Venmo, Paypal, Zelle, Deposito diretto per la riscossione dell’affitto

Ci sono conseguenze negative con la riscossione del reddito da locazione attraverso Venmo, PayPal, Zelle, e deposito diretto. Spero che tu non sperimenti mai questi problemi, ma voglio educarti sugli scenari peggiori.

E’ importante che tu tratti la gestione della tua proprietà in affitto come qualsiasi altro business.

PayPal, Venmo, e Zelle sono simili al deposito diretto. Permettono all’inquilino di pagare a volontà, il che dà all’inquilino più controllo. Quando si ha un inquilino problematico, non si vuole che abbia il controllo.

Ecco i principali problemi che sorgono quando si permette all’inquilino di avere il controllo:

1. Incapacità di sfrattare gli inquilini che non pagano
   Se si permette all’inquilino di pagare tramite il proprio meccanismo, allora può depositare l’affitto parziale sul vostro conto. Gli investitori e i gestori poco professionali permettono che questo accada e hanno difficoltà a sfrattare gli inquilini. Accettando l’affitto parziale, potete rinunciare alla vostra capacità di sfrattarli.
2. Ritorni sull’affitto pagato
   Se un inquilino usa un metodo a misura di consumatore per depositare l’affitto, il venditore a misura di consumatore di solito prende le parti del cliente (cioè l’inquilino) nelle controversie. Pertanto, il denaro può essere ritirato se l’inquilino contesta l’affitto. Questo tipicamente accade dopo che si sono trasferiti, specialmente se non sono d’accordo con il rimborso del vostro deposito cauzionale. Un inquilino ragionevole diventa improvvisamente irragionevole.
3. Il contratto d’affitto si rinnova automaticamente
   Se non vuoi rinnovare un contratto d’affitto, ti prepari a una causa difficile quando permetti all’inquilino di depositare denaro a volontà. Permettendogli di usare Venmo, PayPal, o il deposito diretto, potresti aver già “accettato” l’affitto del prossimo mese e non sei in grado di consegnare la proprietà prima.

Ora, facciamo un’immersione più profonda in ognuno di questi tre metodi di raccolta dell’affitto online ed esempi reali di cosa può andare storto.

Il problema del deposito diretto

L’altro giorno ho sentito un caso, che è troppo spiacevole da non condividere. Un proprietario ha inviato un avviso di 3 giorni per pagare l’affitto o andarsene. Dopo 3 giorni, l’inquilino non ha ancora pagato. Il proprietario ha assunto un avvocato costoso per portare l’inquilino in tribunale. Un giorno prima del processo, l’inquilino ha depositato il 25% del saldo totale dovuto direttamente sul conto bancario del proprietario (l’inquilino aveva il numero di routing e di conto del proprietario). Il proprietario non poteva sfrattare l’inquilino perché “l’affitto parziale era stato accettato”. Il proprietario ha perso la causa e l’inquilino vive nella proprietà – ad un prezzo profondamente scontato. Il proprietario non solo non ha l’affitto completo, ma ha anche dovuto pagare il conto dell’avvocato.

Il problema con PayPal

In primo luogo, si lascia all’inquilino la scelta del tipo di pagamento. Se l’inquilino sceglie l’affitto come una transazione “beni e servizi”, allora si può incorrere in commissioni. PayPal inoltre non rende così facile automatizzare il vostro processo, sistematizzando le tasse in ritardo, permettendo il controllo dei pagamenti e mostrandovi professionali nel settore dell’affitto.

In secondo luogo, c’è una garanzia di rimborso con PayPal. Se il rappresentante dei clienti “sente” che avete frodato il cliente, allora restituiranno i soldi al cliente. Immaginate se un inquilino chiama per discutere del rimborso del deposito cauzionale. State lasciando che sia un rappresentante di PayPal (che non ha esperienza di gestione di proprietà) a determinare se rimborsare o meno l’inquilino.

Il problema con Venmo

E’ gratis – qual è la fregatura? Niente nella vita è gratis e le alternative economiche alla fine ti costano. Questa è un’app per i consumatori. Chiunque può pagare chiunque, e l’importo viene accettato automaticamente. Il problema è identico alla situazione descritta con l’accettazione del deposito diretto.

Inoltre, l’inquilino può annullare la sua transazione Venmo prima che raggiunga la tua banca. Come questo articolo di Money descrive, Venmo non dovrebbe essere usato per le transazioni commerciali. La piattaforma di pagamento è stata costruita come un modo conveniente per pagare le persone che conosci personalmente.

Il problema con Zelle

Zelle può essere un’opzione migliore di PayPal e Venmo (poiché va direttamente al tuo conto bancario), ma chiunque può pagarti e tu non vuoi accettare pagamenti parziali dagli inquilini. Inoltre, le banche che non sono partner di Zelle hanno dei limiti sulla quantità di denaro che può essere inviata, il che significa che accetterai pagamenti parziali da alcuni inquilini.

Per esempio, presso le più grandi banche statunitensi, i limiti giornalieri e mensili di Zelle Pay tendono ad essere intorno ai 1.000 dollari al giorno e almeno 5.000 dollari al mese, rispettivamente.

Minimizzare il rischio

Un cattivo inquilino può distruggere il tuo flusso di cassa annuale. Non lasciate che vi succeda. La vostra unica fonte di reddito è l’affitto. Non vuoi impostare il tuo processo di riscossione dell’affitto per permettere all’inquilino il controllo completo dei pagamenti.

Inquilini che rifiutano il tuo metodo di pagamento

Durante le interazioni iniziali con un inquilino, lui/lei potrebbe rifiutarsi di usare il tuo metodo preferito di riscossione dell’affitto. Questo tipo di inquilino è sempre stato una bandiera rossa per me. Stanno cercando un padrone di casa o un manager poco professionale, dove possono trovare scuse per non pagare secondo il contratto di locazione.

È importante che abbiate un solido processo di screening dell’inquilino e un inquilino amichevole che voglia lavorare con voi. Inoltre vuoi assicurarti di lavorare con loro, offrendo un metodo offline e uno online (alcuni Stati richiedono una forma di pagamento offline).

I migliori modi per raccogliere l’affitto

C’è una ragione per cui i gestori di proprietà professionali e gli investitori immobiliari richiedono l’affitto solo attraverso certi metodi. I metodi migliori sono un vaglia (per l’intero importo dovuto) o un sistema di gestione immobiliare online. Se usate un sistema online, assicuratevi che abbia le seguenti caratteristiche:

1. Pianificazione automatica dei pagamenti – gli avvisi mensili riducono il rischio di pagamenti scaduti e aiutano a seguire i pagamenti
2. Possibilità di accettare solo pagamenti completi – riduce il rischio di pagamenti parziali che impediscono di andare avanti con uno sfratto in molti Stati
3. Tardivi automatici – riduce il rischio di pagamenti in ritardo inviando sempre avvisi di ritardo
4. Possibilità di cancellare pagamenti futuri – se state iniziando uno sfratto, ci dovrebbe essere un processo in atto per cancellare il saldo rimanente del pagamento

La mia principale preoccupazione con i nuovi proprietari e investitori immobiliari è che non trattano i loro affitti come un business. Usano strumenti di consumo esistenti che amplificano il rischio associato alla gestione delle proprietà in affitto. Avete mai visto il commesso di un negozio dirvi che potete pagare via Venmo o andare alla vostra banca per trasferire denaro sul loro conto? No, c’è una ragione per questo. E, le proprietà in affitto hanno ancora più regole e regolamenti in tribunale.

Venmo e PayPal sono ottimi modi per dividere il conto della cena con gli amici. Zelle è un ottimo modo per inviare denaro ai tuoi amici per un’esperienza di viaggio. Ma non sono ottimi modi per mettere in piedi un’attività di noleggio professionale e duratura.