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Cos’è un “title report”? Diamine, che cosa è “titolo”? E perché un acquirente di casa dovrebbe preoccuparsi in primo luogo? Ecco le risposte.

“Titolo” è il legalese per la proprietà. Se sei “sul titolo” allora sei un proprietario.

Quando si acquista una casa, si vuole essere sicuri di sapere cosa si sta comprando. La proprietà reale (legalese per terra) è una cosa complicata da possedere. Altre persone di solito hanno qualche diritto legale o interesse nella terra, oltre al proprietario.

Un esame del titolo mostra chi sono queste persone e cosa hanno a che fare con la proprietà. Quindi, prima di acquistarla, un acquirente intelligente esaminerà il titolo come parte della sua due diligence.

Encumbrances on Title

Il diritto legale di qualcuno diverso dal proprietario nella proprietà è chiamato “encumbrance” sul titolo. Un “pegno” è un tipo di ingombro. Un pegno è il diritto legale di forzare la vendita della proprietà per soddisfare un debito del proprietario (o di un proprietario precedente).

Il prestito che si prende per comprare una casa, il mutuo, è un tipo comune di pegno. Se sei inadempiente su quel prestito, il creditore può pignorare il pegno, il che significa che la casa viene messa all’asta e il ricavato usato per pagare il debito.

Fortunatamente, un tipico contratto di vendita richiede che il venditore paghi questi pegni alla chiusura. Così l’acquirente non deve preoccuparsene.

Altri gravami, però, possono essere davvero preoccupanti.

Condizioni, patti e restrizioni… oh mio!

Patti, condizioni e restrizioni (o CC&R) sono comuni nelle aree più nuove. A partire dagli anni ’30, sono stati imposti dai costruttori di nuovi quartieri. Venivano usati in parte per imporre restrizioni razziste sulle abitazioni. In effetti, le città progressiste oggi fanno i conti con questo aspetto del nostro passato razzista e cercano di superarlo. E dagli anni ’60 queste restrizioni sono inapplicabili e illegali.

CC&Le R impongono restrizioni su come un proprietario può usare la proprietà. Nei quartieri moderni, spesso creano un’associazione di proprietari di case. Preoccupato per l’ambiente, e vuoi asciugare i vestiti su un filo nel cortile? Probabilmente non è permesso (questo era praticamente un crimine negli anni ’60 e i CC&R dell’epoca lo vietano abitualmente). State pensando di aggiornare l’esterno e dargli un tocco moderno del PNW? Il comitato di revisione architettonica della HOA dovrà pesare.

Ovviamente, un proprietario beneficia come tutti gli altri di una comunità ordinata, uniforme e ben tenuta. Ma non siate sorpresi dalle restrizioni (e dai costi, una HOA ha delle quote che devono essere pagate o diventano un pegno).

Le servitù possono creare problemi.

Una servitù è il diritto di usare la proprietà di qualcun altro per uno scopo specifico. Un tipo comune è una servitù di passaggio. Questo dà al fornitore di servizi il diritto di mantenere le linee sopra (o sotto) la vostra proprietà. Hanno il diritto di venire sulla vostra proprietà come necessario per lavorare sulle linee, ma una volta fatto devono ripristinare. Le servitù di utilità sono molto comuni e generalmente non sono un problema.

Una servitù di ingresso e uscita è un altro tipo. Questo coprirebbe un vialetto condiviso, e in alcuni casi anche una strada privata che serve un gruppo di particelle. Questi possono essere un problema.

I vialetti condivisi sono notoriamente punti critici tra vicini. Molte persone condividono un vialetto con un vicino per decenni e non hanno mai un problema. Altri non sono così fortunati – come ogni avvocato immobiliare può dirvi. Basta essere consapevoli in anticipo.

Leggere un Title Report

Parte del processo di vendita include assicurarsi che tutti i pegni sulla proprietà siano pagati alla chiusura. Qui in WA (e in molti altri stati) questo viene fatto usando una compagnia di assicurazione del titolo.

Quindi una volta che le parti hanno un contratto, questo viene inviato all’assicuratore del titolo. Loro emettono il rapporto sul titolo di proprietà che mostra tutti i gravami sul titolo di proprietà. La compagnia di assicurazione lavora poi con l’agente di chiusura per assicurarsi che tutti i pegni siano pagati e tolti dal titolo prima che l’acquirente diventi il proprietario.

Un acquirente otterrà una copia del rapporto sul titolo di proprietà quando viene emesso per la prima volta. Di solito l’acquirente, sotto la contingenza di un titolo, ha cinque giorni per rivedere e approvare il rapporto sul titolo. Se l’acquirente obietta a qualsiasi ingombro, il venditore deve farlo rimuovere prima della chiusura. Se il venditore non può farlo, la vendita fallisce e l’acquirente riavrà i suoi soldi.

I gravami che sopravviveranno alla chiusura e vincoleranno l’acquirente sono chiamati “eccezioni speciali”. Questi sono elencati nella sezione intitolata “Parte II Tabella B Eccezioni Speciali”. Esaminate attentamente questa sezione.

Non fate affidamento su nessun riassunto. Dovete seguire il collegamento ipertestuale al documento effettivo che crea i diritti e gli obblighi legali. Esaminate quel documento. Siete d’accordo? Se sì, bene!!! Se no, beh, questo è lo scopo della due diligence, evitare un errore.

Possiamo aiutarvi.

È molto da ricordare. E c’è molto in gioco. Prendete in considerazione l’idea di assumere un avvocato, l’unico professionista effettivamente qualificato per leggere e interpretare un title report per vostro conto.