プロフォーマ不動産。 知っておくべきこと

概要: この記事では、不動産のプロフォーマの定義、プロフォーマに含めるべき内容、誤解を招くプロフォーマを認識し回避する方法、および投資家が当社のリアル プロファイル フォーマを使って、より良い物件比較と収益予測の検討をすべき理由を説明します。 プロフォーマに最も正確な費用の見積もりをまとめることは、キャッシュフローがマイナスになるかプラスになるかの違いを意味する可能性があります。 慎重に計算されたプロフォーマットは、不動産を購入しようとするすべての不動産投資家にとって不可欠なツールです。 正しいプロフォーマを活用することで、投資物件を比較し、不適切な投資を行うことを避けることができます。

不動産におけるプロフォーマとは何でしょうか。

プロフォーマとは、「形のために」という意味のラテン語です。 投資の世界では、現在の数値または予測される数値を強調するために、財務結果を計算する方法を説明します。

不動産における物件のプロフォーマは、基本的にそのキャッシュフロー予測です。 これらの予測は、家の予想される毎月のキャッシュフローだけでなく、税金や予想ROIなどの経費を決定するのに役立ちます。

プロフォーマに含めるべき内容

買い手のプロフォーマに含める必要がある4つの重要な項目があります。 その4つの項目とは、修繕費、空室損失、不動産管理費、および雑費です。

1. 修繕費。 購入する物件が新しく改装されたとしても、修繕やメンテナンスのために毎月お金を確保することが予想されます。 一般的には、家賃の5％を毎月積み立てれば、必要な経費をまかなうことができます。 ただし、古い物件を購入する場合は、5％以上を検討した方がよいでしょう。
2. 空室損失。 これは通常、プロフォーマシートで最も高い費用となります。 バイヤーは、リース期間の長さと、テナントの間に物件が空く可能性のある時間を考慮する必要があります。 また、テナントが退去した後、次のテナントが入居するまでの間に、清掃、塗装、修理が行われる期間があります。
3. プロパティ・マネジメントまたはPM。 買い手が自分で物件を管理することを想定している場合、この項目はプロフォーマから外されることが多いようです。 自分で物件を管理する場合でも、自分の時間や関連費用に対する報酬を得たいので、この行が含まれていることを確認します。 物件管理のための報酬を受け取る予定がない場合でも、物件の財務的メリットはすべての関連費用に基づいているため、この行を含めることが重要です。 あなたが不動産管理者を雇うことを計画している場合、彼らは通常8％〜10％の費用がかかります。
4. Misc. プロフォーマのこの行は、その他の費用に使用することができます。 私たちは、予測される保険料を含めたいと考えています。 しかし、弁護士費用、広告宣伝費、税金などの費用もこのカテゴリに含めることができます。

How to Recognize and Avoid Misleading Pro Formas

It’s very common to see several different versions of pro formas from turn-key companies, real estate agents, brokers, and sellers.これは、ターンキー企業や不動産仲介業者、販売代理店から、いくつかの異なるバージョンのプロフォーマを見ることができます。 単純すぎるものもあれば、複雑でわかりにくいものもあります。

買い手はこのことを認識し、売り手のプロフォーマを分析するときは非常に慎重にならなければなりません。 ベスト プラクティスは、売り手のプロフォーマではなく、自分のニーズに合ったプロフォーマを見つけ、それを使用することです。

Misleading Pro Forma Examples

Turn-key property provider のウェブサイトから、単純すぎるプロフォーマの一例として、次のようなものがあります。 購入価格、年間総家賃、1 か月あたりのキャッシュフロー、および減価償却費です。 この特殊なプロフォーマットは、費用が全くかからないことを前提としていますが、これは不可能です。 また、キャッシュフローリターンの中には、誰も実際に予測することができない減価償却も含まれています。

誤解を招くプロフォーマのもう1つの例は、あまりにもわかりにくく、複雑なものです。 過度に複雑なプロフォーマには、次のような項目があります。 月次税金、保険/HOA、維持費（3％）、空室率、月次純キャッシュフロー、年次純キャッシュフロー、元本削減、累積キャッシュリターン、IRRなどです。

このプロフォーマでは、メンテナンスと空室が含まれていますが、これらの行に実際の経費が加えられていません。 そればかりか、メンテナンス費用の見積もりで3%は低すぎる。 また、IRRの一部として元本割れが加えられています。 多くの不動産投資家はIRRの意味を知らない。 さらに、物件を現金で購入した場合はどうでしょうか。 数字が大きく変わってしまい、投資家が同じように物件を比較するのに役立ちません。

多くの売り手またはターンキー不動産会社は、買い手を混乱させるか、投資物件を実際よりも収益性が高いように見せるために、プロフォーマに不必要な項目を追加します。 次に、売り手のプロフォーマがどのように見えるか、買い手のプロフォーマがどのように見えるべきかの違いについて説明します。

売り手のプロフォーマ vs. 買い手のプロフォーマ

プロフォーマに少しでも慣れていれば、売り手の予測費用が買い手のものと非常に異なって見えることは明らかでしょう。 売り手は不動産を売却したいので、彼らの目標は、プロフォーマをできるだけキャッシュフローに見えるようにすることです。 先に述べた単純すぎるプロフォーマのように、多くの重要な経費がフォームから省かれている可能性があります。 これは、買い手が独自のプロフォーマを持っていることが非常に重要である理由は、費用とcash flow.4979>の正確な推定と予測を行うために、

プロフォーマ対実際の家賃と経費

住宅のプロパティの値は、コンプまたは地域の他のプロパティが何のために販売されているかの比較販売に基づいて算出されます。 この情報は、購入者に、その物件がどれくらいの価値があるかを示す良いアイデアを与えるので、有用です。 このことを念頭に置いて、1つのプロパティは、別のものと同じではありませんので、コンプは、プロパティの値のアイデアを提供することができますが、それは本当に予測することはできません。

ここで重要なことは、買い手は、特に売り手であれば、プロフォーマに融資を基づかせないことです。 融資は、プロフォーマではなく、実際の収入と支出に基づいて行われるべきです。 プロフォーマは、単に予測される経費の最良の推測であることを忘れないでください。

Pro Forma Rents

売り手のプロフォーマを分析する際には、予測される賃料が実際の賃料に基づいていることを確認します。 たとえば、複数ユニットのレンタルを見ていて、売り手が各ユニットについて、家賃を月 1,500 ドルと記載しているとします。 買い手は、各ユニットの実際の平均賃料を見る必要があり、そのユニットがいくらで借りられるかを見る必要はありません。 そのためには、各ユニットの賃料を比較し、平均値を計算します。 この数値は、より正確であり、プロフォーマの「予想賃料」の欄に記載されるべきものです。

Pro Forma Expenses

売主は、不動産経費に費やした金額を補填することはできません。 しかし、彼らはしばしば、物件を売りに出す前の数カ月間、あるいは1年間、経費を管理しようとします。 そうすることで、経費を少なくして物件を掲載し、実際よりも収益性が高いように見せかけることができるのです。

物件の経費についてより正確なアイデアを得るための最善の方法は、少なくとも過去12カ月、理想的には2年間の月別の内訳を見ることです。

月ごとの経費内訳を入手できない場合（これはよくあることです）、不動産管理会社から見積もりを取るのも1つの方法です。 また、所有している他の類似の物件と比較したり、50% ルールのような特定の経験則を使用したりすることもできます。 (50％ルールとは、家賃収入の50％が運営費に充てられるという単純な仮定です）。

何をするにしても、売り手のプロフォーマットが経費対キャッシュフローの可能性を正確に示していると仮定しないでください。 もう一度、独自のプロフォーマを使用し、自分で事実確認をしてください。

本当のプロフォーマとは何でしょうか？ 結局のところ、自分のリターンが他より高く見えると、もっとたくさん売ることができるのです。 誤解を招くようなプロフォーマを見抜く方法を学び、誤った投資をしないようにしましょう。

RealWealthは、REAL Property Pro Forma™を定義することにより、投資家がより良いリターンを見積もり、不動産を比較できるように、標準を定めています。

Projected Rent

リアルプロフォーマでは、誰も市場賃料を保証できないため、「予想賃料」を使用しています。 季節や経済的要因によって金額は変動します。 投資家は常に5％の賃料の増減を想定して数字を出す必要があります。

Projected Taxes

物件購入後に査定が行われることがあり、金額が上下する可能性があるため、「予想税金」を使用しています。

Projected Insurance

投資家の信用度、物件の所在地、所有物件数によって保険の見積もりが異なるため、「Projected Insurance」を使用しています。

Property Management Fees 8%

Property Management or PM fees can vary, but standard rate is between 8% and 10% of rent each month.これは、毎月の家賃の8%から10%の手数料です。

Projected Maintenance 5%

Projected MaintenanceとVacancy reservesは5%で計算します。 この数字は、物件が古い場合、Cクラス地域の場合、まだリノベーションされていない場合は、より高くする必要があります。 物件を実際に歩いてみることで、維持費や修繕費がどの程度かかるのかがよくわかります。 他の不動産投資と同様、これはあなたのデューデリジェンスの一部であるべきです。

Projected Vacancy Rate 5%

Sellers will often leave off of maintenance and vacancy reserves from their proformas because they are not actual expenses.これは実際の支出ではないので、売主はプロフォーマからメンテナンス費用や空室準備金を省きます。 これらは、単に潜在的な修理や空室の見積もりであり、投資家は将来の費用のために予算を立てる必要があります。 経験豊富な投資家は、必ずこれらの数字をプロフォーマに追加しています。

経験豊富な投資家の中には、再リース料、会計、準備費用など、さらに多くの項目を追加する人もいます。 これは本当に、ご自身のプロフォーマでどれだけ詳細かつ保守的になりたいか次第です。

Projected Cash Flow

推定リアル ネット キャッシュ フローがどのようになるかを把握したら、その数字を取引に投入した金額で割ります。 この数字は、property.4979>

Calculating Projected Returns Using a Pro Forma

Using the above pro forma real estate template, let’s walk through how to calculate our projected returns.The number will be your projected cash flow on the property.

たとえば、決算費用を含めて 77,000 ドルの現金で不動産を購入したとします。 毎月の純キャッシュフローは 610 ドルであり、年率換算で 7,320 ドルになります。

予測される年間ネット キャッシュ フローを最初に投資した現金で割って、キャッシュ オン キャッシュ リターンを計算すると、7,320 ドル÷7 万 7,000 ドル= 0.09 または 9%のリターンとなります。

ここで、物件を現金で購入する代わりに、ファイナンスを選択したとします。 頭金20%、金利5%で融資を受けた場合、キャッシュインは17,000ドル（頭金と決算費用）、毎月の住宅ローン支払額は322ドルになります。

毎月のキャッシュフロー610ドルから322ドルを差し引くと、融資を受けた場合の純キャッシュフローは毎月288ドル、年換算で3456ドルとなります。

$3,456 ÷ $17,000 = 0.20 または 20% のリターン。

必要に応じてプロフォーマに追加費用を加える

不動産投資家は、合計リターンの良いアイデアを得たい場合、税控除、潜在的な評価、ローンの返済を加えることを選択することができます。 しかし、本当に別のものから1つのリアルターンキー不動産を比較するために、上記のシンプルなリアルプロフォーマを使用します。

結論

うまくいけば、この記事を読んだ後、あなたはプロフォーマ不動産定義、誤解を招くプロフォーマを見抜く方法、正確に費用を推定する方法、およびどのプロフォーマがあなたのために右であるかを学びました。 不動産投資の候補を分析・比較する際には、シンプルで分かりやすいプロフォーマ・スプレッドシートを活用して、より良いリターンの見積もりを行い、誤った投資を行わないようにしましょう。

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注意：このスプレッドシートは、あなたの財務目標やさまざまな投資機会を分析し、解釈するのに役立ちます。 使用した情報に基づいて推定されたものです。 信頼できる情報源に基づいて計算されていますが、すべての情報は独自に検証する必要があります。 スプレッドシートの作成者と利用者の間に保証や信認の義務は存在しない。 金融、法律、税金に関する助言は行っておらず、これは優秀な弁護士や会計士に代わるものではありません。 投資はリスクを伴うものであり、現在または過去の実績が将来の結果を保証するものではありません。 著作権2014 – マイケルブラッカム

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