Construction Management Closeout Procedures & Processes

ビバリーヒルズの25000 SFの注文住宅でも重要な商業施設でも、効果的に引き渡しするには、クローズアウト コンストラクション マネジメント手順が重要です。 完成した徹底的なプロジェクトのクローズアウトは、プロジェクトが契約文書に従って実行されたこと、すべてのコストが請求され支払われたこと、建物がすべての適切な法令を遵守し、所有者が抵当権の心配なしに合法的にその不動産を占有できることを立証します。 また、新築・改築した建物を維持・運営するために必要な知識とリソースを、クライアントに確実に提供することができます。
建設管理のベストプラクティスには、すべてのプロジェクトの標準的な作業手順として、強制的なプロジェクト管理の終了プロセスを実施することが含まれます。 チームがプロジェクトの早い段階で、関連文書のコピーを保管するプロセスを開始することを確認します。 保証書やシステムトレーニングマニュアルなどの重要なクローズアウト文書は、プロジェクト終了時だけでなく、作業が完了するにつれて様々なソースから様々な形式で提供されるようになります。 例えば、家電製品が納品されたときに保証書が含まれていることがありますが、これはプロジェクトが完了する何ヶ月も前に所有者に渡さなければならないことがよくあります。 このような場合、プロジェクトが完了する何ヶ月も前に、オーナーに保証書を提出する必要があります。プロジェクト終了後の文書作成に継続的に取り組むことで、もう入手できないかもしれない文書を、土壇場になって探し出すことを防ぐことができます。
プロジェクト終了。 プロジェクトの終了プロセスは、現場作業と管理作業を組み合わせたものであるべきである。 現場でのクローズアウトは、通常、ゼネコン（GC）により調整される。
現場でのプロジェクト終了チェックリストは、以下の作業を含むべきである。

• すべてのパンチリスト項目を完了させる。 ほとんどのプロジェクトでは、GCが現場で下請け業者に作業を最終決定するように要求しなければならないのは、あまりに典型的なことである。 一般的に、パンチリストの完了はプロジェクトアーキテクトによって確認される。
• 作業現場から仮設電柱やトイレ施設を含むすべての請負業者の作業倉庫/トレーラー、仮設施設や設備を撤収させる。
• 屋根裏の在庫（屋根材、タイル、HVACフィルター、天井タイルなど、契約上必要な余剰資材）を納品、整理、保管する。
• 恒久的なユーティリティが設置、テスト、動作していることを確認し、すべてのプロジェクト関連のサービスや契約、すなわち電話、水道、電力、ガス、インターネットサービスが解約されていることを確認する。
• 現場が完全にクリーンで入居の準備が整っていることを確認する。
• システムのすべてのオーナートレーニングが完了していることを確認する。

Building Commissioning（建物のコミッショニング）。 ほとんどの大規模プロジェクトでは、システムコミッショニングのための特定の契約上の要件を提供しています。 Wikiによると、ビルディングコミッショニング（Cx）とは、新築において、機械（HVAC）、配管、電気、火災/生命安全、ビル外壁、制御、ビルセキュリティ、その他のシステムのサブシステムが、ビル建築家とエンジニアによって設計されたオーナーのプロジェクト要件を達成しているかを検証するプロセスである。 コミッショニングの範囲は、システムの複雑さ、および品質管理と検証に対するオーナーの要望によって異なります。 大規模なプロジェクトでは、システムが適切に校正、バランス、テストされ、性能が設計基準を満たし、オーナーまたはその代理人が適切な使用方法をトレーニングされていることを監督、確認するために、第三者のエンジニアであるコミッショニング・オーソリティまたはエージェント（CxA）を任命することが標準になりつつあります。 したがって、商業施設や大規模な住宅プロジェクトでは、必要な範囲でのコミッショニングは、プロジェクトのクローズアウトの重要な側面である。

プロジェクト完了。 GCから実質的な完成を確認する要請を受けた場合、建築家とオーナーは最終的な完成のためのパンチリストを決定するためにウォークスルー検査を実施するべきである。 通常、実質的な完成は、建物が本来の目的に使用でき、すべてのユーティリティが機能し、プロジェクトが使用または入居の承認を得て、工事が97.5%以上完了したときに達成される。 一般的なAIAの契約では、実質的な完成は、保証期間の開始のきっかけとなるマイルストーンである。 コンストラクション・マネージャーあるいは建築家は、通常、実質的完成証明書を発行することにより、このマイルストーンを決定する。
最終的な完成は、建設が契約文書に従って終了したことを意味する。 これは、パンチリストが完了したことを意味し、通常、プロジェクトの建築家が証明する。 また、現場での作業がすべて完了し、管理用提出物、カリフォルニア州建設業先取特権放棄保証書、終了文書、マニュアル、as-builtsなどが所有者に引き渡され、完全性が確認されたことを意味します。 建設における先取特権放棄とは何かと思われる方はリンクをクリックしてください。
ほとんどの管轄区域では、建築許可証がサインオフされ、すべての検査が完了したことを証明し、建物が意図した使用または使用の準備ができていることを示す占有証明書を適切な当局が発行します。 所有者が請負業者に支払う留保金は、契約書に記載されており、最終的な完成、実質的な完成、場合によっては占有証明書と連動しています。
管理閉鎖手続きとプロジェクト契約管理の目標は、すべての契約条件が満たされ、閉鎖文書が提供され、請負業者がすべての下請け業者と資材供給業者に支払いを行ったことを確認することである。 成果物は各オーナーの特定のニーズによって異なるが、目標はオーナーにプロジェクトの透明で組織的な引き渡しを提供することであり、参考のために将来必要となるかもしれない情報や文書を含むものである。
以下は、プロジェクト終了時に考慮すべき管理タスクと文書のチェックリストである。

• すべての契約上の要件を確認し、すべての条件が満たされていることを確認する。
• すべての変更指示を確認し、すべてが説明され、無効化、拒否または完了されていることを確認する。
• 契約で要求される範囲で、未払いの保険とメンテナンスボンドを取得する。
• 建築許可計画および管轄機関からの他の文書とともに、オーナーの所有である最終許可カードを持っていることを確認する。
• as-built図面のレビューと完全性を確認する。
• すべてのオペレーション&メンテナンスマニュアルが請負業者からオーナーに提供されていること、オーナーがトレーニングを受け、いつ誰が&呼ぶべきかを知っているかどうかを確認する。
• 保証の状態、条件、連絡先に関する完全な情報を含むすべての保証を確認する。
• 下請け業者とサプライヤーから無条件の最終的な権利放棄を得る-もし彼らが合法的に予備通知を提出したなら。 他のすべての先取特権の放棄は、すでに月次会計に含まれているはずです。
• あらゆる未払い預金、管轄の現金債券、パフォーマンスおよび支払い債券、等を確認するためにフォローアップします。
• File a Notice of Completion with the appropriate jurisdictional authority within the time frame required by State statute.
• Perform final accounting to have a complete record of all project expenses, for purposes of completing expense records and establishing a cost basis for the property.

A successful closeout process is not complete until final and complete payments are made, final retainage is released, permits closed out and all parties are satisfied. ＜1557>プロジェクトが完了したら、その時点で、すべての関係者が満足したことになる。 重要な情報の断片を追跡する必要があるとき、または保留中のまたは不完全な変更指示が混乱を引き起こすとき、クローズアウトプロセスの最後の最後で遅延が発生するのはよくあることです。 よく練られた工事変更指示のプロセスを持つことは、このような混乱を減らすことができる
文書の配達。 ゼネコンまたはコンストラクション・マネージャーのいずれかが、プロジェクトの要件に従って、すべてのクローズアウト文書を整理する。 保証と連絡先情報を含む印刷されたプロジェクトマニュアルは、一般的に非常に有用であるが、ほとんどのクライアントは、ほとんどの文書の電子配信を好む。
クローズアウトにおけるコンストラクション・マネージャーの役割。 大規模プロジェクト、特にコミッショニングを必要とするものについては、コンストラクションマネジャがプロセスを監督するべきである。 クローズアウトパッケージ全体を注意深く確認し、そのプロジェクトで利用される機器やシステムが完全であることを確認し、所有者が保証とそれらの保証を維持するための継続的なメンテナンスの必要性を認識していることが重要である。 私たちは、連絡先リストに注意を喚起し、オーナーが誰にいつ連絡すればよいかを確実に把握できるようにします。 大規模なプロジェクトでは、プロジェクトのクローズアウトに多くの作業が伴います。このプロセスと建設プロセス全体を管理する担当者をチームに確保するようにします。
プロジェクトドキュメンテーションの保持。 カリフォルニアでは、クレーム提出の時効が10年あるので、実質的な完成後、その期間中にすべての文書を保持することが重要である。 建築家は、一般に、より長い期間、プロジェクトの記録を保持します。 プロジェクト終了後に潜在的欠陥が発見され、オーナーがクレームや民事訴訟を起こした場合、当事者が契約上の義務を適切な注意を払って遂行したことを証明する文書は、彼らの弁護に大いに役立つことを覚えておいてください。
徹底したプロジェクト・クローズアウトの利点。 徹底した文書化により、スコープ、契約、保証または期待に関する将来の紛争による潜在的リスクから保護される。 それは、すべてのプロジェクト要件が満たされたことを確認し、メンテナンスと保証のための将来の説明責任を確立するものである。 完全で整ったドキュメンテーションは、プロジェクトチームの信頼性を強調します。 コンストラクション・マネジメントのクローズアウトの手順について、包括的で段階的なアプローチを実施することで、完成したプロジェクトを自信を持って引き渡すことができるようになります。