ervoor dat u een nauwkeurige administratie bijhoudt.)

Het geld dat u in de loop van de tijd verdient en spaart, kan u helpen uw financiële doelen te bereiken. Van dag tot dag helpt de inkomstenstroom ook. Huisbaas Holly Johnson, die al tien jaar twee eengezinswoningen bezit, is van plan huurgeld te sparen voor de studie van haar kinderen en haar eigen vervroegde pensionering.

Cons

Voor problemen van huurders bent u 24/7/365 verantwoordelijk. Overstroomd appartement? Klagende buren? U krijgt het telefoontje. U kunt een beheerder inhuren om te helpen met het onderhoud, maar u moet ook bovenop de situatie zitten. Je hebt een kalm en nuchter hoofd nodig. En niet te vergeten een dikke huid – als de tijd komt om een huurder die niet kan betalen uit te zetten, moet je handelen als een bedrijfseigenaar.

“De waarheid: het is eigenlijk een hoop werk geweest,” zegt Johnson over haar huurwoningen. “We hebben bijvoorbeeld veel te veel weekenden besteed aan het schilderen en schoonmaken van onze panden tussen de huurders door. We zijn naar ontelbare vergaderingen gereden en hebben ze geregeld om te praten over verbouwingsprojecten en reparaties. We hebben te maken gehad met een hele reeks willekeurige problemen, zoals late huurbetalingen, ruziënde buren en stiekeme huisdieren.”

En zelfs wanneer huurders vertrekken en u leegstand hebt, moet u nog steeds de hypotheek betalen. Uiteindelijk is het financiële risico voor u.

Hier leest u hoe u de investering de moeite waard kunt maken.

De stappen

Doe de rekensom: Wat kunt u zich veroorloven om te investeren?

Plan op een aanbetaling van ten minste 20 procent van de aankoopprijs van de huurwoning. Zorg ervoor dat u in aanmerking komt voor een lening. Het krijgen van een hypotheek voor een huurwoning is anders dan het afsluiten van een lening voor uw primaire woning.

Ten minste, moet u in staat zijn om de maandelijkse hypotheek te dekken met huurinkomsten die overblijven. Vergeet niet dat u de hypotheek moet betalen, zelfs als uw huurders niet betalen!

Factor in jaarlijkse en eenmalige uitgaven, waaronder de volgende:

• Geschatte leegstandskosten (meestal berekend op 5 tot 10 procent van de jaarlijkse huur)
• Nutsvoorzieningen die de verhuurder dekt, zoals water en gas
• Eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering
• Onroerendgoedbelastingen
• Reparatiekosten na verloop van tijd
• Professionele diensten (advocaten, accountants, een beheermaatschappij)
• Voldoen aan loodverf- en asbestvoorschriften

Als u eenmaal hebt besloten wat u aan huur gaat vragen (zie #5), berekent u het jaarlijkse rendement dat u van uw pand kunt verwachten (netto-inkomsten gedeeld door uitgaven). Dit wordt de kapitalisatievoet genoemd. Misschien wilt u in dit stadium een accountant raadplegen.

Leer de wetten kennen: Waar bent u verantwoordelijk voor?

Huurders hebben veel rechten. Elke verhuurder moet de lokale, staats- en federale wetten kennen die betrekking hebben op huurwoningen in het gebied. Zelfs als u bepaalde wetten niet begrijpt, bent u verantwoordelijk voor de naleving ervan. Hier kan een advocaat van pas komen voor elke regel die u niet begrijpt.

Federale wetten omvatten anti-discriminatiewetten (die we kort behandelen in #6) en bewoonbaarheidsregels. U bent bijvoorbeeld verplicht om de woning veilig en bewoonbaar te houden en u bent aansprakelijk voor verwondingen die het gevolg zijn als u dat niet doet.

Staatswetten specificeren vaak verhuurder/huurder regels: niveau van toegang tot het gebouw, bedragen die vereist zijn voor borgsommen, en de lengte van de opzegtermijn die u een huurder moet geven voordat ze moeten vertrekken, naast andere kwesties die u zult behandelen. Leer wat u en de huurder van elkaar mogen verwachten.

Verzoek buurten: Wat is up-and-coming?

Locatie, locatie, locatie! Analyseer de huurbezetting trends in alle buurten waar u wilt onroerend goed te kopen. Onderzoek wat huurders betalen in het gebied. Verschillende online diensten helpen met huurschattingen voor buurten in het hele land.

Zoek naar betrouwbare huurders en lage leegstand. Kies een gebied waar mensen willen wonen, en in de nabije toekomst zullen blijven wonen. Idealiter kiest u ook een buurt die u al kent.

Wilt u maximaal gemak? Plan om in de buurt van of op uw huurwoning te wonen. U kunt gemakkelijk inchecken, reparaties voltooien, en de woning laten zien zonder tijdrovende reizen.

Related: De bewezen formule die we gebruiken voor het kopen van huurwoningen

Vind een woning: Wat kunt u onderhouden?

Als u nieuw bent in onroerend goed, probeer dan te beginnen met een eengezinswoning. Eengezinswoningen zijn gemakkelijker te kopen en te onderhouden, en zijn minder waarschijnlijk om te komen met veel onderhoud functies. Ze zijn ook betaalbaarder in elke markt.

Een andere goede optie is investeren en wonen in een meergezinswoning. U bent in de buurt, en de huur kan helpen de hypotheek te betalen. U heeft ook minder leegstand. Zowel eengezins- als meergezinsinvesteringen hebben hun voor- en nadelen – zoals altijd, doe uw onderzoek.

Bepaal de prijs: Wat kunt u aan huur vragen?

Het doel is om uit te komen op een bedrag dat uw operationele kosten dekt en u een rendement op uw investering oplevert. Voor de bedrijfskosten moet u rekening houden met:

• Belastingen
• Verzekeringen
• Regulier onderhoud
• De mogelijkheid van leegstand

Een verhuurder in Arizona wijst bijvoorbeeld 5 procent van de brutohuuropbrengst toe aan onderhoud en nog eens 5 procent aan de reparaties die bij leegstand komen kijken.

Hier helpt het om te weten wat vergelijkbare huurwoningen in de omgeving in rekening brengen. U wilt concurrerend zijn, maar niet concurrerend genoeg om huurders weg te jagen. Houd rekening met vraag en aanbod: u kunt de huur (redelijkerwijs) verhogen als de vraag groot is, maar misschien moet u de huur verlagen als het aanbod groot is.

Huurders vinden: Wie past er goed bij?

Veel huurders kijken online. Plaats een advertentie op een van de sites waar huurders zoeken naar advertenties van huiseigenaren, of bouw uw eigen site.

Wanneer u de woning beschrijft, wees dan beknopt. Benadruk de extra’s of positieve kenmerken. Voeg indien mogelijk foto’s toe. Huurders zullen het aantal slaapkamers en badkamers willen weten, de maandelijkse huurprijs, de borg, en eventuele extra kosten zoals nutsvoorzieningen. U kunt ook informatie opnemen over de toegankelijkheid (lift of trap) en de voorzieningen in de buurt.

Als u eenmaal geïnteresseerde potentiële huurders heeft, kies dan betrouwbare bewoners die lang zullen blijven. Leegstand is waarschijnlijk de grootste kostenpost voor een verhuurder. Als je kunt, ga zitten voor een interview met elke potentiële bewoner om ervoor te zorgen dat je comfortabel bent met elkaar.

Run een achtergrondcontrole en kredietcontrole op elke potentiële huurder. Achtergrondcontroles kunnen criminele rapporten en uitzettingsverslagen omvatten. Huurders screening bureaus kunnen helpen-zo ook diensten als USSearch en LexisNexis.

Wanneer u screening huurders, weet de regelgeving van de Civil Rights Act en de Fair Housing Act. Het is verboden te discrimineren op basis van ras, geslacht, nationaliteit, gezinssituatie, religie of handicap.

Plan voor het onverwachte: Hoe gaat u om met problemen?

Zelfs als u uw due diligence hebt gedaan, komt investeren in huurwoningen nog steeds met risico’s. Schade aan eigendommen en wanbetaling behoren daartoe. Niet elke huurder zal zich aan de regels houden. Goede communicatievaardigheden zijn van het grootste belang, net als flexibiliteit en weten wanneer je een grens moet trekken.

En zelfs bij modelhuurders gaan apparaten wel eens stuk. Zorg ervoor dat u genoeg geld begroot voor onderhoud. Leer goede loodgieters en elektriciens kennen, en zorg dat ze op afroep beschikbaar zijn.

Veel verhuurders huren vastgoedbeheerbedrijven in om regelmatige inspecties en reparaties ter plaatse uit te voeren. U moet deze kosten begroten, maar een goed beheerbedrijf kan een enorme tijdsbesparing zijn.

Alternatieve manieren om te investeren

Als je het bovenstaande hebt gelezen en nog steeds bereid bent – of zelfs enthousiast – om een verhuurder te worden, goed voor je. Als u nog steeds van het idee houdt om in onroerend goed te investeren, maar twee keer twijfelt over het kiezen van het juiste onroerend goed en het omgaan met behoeftige huurders, zijn er alternatieven.

Als voorbeeld, EquityMultiple verbindt investeerders met onroerend goed projecten. U moet een geaccrediteerde belegger zijn (wat betekent dat u voldoet aan minimumvereisten voor inkomen en/of nettowaarde) en, voor de meeste kansen, ten minste $ 5000 hebben om te investeren.

Samenvatting

Investeren in onroerend goed kan winstgevend zijn, maar het is niet het get-rich-quick-spel dat door sommige boeken en tv-informatiespots wordt verkocht; het vergt knowhow, kapitaal en veel hard werk. Succesvolle vastgoedbeleggers zijn niet alleen goed in het spotten van deals, ze zijn comfortabel met het werken met een team van makelaars, hypotheekmakelaars, vastgoedbeheerders, advocaten en anderen om uit te voeren wat in wezen een parttime bedrijf is.

Ultimately, hoe meer werk en moeite je steekt in het kiezen van een pand om te kopen, het vinden van huurders, en het verbeteren van uw woning, hoe winstgevender u zult zijn als een vastgoedbelegger. Een succesvolle huisbaas zijn is een investering van tijd en geld. Maar als je er bovenop blijft zitten, is de kans groter dat je grote opbrengsten oogst.

• Waarom kochten we een huurpand met onze $ 40.000 meevaller
• Hoe krijg ik een hypotheek voor een huurpand