De ontruimingsprocedure in Arkansas: Regels voor verhuurders en vastgoedbeheerders

In Arkansas worden uitzettingen geregeld door de Arkansas Code, en verhuurders moeten bij het uitzetten van een huurder zorgvuldig alle regels en procedures volgen die in de Arkansas Code zijn vastgelegd. Anders is de uitzetting mogelijk niet geldig.

In dit artikel worden de basisregels en -procedures uitgelegd die verhuurders en vastgoedbeheerders moeten volgen bij het uitzetten van een huurder in Arkansas.

Notice for Termination With Cause

Als een verhuurder een huurder wil uitzetten voordat het huurcontract of de huurovereenkomst van de huurder is verlopen, moet de verhuurder een wettelijke reden hebben. In Arkansas omvat deze wettelijke reden het niet betalen van huur, het schenden van de huurovereenkomst of het plegen van bepaalde illegale handelingen. De eerste stap in het uitzettingsproces is het beëindigen van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de huur beëindigen door de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen. Afhankelijk van de reden voor de ontruiming zijn verschillende soorten opzegging vereist.

• Niet-betalen van de huur: Een verhuurder heeft twee mogelijkheden om een huurder uit te zetten wegens het niet betalen van de huur. De verhuurder kan een civiele rechtszaak tegen de huurder aanspannen, ook wel een ‘unlawful detainer’-rechtszaak genoemd. Of de verhuurder kan een strafrechtelijke aanklacht tegen de huurder indienen. Dit staat bekend als de “failure to vacate” methode. Deze twee verschillende methoden vereisen verschillende soorten kennisgeving. (Zie het kantoor van de procureur-generaal en Arkansas Legal Services voor meer informatie over deze twee methoden.)
  • Onwettige Detainer-methode: Als de verhuurder wil de huurder uit te zetten met behulp van de onrechtmatige detainer methode (dat is een civiele procedure), dan is de verhuurder moet de huurder een drie-dagen kennisgeving te verlaten. Dit bericht moet de huurder meedelen dat hij drie dagen heeft om de huuraccommodatie te verlaten, anders zal de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en een rechtszaak aanspannen tegen de huurder (zie Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Failure to Vacate Method: Indien de verhuurder de huurder wenst te ontruimen door middel van de “failure to vacate”-methode (wat een strafrechtelijke actie is), dan moet de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn van tien dagen geven om te vertrekken. Deze kennisgeving moet de huurder informeren dat de huurder tien dagen heeft om de huuraccommodatie te verlaten. Als de huurder langer dan tien dagen in de huuraccommodatie blijft, krijgt de huurder een boete van 25 dollar per dag voor elke dag die volgt. Na afloop van de tien dagen kan de verhuurder een strafrechtelijke aanklacht tegen de huurder indienen als de huurder in de huuraccommodatie blijft wonen (zie Ark. Code Ann. § 18-16-101).

De verhuurder moet een advocaat raadplegen als hij vragen heeft over deze twee methoden.

• Schending van de huurovereenkomst of het huurcontract: De verhuurder kan de huurder ook uitzetten wegens het schenden van de huurovereenkomst. In deze situatie moet de verhuurder de huurder 14 dagen op voorhand in gebreke stellen. Deze kennisgeving moet de huurder informeren dat de huurder 14 dagen heeft om de overtreding te verhelpen of de verhuurder zal de huurovereenkomst beëindigen. Als de huurder de overtreding niet binnen 14 dagen verhelpt, kan de verhuurder een onwettige inverzekeringstelling tegen de huurder instellen (zie Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Strafrechtelijke acties: De verhuurder kan ook de huurder uitzetten voor het plegen van bepaalde criminele handelingen in de huuraccommodatie. Deze handelingen omvatten illegaal gokken, prostitutie, en de illegale verkoop van alcohol. In deze situatie kan de verhuurder de huurder een onvoorwaardelijke huuropzegging geven. Dit bericht moet de huurder informeren dat de verhuurder de huur onmiddellijk beëindigt en dat de huurder de huuraccommodatie binnen drie dagen moet verlaten. Indien de huurder de huuraccommodatie niet verlaat, kan de verhuurder een onwettige inverzekeringstelling tegen de huurder instellen (zie Ark. Code Ann. § 18-60-304).

Notice for Termination Without Cause

Als een verhuurder een huurder wil uitzetten maar geen wettelijke reden heeft, moet de verhuurder wachten tot de termijn van de huurperiode is verstreken voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. In sommige gevallen moet de verhuurder de huurder nog steeds schriftelijk op de hoogte stellen van zijn verhuizing.

Maand-tot-maand huur

Als de verhuurder een maand-tot-maand huur wil beëindigen, maar geen wettelijke reden heeft om de huurder uit te zetten, dan kan de verhuurder de huurder een schriftelijke kennisgeving van 30 dagen geven om te ontruimen. Dit bericht informeert de huurder dat de huurovereenkomst binnen 30 dagen zal eindigen en dat de huurder tegen die tijd uit de huuraccommodatie moet verhuizen. Als de huurder dan nog niet is vertrokken, kan de verhuurder een uitzettingsprocedure tegen de huurder beginnen (zie Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Verhuur voor bepaalde tijd

Als de verhuurder een huurcontract voor bepaalde tijd wil beëindigen maar geen wettelijke reden heeft om de huurder uit te zetten, moet de verhuurder wachten tot het huurcontract is afgelopen voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. De verhuurder hoeft de huurder niet schriftelijk in gebreke te stellen, tenzij de bepalingen van de huurovereenkomst de verhuurder daartoe verplichten.

Verweer tegen uitzetting

Ook al heeft een verhuurder een geldige wettelijke reden om een huurder uit te zetten, dan nog kan de huurder besluiten de uitzetting aan te vechten. De huurder kan een geldige wettelijke verdediging hebben, zoals de verhuurder die nalaat de lokalen van de huureenheid te onderhouden of de verhuurder die de huurder discrimineert. De beslissing van de huurder om de uitzetting aan te vechten kan de kosten van de uitzettingszaak verhogen en de huurder meer tijd geven om in de huuraccommodatie te blijven wonen. Huurder verweer tegen uitzetting in Arkansas heeft meer informatie over dit onderwerp.

Verwijdering van de huurder

De enige manier waarop een verhuurder een huurder uit een huureenheid kan verwijderen is door het winnen van een uitzettingsrechtszaak tegen de huurder. De verhuurder mag nooit proberen de huurder te dwingen uit de huuraccommodatie te vertrekken. Zelfs als de verhuurder de uitzettingszaak wint, kan de huurder alleen worden verwijderd door een wetshandhaver met een gerechtelijk bevel. Als de verhuurder probeert de huurder illegaal te dwingen de huuraccommodatie te verlaten, kan de huurder de verhuurder aanklagen voor schadevergoeding. Meer informatie vindt u in Illegal Eviction Procedures in Arkansas.

Nadat de huurder is uitgezet, kan de verhuurder erachter komen dat de huurder persoonlijke eigendommen heeft achtergelaten. In Arkansas worden deze eigendommen als achtergelaten beschouwd, en de verhuurder kan er onmiddellijk over beschikken. De verhuurder hoeft geen contact op te nemen met de huurder of de goederen enige tijd te bewaren alvorens deze te verwijderen (zie Ark. Code Ann. § 18-16-108). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Arkansas bevat meer informatie voor verhuurders in deze situatie.

Rationale voor de regels

Verhuurders moeten zorgvuldig alle regels en procedures volgen die de wet van Arkansas voorschrijft wanneer zij een huurder uitzetten; anders kan de uitzetting ongeldig zijn. Hoewel deze regels en procedures lastig kunnen lijken voor de verhuurder, zijn ze er niet voor niets. Ontruimingen vinden vaak zeer snel plaats, en het eindresultaat is ernstig: de huurder is zijn woonruimte kwijt. De regels helpen ervoor te zorgen dat de uitzetting gerechtvaardigd is en dat de huurder genoeg tijd heeft om een nieuwe woning te vinden.