Williams Mullen

06.01.2012 Non tutte le perizie sono create uguali – Il beneficio e gli usi di una perizia ALTADi: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Mentre la maggior parte dei finanziatori richiedono una ricerca del titolo di proprietà prima di finanziare l’acquisto di immobili commerciali, i requisiti di indagine non sono così comuni. Ci sono molti problemi che possono essere rivelati da una perizia di una proprietà che non possono essere ottenuti da una ricerca di titolo. Ci sono diversi tipi di indagini che un prestatore può prendere in considerazione, ma le indagini di confine e le indagini ALTA sono probabilmente le più comuni. Le perizie di confine mostrano le linee di confine tra i lotti di terreno, ma non necessariamente i miglioramenti sulla proprietà. I rilievi ALTA sono rilievi di confine creati secondo una serie di standard minimi adottati congiuntamente dall’American Land Title Association (ALTA) e dall’American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). Il geometra dipende da questi standard dettagliati per preparare una perizia che sia correlata alle esigenze dell’acquirente della proprietà o di entrambi, del creditore e dei requisiti dell’assicuratore del titolo. ALTA e ACSM hanno pubblicato la versione attuale di questi requisiti nel 2011.

Anche se una perizia di confine può costare molto meno di una perizia ALTA, una perizia ALTA è più intensa e fornisce informazioni più complete e dettagliate. I rilievi ALTA forniscono informazioni sui confini della proprietà e le servitù, così come i miglioramenti come recinzioni, sentieri, strade, diritti di passaggio, e altre caratteristiche sulla proprietà che possono influenzare la proprietà e possono richiedere ulteriori indagini sulla possibilità di diritti avversi. Un’indagine ALTA mostrerà anche i mezzi di accesso alla proprietà, la classificazione della zonizzazione della proprietà e la classificazione della zona di inondazione della proprietà. I rilievi dei confini spesso mancano del livello di dettaglio necessario per un acquirente di immobili commerciali o un prestatore per valutare correttamente la proprietà.

I finanziatori dovrebbero richiedere le perizie ALTA per garantire che i loro interessi di sicurezza e gli investimenti siano protetti da rivendicazioni avverse che potrebbero non essere rivelate da una ricerca sul titolo. Le informazioni fornite da una perizia ALTA aiuteranno il creditore e l’acquirente a valutare la proprietà per i potenziali rischi e benefici di possedere la proprietà.

Ci sono cinque (5) preoccupazioni principali che un creditore vorrà affrontare durante la sua revisione della perizia ALTA. In primo luogo, quando ordina la perizia, il creditore può richiedere che il perito rediga anche una descrizione legale della proprietà, in modo che il creditore possa confrontare la descrizione legale del perito con la descrizione legale nell’impegno del titolo. Se le descrizioni legali non sono le stesse, allora potrebbe esserci un problema che deve essere affrontato.

In secondo luogo, il creditore ha bisogno di studiare le servitù e i diritti di passaggio che sono mostrati sulla perizia per determinare come gravano o beneficiano la proprietà. Alcuni tipi di servitù e diritti di passaggio, e la loro posizione, possono interferire con l’uso che l’acquirente intende fare della proprietà. È anche importante confrontare le servitù indicate nella perizia con le servitù elencate come eccezioni nell’impegno di proprietà per confermare che tutte le servitù di eccezione siano indicate nella perizia e viceversa.

In terzo luogo, il creditore dovrebbe determinare se ci sono degli sconfinamenti relativi alla proprietà rilevata. Uno sconfinamento è una sovrapposizione di un miglioramento da una proprietà sulla proprietà di un’altra o una sovrapposizione su una servitù. Gli sconfinamenti sono relativamente comuni e possono richiedere una cura semplice (ad esempio, la concessione di una servitù); alcuni sconfinamenti, tuttavia, possono essere costosi e difficili da curare.

In quarto luogo, il prestatore dovrebbe determinare se ci sono violazioni di setback per i miglioramenti sulla proprietà. Un sondaggio ALTA mostrerà i requisiti di setback secondo l’ordinanza locale di zonizzazione. Se i miglioramenti sono più vicini alla linea di proprietà di quanto l’ordinanza permetta, allora il proprietario della proprietà ha una violazione del setback. Simile agli sconfinamenti, una violazione del setback può richiedere una cura semplice (per esempio, una variante dall’autorità governativa locale) o una cura costosa e difficile (per esempio, la rimozione dell’edificio o del miglioramento che è in violazione).

In quinto luogo, il prestatore può utilizzare il sondaggio ALTA per determinare come il proprietario o l’acquirente può accedere alla proprietà. Un sondaggio ALTA mostrerà la proprietà oggetto del sondaggio e le proprietà circostanti, e aiuterà il prestatore a determinare se l’acquirente ha accesso a una strada dedicata. Se la proprietà manca di tale accesso, allora la proprietà è probabilmente senza sbocco sul mare, e il proprietario o l’acquirente non avrà un modo legale per accedere alla proprietà. Se la proprietà oggetto del sondaggio è senza sbocchi sul mare, il prestatore dovrebbe richiedere che il proprietario o l’acquirente ottenga e registri una servitù per l’ingresso e l’uscita prima di permettere la chiusura della transazione.

Alcuni degli elementi mostrati su una perizia ALTA possono essere difficili da capire, quindi il prestatore non dovrebbe esitare a contattare il perito per fare domande e sollevare dubbi.

Per ulteriori informazioni su questo argomento, contattare l’autore o qualsiasi membro del Team Immobiliare Williams Mullen Financial Services &.

F.R.E. E-News è una pubblicazione trimestrale prodotta dagli avvocati della Williams Mullen’s Financial Services & Real Estate Section e dal Financial Services Industry Service Group.
Le richieste di informazioni editoriali devono essere indirizzate a John M. Mercer, 804.420.6443, [email protected] o Matthew E. Cheek, 804.420.6923, [email protected]. Queste informazioni sono fornite come un servizio educativo e non sono intese e non devono essere interpretate come consigli legali. I lettori con esigenze particolari su questioni specifiche dovrebbero avvalersi dei servizi di un consulente competente.

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