Hai quello che serve per essere un proprietario?

È un buon momento per essere un proprietario. Dal 2007, il numero di affittuari a livello nazionale è aumentato costantemente. Con i prezzi degli alloggi ancora alti, la gente non smetterà presto di affittare. Combina la domanda di unità in affitto con la possibilità di guadagnare un reddito passivo, e il settore immobiliare residenziale diventa un investimento solido e gratificante.

Ma i proprietari non si siedono semplicemente e lasciano entrare i soldi. Dovrai fare molte ricerche prima di acquistare una proprietà. Dovrai anche eseguire una manutenzione continua, tenerti aggiornato sulle leggi in materia di alloggi e bilanciare la soddisfazione degli inquilini con le tue esigenze. Essere un proprietario ti terrà occupato!

Pro

Per il risparmio a lungo termine, una proprietà acquistata saggiamente non può essere battuta. L’affitto che ricevete integra il vostro mutuo mensile, ed eventualmente altre spese. La tua proprietà in affitto sta anche idealmente apprezzando il suo valore nel tempo.

Come proprietario di una proprietà, hai diritto a benefici fiscali. Puoi dedurre i costi di ammortamento, le spese di gestione della proprietà e l’assicurazione, tra le altre spese. (Assicurati di tenere registrazioni accurate.)

Il denaro che guadagni e risparmi nel tempo può aiutarti a raggiungere gli obiettivi finanziari. Giorno per giorno, anche il flusso di entrate aiuta. La padrona di casa Holly Johnson, che possiede due proprietà monofamiliari in affitto da un decennio, prevede di risparmiare i soldi dell’affitto per l’istruzione universitaria dei suoi figli e per la sua pensione anticipata.

Cons

I problemi degli inquilini sono una tua responsabilità 24/7/365. Appartamento allagato? Vicini che si lamentano? Riceverai la chiamata. Potete assumere un manager di proprietà per assistervi con i lavori di manutenzione, ma dovreste avere anche voi la situazione sotto controllo. Hai bisogno di una mente calma ed equilibrata. Per non parlare di una pelle spessa – quando arriva il momento di sfrattare un inquilino che non può pagare, devi agire come un imprenditore.

“La verità: è stato davvero un sacco di lavoro”, dice Johnson delle sue proprietà in affitto. “Per esempio, abbiamo passato troppi fine settimana a dipingere e pulire le nostre proprietà tra un inquilino e l’altro. Abbiamo guidato e organizzato innumerevoli riunioni per discutere di progetti di ristrutturazione e riparazioni. Abbiamo avuto a che fare con tutta una serie di problemi casuali come ritardi nel pagamento dell’affitto, vicini che litigano e animali domestici segreti.”

E anche quando gli inquilini se ne vanno e voi avete dei posti liberi, dovete ancora pagare il mutuo. In definitiva, il rischio finanziario è tuo.

Ecco come rendere l’investimento utile.

I passi

Fai i conti: Quanto puoi permetterti di investire?

Pianifica un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto della proprietà in affitto. Assicurati di essere idoneo per un prestito. Ottenere un mutuo per una proprietà in affitto è diverso dal prendere un mutuo per la tua residenza primaria.

Come minimo, dovresti essere in grado di coprire il mutuo mensile con il reddito da affitto che ti rimane. Ricordate, dovete pagare il mutuo anche se i vostri affittuari non pagano!

Factor in spese annuali e una tantum, tra cui i seguenti:

• Costi di sfitto previsti (di solito calcolati dal 5 al 10 per cento dell’affitto annuale)
• Utilità che il padrone di casa copre, come acqua e gas
• Assicurazione di proprietà e responsabilità
• Tasse immobiliari
• Costi di riparazione nel tempo
• Servizi professionali (avvocati, contabile, una società di gestione)
• Rispetto delle norme sulla vernice al piombo e sull’amianto

Una volta che hai deciso cosa chiedere in affitto (vedi #5), calcola il rendimento annuale che puoi aspettarti dalla tua proprietà (reddito netto diviso le spese). Questo è chiamato il tasso di capitalizzazione. Potresti voler consultare un contabile in questa fase.

Impara le leggi: Di cosa sei responsabile?

Gli affittuari hanno molti diritti. Ogni padrone di casa dovrebbe conoscere le leggi locali, statali e federali relative agli alloggi in affitto nella zona. Anche se non capite certe leggi, siete responsabili del loro rispetto. Qui è dove un avvocato può essere utile per qualsiasi regolamento che non capite.

Le leggi federali includono le leggi anti-discriminazione (che copriremo brevemente nel #6) e le regole di abitabilità. Vi si richiede, per esempio, di mantenere la proprietà sicura e abitabile e siete responsabili per qualsiasi infortunio che ne derivi se non lo fate.

Le leggi statali spesso specificano i regolamenti del padrone di casa/inquilino: livello di accesso all’edificio, importi richiesti per i depositi di sicurezza e lunghezza del preavviso da dare a un inquilino prima che debba andarsene, tra le altre questioni che dovrete gestire. Impara cosa tu e l’inquilino avete il diritto di aspettarvi l’uno dall’altro.

Ricerca quartieri: Cosa c’è di emergente?

Posizione, posizione, posizione! Analizzate le tendenze di occupazione degli affitti nei quartieri in cui volete acquistare una proprietà. Cerca cosa pagano gli affittuari nella zona. Diversi servizi online aiutano con le stime di affitto per i quartieri di tutto il paese.

Cercate inquilini affidabili e bassi tassi di affitto. Scegli una zona dove la gente vuole vivere e continuerà a vivere nel prossimo futuro. Idealmente, dovresti anche scegliere un quartiere a te già familiare.

Vuoi la massima comodità? Pianificate di vivere vicino o sulla vostra proprietà in affitto. Potrete facilmente fare il check-in, completare le riparazioni e mostrare la proprietà senza lunghi viaggi.

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Trova una proprietà: Cosa puoi mantenere?

Se sei nuovo nel settore immobiliare, prova a iniziare con un affitto monofamiliare. Le residenze monofamiliari sono più facili da acquistare e mantenere, e hanno meno probabilità di avere caratteristiche di alta manutenzione. Sono anche più accessibili in qualsiasi mercato.

Un’altra buona opzione è investire e vivere in una casa multifamiliare. Sarai vicino, e i pagamenti dell’affitto possono aiutare a coprire il mutuo. Avrete anche tassi di sfitto più bassi. Sia gli investimenti monofamiliari che quelli multifamiliari hanno i loro vantaggi e svantaggi – come sempre, fai le tue ricerche.

Fissa il prezzo: Quanto puoi far pagare di affitto?

L’obiettivo è di arrivare a una cifra che copra le tue spese di gestione e ti faccia guadagnare sul tuo investimento. Per le spese operative, ricordati di tenere conto di:

• Tasse sulla proprietà
• Assicurazione
• Manutenzione regolare
• La possibilità che si liberi

Un proprietario dell’Arizona, per esempio, assegna il 5% del reddito lordo d’affitto alla manutenzione e un altro 5% alle riparazioni che vengono con i posti liberi.

Ecco dove aiuta sapere cosa fanno pagare gli affitti simili nella zona. Si vuole essere competitivi, ma non abbastanza da allontanare gli affittuari. Considera la domanda e l’offerta: puoi (ragionevolmente) aumentare l’affitto se la domanda è alta, ma potresti aver bisogno di diminuirlo se l’offerta è alta.

Trova gli inquilini: Chi è adatto?

Molti affittuari cercano online. Pubblica un annuncio su uno dei numerosi siti in cui gli affittuari cercano gli annunci dei proprietari, o costruisci il tuo sito.

Quando descrivi la proprietà, sii conciso. Evidenzia i vantaggi o le caratteristiche positive. Includi delle fotografie, se possibile. Gli inquilini vorranno sapere il numero di camere da letto e di bagni, l’affitto mensile, il deposito cauzionale e qualsiasi costo aggiuntivo come le utenze. Puoi anche includere informazioni sull’accessibilità (ascensore o scale) e sui servizi del quartiere.

Una volta che hai interessato i potenziali affittuari, scegli degli occupanti affidabili che dureranno. La vacanza è probabilmente il più grande costo associato all’essere un padrone di casa. Se puoi, fai un colloquio con ogni potenziale inquilino per assicurarti che vi troviate bene insieme.

Fai un controllo dei precedenti e del credito di ogni potenziale inquilino. Il controllo dei precedenti può includere rapporti penali e rapporti di sfratto. Le agenzie di screening degli inquilini possono aiutare, così come i servizi come USSearch e LexisNexis.

Quando controllate gli inquilini, conoscete i regolamenti del Civil Rights Act e del Fair Housing Act. Ti è proibito discriminare in base a razza, sesso, origine nazionale, stato di famiglia, religione o disabilità.

Pianifica gli imprevisti: Come gestirai i problemi?

Anche se hai fatto la tua dovuta diligenza, investire in una proprietà in affitto comporta comunque dei rischi. I danni alla proprietà e il mancato pagamento sono tra questi. Non tutti gli inquilini rispettano le regole. Una buona capacità di comunicazione è fondamentale, così come la flessibilità e il sapere quando porre un limite.

E anche con inquilini modello, gli elettrodomestici si rompono. Assicurati di mettere in bilancio molti soldi per la manutenzione. Conosci dei buoni idraulici ed elettricisti, e tienili a disposizione.

Molti proprietari assumono delle società di gestione della proprietà per fare ispezioni regolari e riparazioni sul posto. Dovrai preventivare questa spesa, ma una buona società di gestione può essere un enorme risparmio di tempo.

Modi alternativi per investire

Se hai letto quanto sopra e sei ancora disposto – o addirittura eccitato – a diventare un proprietario, buon per te. Se ti piace ancora l’idea di investire in beni immobili ma non ti piace scegliere la proprietà giusta e trattare con inquilini bisognosi, ci sono alternative.

Come esempio, EquityMultiple collega gli investitori con progetti immobiliari. Dovrai essere un investitore accreditato (cioè soddisfare i requisiti minimi di reddito e/o patrimonio netto) e, per la maggior parte delle opportunità, avere almeno 5.000 dollari da investire.

Sommario

Investire nel settore immobiliare può essere redditizio, ma non è il gioco “get-rich-quick” venduto da alcuni libri e spot televisivi; richiede know-how, capitale e un sacco di duro lavoro. Gli investitori immobiliari di successo non sono solo bravi a individuare le offerte, ma sono a loro agio nel lavorare con un team di agenti immobiliari, broker di mutui, gestori di proprietà, avvocati e altri per gestire quello che è essenzialmente un business part-time.

In definitiva, più lavoro e sforzo si mette nella scelta di una proprietà da acquistare, trovare inquilini, e migliorare la vostra proprietà, più redditizio sarà come un investitore immobiliare. Essere un proprietario di successo è un investimento di tempo e denaro. Ma se rimani in cima alle cose, è più probabile che tu raccolga grandi ritorni.

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