Williams Mullen

2012.06.01 測量はすべて同じではない-ALTAサーベイの利点と用途By: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

ほとんどの貸し手は商業用不動産の取得に融資する前にタイトルサーチを要求しますが、調査の要求はそれ程一般的ではありません。 タイトルサーチでは得られない、不動産の調査によって開示される可能性のある問題が多くあります。 レンダーが検討する調査にはいくつかの種類があるが、境界線調査やALTA調査が最も一般的であろう。 境界調査は、土地区画の境界線を示すが、必ずしもその土地にあるすべての改良物を示すものではない。 ALTA調査は、米国土地所有権協会（ALTA）と米国測量地図会議（ACSM）が共同で採択した一連の最低基準に従って作成された境界線調査である。 測量士は、これらの詳細な基準に基づいて、不動産購入者と貸主のどちらか一方または両方のニーズと権原保険会社の要件に関連する測量を作成します。 ALTAとACSMは、2011年にこれらの要求事項の最新版を発行しました。

境界調査は、ALTA調査よりかなり安価ですが、ALTA調査はより集中的であり、より包括的で詳細な情報を提供します。 ALTAサーベイは、不動産の境界や地役権だけでなく、フェンス、トレイル、道路、通行権などの改良、および不動産の所有権に影響を与え、有害な権利の可能性についてさらなる調査を必要とする可能性がある不動産上の他の機能についての情報を提供します。 また、ALTAの調査には、土地へのアクセス手段、土地のゾーニング区分、土地の洪水ゾーン区分も表示されます。 境界調査は、商業用不動産の購入者や貸し手が不動産を適切に評価するために必要な詳細なレベルを欠いていることがよくあります。

貸し手は、担保権や投資が権原調査によって開示されない可能性のある不利な請求から保護されるように、ALTA 調査を要求すべきです。 ALTA サーベイで提供される情報は、貸し手と購入者が不動産を所有することの潜在的なリスクと利益を評価するのに役立ちます。

貸し手が ALTA サーベイのレビュー中に対処したいと思う主要な懸念事項が 5 つあります。 まず、調査を依頼する際に、貸し手は、測量士の法的記述をタイトルコミットメントの法的記述と比較できるように、測量士が不動産の法的記述も作成するよう依頼するとよいでしょう。 法的記載が同じでない場合、対処すべき問題がある可能性があります。

次に、貸し手は、測量に示された地役権や通行権を調査し、それらがどのように不動産を侵害するか、または利益をもたらすかを判断する必要があります。 地役権や通行権の特定の種類、およびそれらの位置は、不動産の購入者の意図された使用を妨害する可能性があります。 また、すべての例外的な地役権が測量に示されていること、およびその逆を確認するために、測量に示されている地役権をタイトルコミットメントに例外として記載されている地役権と比較することが重要です。

第三に、貸し手は、調査された不動産に関連する侵食があるかどうかを判断する必要があります。 侵害は、別のプロパティに1つのプロパティから改善のオーバーラップまたは地役権にオーバーラップしています。 侵害は比較的よくあることで、簡単に治癒できる場合があります（例えば、地役権の付与）。しかし、一部の侵害は、高額で治癒が困難な場合があります。

第四に、貸し手は、敷地内の改良のためのセットバック違反があるかどうかを判断する必要があります。 ALTAの調査は、地元のゾーニング条例に基づくセットバック要件を示します。 改善は、条例が許可するよりも、プロパティラインに近い場合は、プロパティの所有者は、セットバック違反があります。 侵入と同様に、セットバック違反は、簡単な治療（例えば、地方自治体当局からの分散）または高価で困難な治療（例えば、違反している建物または改良の除去）を必要とするかもしれません。

第五に、貸し手は、所有者または購入者がどのように物件にアクセスできるかを決定するために、ALTA調査を使用することができます。 ALTA調査は、調査対象物件と周辺物件を表示し、購入者が専用道路にアクセスできるかどうかを貸し手が判断するのに役立ちます。 もし、そのようなアクセスがない場合、その物件はランドロックされている可能性が高く、所有者または購入者はその物件にアクセスする合法的な方法を持たないことになります。 調査対象物件が内陸にある場合、貸し手は、取引を完了させる前に、所有者または購入者が出入りのための地役権を取得し、記録するよう要求する必要があります。

ALTA測量に示された項目の中には理解しにくいものもあるので、貸し手は測量士に遠慮なく連絡し、質問や懸念を申し出るべきです。

この話題に関する詳細については、著者またはウィリアムズ・ミューレン・フィナンシャル・サービス&不動産チームのメンバーに連絡してください。R.E. E-Newsは、ウィリアムズ・ミューレンの金融サービス&不動産セクションおよび金融サービス産業サービスグループの弁護士により作成された季刊誌です。
編集に関するお問い合わせは、John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] または Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. までお願いします。 この情報は教育サービスとして提供されるものであり、法的なアドバイスとして解釈されるべきものではありません。 特定の問題について特定のニーズがある読者は、有能な弁護士にサービスを依頼する必要があります。

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