Pro Forma Immobiliare: Tutto quello che devi sapere

Sommario: In questo articolo, imparerai le definizioni di pro forma immobiliare, cosa dovrebbe includere un pro forma, come riconoscere ed evitare pro forma fuorvianti, e perché gli investitori dovrebbero considerare l’utilizzo dei nostri Pro Forma REAL Property™ per confrontare meglio le proprietà e stimare i rendimenti.

Introduzione

Un pro forma nel settore immobiliare è un documento importante da conoscere e capire per i venditori. Mettere insieme le stime più accurate delle spese sul vostro pro forma potrebbe significare la differenza tra un flusso di cassa negativo e uno positivo. Un pro forma accuratamente calcolato è uno strumento essenziale per tutti gli investitori immobiliari che cercano di acquistare una proprietà. Utilizzando il giusto pro forma vi permetterà di confrontare le proprietà di investimento ed evitare di fare un cattivo investimento.

Che cos’è un pro forma nel Real Estate?

Un pro forma è un termine latino che significa “per amore della forma”. Nel mondo degli investimenti, descrive un metodo di calcolo dei risultati finanziari per enfatizzare le cifre attuali o previste.

I pro forma di una proprietà nel settore immobiliare sono essenzialmente le sue proiezioni di flusso di cassa. Queste proiezioni aiuteranno a determinare il flusso di cassa mensile previsto per la casa, così come le spese, incluse le tasse e il ROI previsto.

Cosa dovrebbe includere un proforma

Ci sono quattro voci importanti che devono essere incluse nel proforma di un acquirente. Le quattro voci includono: riparazioni, perdita di spazio, gestione della proprietà e varie.

1. Riparazioni. Anche se la proprietà che state comprando è stata appena ristrutturata, aspettatevi di mettere da parte del denaro ogni mese per le riparazioni e la manutenzione. In genere, mettere da parte il 5% dell’affitto ogni mese coprirà tutte le spese necessarie. Tuttavia, se state acquistando una proprietà più vecchia, gli acquirenti potrebbero voler considerare più del 5%.
2. Perdita di spazio. Questa è tipicamente la spesa più alta sul vostro foglio proforma. Gli acquirenti dovranno considerare la lunghezza del contratto di locazione e la quantità di tempo in cui la proprietà può essere vacante tra un inquilino e l’altro. Inoltre, dopo che un inquilino se ne va, ci sarà un periodo di tempo in cui la pulizia, la pittura e le riparazioni avranno luogo prima che il prossimo inquilino si trasferisca.
3. Gestione della proprietà o PM. Questo è spesso lasciato fuori da un pro forma quando un acquirente si aspetta di gestire la proprietà da solo. Anche se state pianificando di gestire la vostra proprietà, assicuratevi che questa linea sia inclusa perché vorrete essere compensati per il vostro tempo e tutte le spese relative. Se non avete intenzione di prendere alcun compenso per la gestione della proprietà, è comunque importante da includere perché il merito finanziario della proprietà si basa su tutte le spese correlate. Se avete intenzione di assumere un manager di proprietà, di solito costano tra l’8% e il 10%.
4. Varie. Questa linea sul pro forma può essere usata per qualsiasi altra spesa. Ci piace includere i costi di assicurazione previsti. Comunque, spese come spese legali, pubblicità e tasse possono essere incluse in questa categoria.

Come riconoscere ed evitare Pro Formas ingannevoli

È molto comune vedere diverse versioni di pro formas da compagnie chiavi in mano, agenti immobiliari, brokers e venditori. Alcuni sono troppo semplici, mentre altri sono complessi e confusi. Raramente ci imbattiamo in un proforma che dice la verità.

Gli acquirenti dovrebbero essere consapevoli di questo ed estremamente cauti quando analizzano il proforma di un venditore. La pratica migliore è quella di trovare un proforma che si adatti alle vostre esigenze e usare quello, invece di quello del venditore.

Esempi ingannevoli di proforma

Un esempio di proforma troppo semplice dal sito web di un fornitore di proprietà chiavi in mano include quanto segue: Prezzo d’acquisto, Affitto annuo lordo, Flusso di cassa mensile e Apprezzamento. Questo particolare proforma presuppone che non ci saranno spese di alcun tipo, il che è impossibile. Include anche l’apprezzamento nel rendimento del flusso di cassa, che nessuno può effettivamente prevedere.

Un altro esempio di proforma fuorviante è uno che è troppo confuso e complesso. Un proforma troppo complesso include linee di voci come: Tasse mensili, Assicurazione/HOA, Spese di manutenzione (3%), Tasso di sfitto, Flusso di cassa netto mensile, Flusso di cassa netto annuale, Riduzione del capitale, Ritorno di cassa cumulativo, e IRR, ecc.

Sebbene questo pro forma includa la manutenzione e l’affitto, non aggiunge le spese effettive a queste linee. Non solo, il 3% è troppo basso per le spese di manutenzione stimate. Aggiunge anche la riduzione del capitale come parte del TIR. Molti investitori immobiliari non sanno cosa significa IRR. Inoltre, cosa succederebbe se pagassi in contanti per la proprietà? I numeri sarebbero molto diversi e non aiutano gli investitori a confrontare le proprietà nello stesso modo.

Molti venditori o società immobiliari chiavi in mano aggiungono elementi superflui al loro pro forma per confondere l’acquirente o far sembrare l’investimento immobiliare più redditizio di quanto non sia in realtà. Successivamente discuteremo la differenza tra il pro forma del venditore e quello che dovrebbe essere il pro forma dell’acquirente.

Il pro forma del venditore contro il pro forma dell’acquirente

Se avete familiarità con i pro forma, è molto chiaro che le spese previste dal venditore saranno molto diverse da quelle dell’acquirente. Il venditore vuole vendere la proprietà, quindi il suo obiettivo è quello di far sembrare il pro forma il più fluido possibile. Proprio come il pro forma troppo semplice di cui abbiamo parlato sopra, molte spese chiave possono essere lasciate fuori dal modulo. Questo è il motivo per cui è così importante per un compratore avere il proprio pro forma, per fare stime e proiezioni accurate sulle spese e sul flusso di cassa.

Pro Forma vs. Affitti e spese effettive

Il valore delle proprietà residenziali è calcolato sulla base di comps o vendite comparative di ciò per cui sono state vendute altre proprietà nella zona. Queste informazioni sono utili perché danno agli acquirenti una buona idea di quanto possa valere una proprietà. Tenendo questo in mente, nessuna proprietà è uguale ad un’altra, quindi i comps possono fornire un’idea del valore della proprietà, ma non può essere davvero previsto.

La chiave da prendere qui, è per gli acquirenti di non basare il loro finanziamento sul pro forma, soprattutto se sono i venditori. Il finanziamento dovrebbe essere basato sul reddito e sulle spese effettive, non sul pro forma. Ricordate, un pro forma è semplicemente la vostra migliore ipotesi sulle spese previste.

Affitti pro forma

Quando analizzate il pro forma del venditore, assicuratevi che gli affitti previsti siano basati sugli affitti reali. Per esempio, diciamo che state guardando un affitto multi-unità e il venditore indica affitti di 1.500 dollari al mese per ogni unità. Gli acquirenti devono guardare l’affitto medio effettivo di ogni unità, e non quello a cui le unità potrebbero essere affittate. Per fare questo, confrontate gli affitti di ogni unità e calcolate la media. Questo numero sarà molto più accurato e dovrebbe essere elencato sul vostro pro forma sotto “Affitto previsto”.

Spese Pro Forma

I venditori non possono recuperare la quantità di denaro spesa per le spese di proprietà. Tuttavia, spesso cercano di controllare le spese per diversi mesi, o fino a un anno prima di mettere in vendita la proprietà. In questo modo possono fare un argomento per elencare una quantità inferiore di spese, facendo così apparire la proprietà più redditizia di quanto non sia in realtà.

Il modo migliore per avere un’idea più accurata delle spese per la proprietà è di guardare una ripartizione mese per mese per almeno gli ultimi 12 mesi, idealmente 2 anni.

Se non siete in grado di ottenere una ripartizione delle spese mese per mese, (che è comune), un’opzione è quella di ottenere stime da una società di gestione immobiliare. Si può anche confrontare, sia con altre proprietà simili che si possiedono, o utilizzare alcune regole empiriche, come la regola del 50%. (La regola del 50% è una semplice assunzione che il 50% del vostro reddito da locazione andrà per le spese di gestione).

Qualunque cosa decidiate di fare, NON assumete che il pro forma del venditore sia un’indicazione accurata delle spese rispetto al potenziale flusso di cassa. Ancora una volta, usate il vostro pro forma e verificate voi stessi i fatti.

Cos’è un VERO Pro Forma™?

I venditori di proprietà a reddito possono essere molto creativi nei loro metodi di calcolo dei rendimenti. Dopo tutto, possono vendere molto di più quando i loro rendimenti sembrano essere più alti degli altri. Impara come individuare i proforma ingannevoli ed evita di fare un cattivo investimento.

RealWealth sta stabilendo lo standard definendo il REAL Property Pro Forma™, in modo che gli investitori possano stimare meglio i rendimenti e confrontare le proprietà.

Affitto Proiettato

Nel nostro REAL pro forma, usiamo “Affitto Proiettato” perché nessuno può garantire gli affitti di mercato. Gli importi cambiano a seconda della stagione e dei fattori economici. Gli investitori dovrebbero sempre eseguire i numeri assumendo che gli affitti potrebbero aumentare o diminuire del 5%.

Tasse Proiettate

Utilizziamo “Tasse Proiettate” perché le proprietà sono a volte rivalutate dopo l’acquisto e gli importi possono fluttuare sia in alto che in basso.

Assicurazione Proiettata

Utilizziamo “Assicurazione Proiettata” perché gli investitori possono ricevere diversi preventivi di assicurazione in base al loro credito, alla posizione della proprietà e al numero di proprietà possedute.

Tasse di gestione della proprietà 8%

Le tasse di gestione della proprietà o PM possono variare, ma un tasso standard è tra l’8% e il 10% degli affitti ogni mese.

Manutenzione prevista 5%

Utilizziamo il 5% per la manutenzione prevista e le riserve per le vacanze. Questo numero dovrebbe essere più alto se la proprietà è vecchia, in quartieri di classe C o non è stata ancora ristrutturata. Camminare attraverso la proprietà darà all’acquirente un’idea migliore di quanto saranno le spese di manutenzione e i costi di riparazione. Come per qualsiasi investimento immobiliare, questo dovrebbe essere una parte della vostra due diligence.

Tasso di sfitto previsto 5%

I venditori spesso tralasciano le riserve di manutenzione e di sfitto dai loro proforma perché non sono spese reali. Sono semplicemente stime di potenziali riparazioni e sfitti che l’investitore dovrebbe preventivare per le spese future. Gli investitori esperti aggiungono sempre questi numeri ai loro proforma.

Alcuni investitori esperti aggiungono anche altre voci, tra cui le spese di riaffitto, la contabilità e i costi di preparazione. Sta a voi decidere quanto dettagliato e conservativo volete essere nel vostro proforma.

Flusso di cassa previsto

Una volta che avete un’idea migliore di quale sarà il vostro flusso di cassa netto REALE stimato, dividete quel numero per la quantità di denaro che avete messo nell’affare. Questo numero sarà il vostro flusso di cassa proiettato sulla proprietà.

Calcolo dei rendimenti proiettati usando un Pro Forma

Utilizzando il modello immobiliare pro forma di cui sopra, vediamo come calcolare i nostri rendimenti proiettati.

Per esempio, diciamo che avete pagato 77.000 dollari in contanti per la proprietà, compresi i costi di chiusura. Il flusso di cassa netto mensile di 610 dollari sarebbe di 7.320 dollari annualizzati.

Dividete il flusso di cassa netto annuo previsto per il contante iniziale investito per calcolare il ritorno in contanti: $7.320 diviso per $77.000 = .09 o un ritorno del 9%.

Ora, diciamo che invece di comprare la proprietà in contanti, si sceglie di finanziare. Se lei dovesse finanziare la proprietà con il 20% di acconto al 5% di interesse, il suo incasso sarebbe di $17.000 (acconto più costi di chiusura) e la sua rata mensile del mutuo sarebbe di $322.

Sottraete $322 dal flusso di cassa mensile di $610 e il vostro flusso di cassa netto con il finanziamento sarebbe di $288 al mese o $3.456 annualizzati.

$3,456 diviso per $17,000 = .20 o un ritorno del 20%.

Aggiungi ulteriori spese al tuo Pro Forma come necessario

Gli investitori immobiliari possono scegliere di aggiungere deduzioni fiscali, potenziale apprezzamento e rimborso del prestito se vuoi avere una migliore idea del tuo ritorno totale. Ma al fine di confrontare veramente una proprietà reale chiavi in mano da un’altra, utilizzare il semplice pro forma REALE di cui sopra.

Conclusione

Spero che, dopo aver letto questo articolo, hai imparato la definizione di pro forma immobiliare, come individuare un pro forma fuorviante, come stimare le spese con precisione, e quale pro forma è giusto per te. Mentre state analizzando e confrontando potenziali investimenti immobiliari, approfittate del nostro semplice e comprensibile foglio di calcolo pro forma per fare stime migliori sui rendimenti ed evitare di fare un cattivo investimento.

Se volete una copia del nostro modello excel Pro Forma immobiliare per aiutarvi a calcolare i rendimenti reali, basta unirsi al Network cliccando sul link qui sotto. La parte migliore, diventare un membro di RealWealth è gratuito e dà agli investitori l’accesso a tutte le nostre risorse educative, compreso il nostro foglio di lavoro pro forma gratuito.

Bonus: Free Pro Forma Spreadsheet Download

Clicca qui per scaricare il modello Excel. Buon divertimento!

Nota: questo foglio di calcolo ti aiuterà ad analizzare e interpretare i tuoi obiettivi finanziari e le diverse opportunità di investimento. Le informazioni sono una stima basata sulle informazioni utilizzate. Anche se i calcoli sono basati su fonti affidabili, tutte le informazioni dovrebbero essere verificate in modo indipendente. Nessuna garanzia o dovere fiduciario esiste tra il creatore del foglio di calcolo e l’utente. Non viene fornita alcuna consulenza finanziaria, legale o fiscale e questo non può e non deve sostituire un buon avvocato e/o commercialista. Investire è rischioso e le prestazioni attuali o passate non garantiscono risultati futuri. Copyright 2014 – Michael Blackham