Florida Notice to Owner: How to Send an NTO

La Notice to Owner (NTO) è uno dei più importanti avvisi pre-lien in Florida. Come la maggior parte degli avvisi di prealienazione, questo documento assicura e protegge il vostro diritto di presentare un pegno meccanico in caso di problemi di pagamento su un progetto di costruzione.

Questa guida passo dopo passo vi guiderà attraverso il processo di servire correttamente il vostro avviso al proprietario da soli o online, dal trovare le informazioni richieste per evitare gli errori più comuni che appaltatori e fornitori fanno nel soddisfare il requisito NTO.

Cos’è l’avviso al proprietario in Florida?

L’avviso al proprietario è un avviso preliminare richiesto in Florida, il che significa che è un documento che deve essere inviato all’inizio del progetto.

Lo scopo di servire l’avviso al proprietario è quello di informare i proprietari e altre parti interessate sulla vostra partecipazione al progetto. L’avviso al proprietario fa anche sapere che siete disposti a esercitare i vostri diritti di pegno se non venite pagati per i vostri servizi.

Pensate all’avviso al proprietario come un modo proattivo di preservare i vostri diritti di pegno, che è anche una buona opportunità per aprire linee di comunicazione con le parti interessate nella catena contrattuale.

È necessario presentare un avviso al proprietario in Florida?

Tutti i partecipanti alla costruzione che non sono in contatto diretto con il proprietario devono presentare un avviso al proprietario. Se sei un appaltatore, un subappaltatore o un fornitore di materiali che lavora sotto un appaltatore generale, devi presentare un avviso al proprietario.

Se sei un subappaltatore o un fornitore di materiali che lavora sotto un appaltatore generale, devi presentare un avviso al proprietario. Lo stesso vale se siete un subappaltatore o un fornitore di materiale che lavora sotto un subappaltatore.

General contractors – parti con un rapporto contrattuale diretto con il proprietario di un immobile – non sono tenuti a notificare un avviso al proprietario; tuttavia, ci sono altri requisiti di avviso che potrebbero applicarsi a loro.

Nota che i proprietari di immobili in Florida sono autorizzati a richiedere ai loro appaltatori generali una lista completa di subappaltatori e operai in un progetto. Se siete un appaltatore principale e ricevete una tale richiesta da un proprietario, avete 10 giorni dal ricevimento per servirgli una lista completa di subappaltatori e fornitori di materiale sotto la vostra ala.

Ci sono parti esentate dal presentare un avviso al proprietario in Florida?

Sì. Queste parti non sono tenute per legge ad inviare un avviso al proprietario:

• Appaltatori generali che hanno un contatto diretto con il proprietario dell’immobile

Nota che mentre gli appaltatori generali non sono tenuti a notificare un avviso al proprietario in Florida, potrebbero comunque dover notificare un altro avviso che elenca tutti i loro subappaltatori o fornitori. In Florida, il proprietario di una proprietà deve chiedere agli appaltatori generali di fornire loro tale lista, e gli appaltatori generali devono servirla entro 10 giorni dopo aver ricevuto la richiesta formale dal proprietario.

• I singoli operai e professionisti del design

Gli operai sono gli individui che forniscono solo lavoro per il progetto e non devono essere responsabili della fornitura di materiali. I professionisti della progettazione, invece, includono architetti, ingegneri, designer d’interni, ecc.

• Partecipanti al progetto in “miglioramenti di suddivisione”

Come definito nella sezione 713 degli statuti della Florida.04, i lavori di miglioramento della suddivisione includono: il livellamento, il livellamento, lo scavo e il riempimento del terreno, compresa la fornitura di terreno di riempimento; il livellamento e la pavimentazione di strade, cordoli e marciapiedi; la costruzione di fossati e altre strutture di drenaggio dell’area; la posa di tubi e condotti per acqua, gas, elettricità, fognature e drenaggio; e la costruzione di canali e include anche la modifica, la riparazione e il rifacimento di tutte queste cose.

Inviare un avviso al proprietario

Come servire correttamente un avviso al proprietario in Florida

Se sei uno dei partecipanti alla costruzione che devono inviare un avviso al proprietario, devi seguire questi tre passi fondamentali:

1. Raccogliere le informazioni richieste
2. Preparare il documento Notice to Owner
3. Servire il Notice to Owner

Raccogliere le informazioni richieste

Un Notice to Owner in Florida deve contenere informazioni specifiche per essere considerato valido. Queste sono le informazioni che dovete includere nel vostro avviso al proprietario:

• Nome e indirizzo del proprietario

Questo riguarda il nome e l’indirizzo del proprietario. Se ci sono più proprietari, è meglio inviare un avviso al proprietario ad ognuno di loro.

• Descrizione generale dei servizi o materiali

Questa è una dichiarazione generale del tipo di servizio che stai fornendo al progetto.

• Descrizione della proprietà che è sufficiente per l’identificazione

Questa è una descrizione della proprietà, che dovrebbe essere in grado di trovare nell’avviso di inizio lavori affisso sul cantiere o nella licenza edilizia.

• Nome e indirizzo del proprietario

Questo è il tuo nome e indirizzo.

• Nome dell’appaltatore generale e della parte che ti ha assunto

Questi sono i nomi delle parti di livello superiore che non sono il proprietario della proprietà. Se siete stati assunti da un subappaltatore, scrivete i dettagli sia dell’appaltatore generale che della parte che vi ha assunto.

Dove potete trovare le informazioni necessarie per presentare una NTO in Florida?

Il modo migliore per trovare tutte le informazioni rilevanti come il nome del proprietario o dei proprietari è cercare la Notice of Commencement o il permesso di costruzione.

I proprietari devono presentare una Notice of Commencement in Florida. Si può trovare una copia di esso sia in una posizione ben visibile nel sito del progetto o nell’ufficio della contea dove si trova il progetto.

Si può anche scrivere il proprietario o l’appaltatore generale per chiedere una copia della notifica di inizio in Florida. Se ancora non riuscite ad avere questo avviso, potete invece consultare il permesso di costruzione.

E se non riuscite a trovare tutte le informazioni di cui avete bisogno?

Potete ancora servire un Notice to Owner in Florida se mancano una o due informazioni. Si possono lasciare alcune voci in bianco, e si può chiedere alla parte ricevente di riempire le informazioni per voi.

E ‘la migliore pratica, tuttavia, per assicurarsi che si può dimostrare che si è cercato di trovare tutti i dettagli richiesti. Potete farlo scrivendo tutte le informazioni che avete trovato sull’avviso di inizio lavori, e anche prendere nota delle informazioni mancanti.

Nota che non sei responsabile se le informazioni scritte sull’avviso di inizio lavori sono sbagliate e inesatte. Ci si aspetta che il proprietario della proprietà eserciti la dovuta diligenza nel depositare la sua Notice of Commencement, e ci si aspetta anche che i partecipanti alla costruzione usino questo avviso come riferimento per i loro documenti relativi al pegno.

Un’altra buona pratica è quella di includere una nota nella vostra Florida Notice to Owner chiedendo al destinatario di fornire le informazioni corrette o mancanti se qualcuno dei dettagli sulla vostra NTO è impreciso.

Si può anche fare “cold calling”. Contattate i vostri clienti per telefono per chiedere le informazioni di cui avete bisogno. Tuttavia, tenete a mente che questo dovrebbe essere fatto come ultima risorsa. Se vi sono state date informazioni sbagliate tramite una telefonata, non c’è nessuna traccia cartacea per dimostrare che la persona al telefono ha fatto un errore. Richiedere informazioni è ancora meglio farlo per iscritto.

In ogni caso, non lasciate che le informazioni mancanti vi impediscano di servire l’avviso della Florida al proprietario in tempo. Gli statuti della Florida dicono che “errori o omissioni” non impediscono a una parte della costruzione di far valere una richiesta, fino a quando hanno sostanzialmente rispettato le regole, in particolare quelle riguardanti le scadenze richieste, il linguaggio di avvertimento richiesto sul modulo di avviso al proprietario, e i destinatari richiesti dell’avviso.

Preparare il documento di avviso al proprietario

Una volta che avete tutte le informazioni pronte, è ora necessario preparare il documento stesso. Notate che gli statuti della Florida raccomandano che l’avviso al proprietario sia sostanzialmente simile a un formato specifico e che contenga paragrafi specifici.

Come preparare il modulo Florida Notice to Owner

Di seguito è riportato il modulo Notice to Owner per la sezione 713.06(c) nelle leggi statali della Florida. Notate che la legge richiede che l’avviso al proprietario contenga un messaggio di avvertimento specifico:

L’avviso al proprietario in Florida deve essere preferibilmente nella forma qui sopra, anche se questo non è un requisito rigido. Potete aggiungere più dettagli e modificare la formattazione, ma il messaggio di avvertimento deve essere incluso. In nessuna circostanza devi omettere di includere l’avviso.

Devo preparare diversi avvisi per un progetto che si estende su più lotti?

La risposta a questa domanda dipende da quanti contratti e proprietari sono coinvolti. In generale, se stai lavorando su un progetto che copre più lotti e tratti di terreno separati, puoi notificare un unico avviso al proprietario se a) c’è solo un contratto sotto il quale stai fornendo il servizio, e b) c’è solo un proprietario della proprietà.

Gli sviluppi immobiliari, per esempio, tipicamente coinvolgono più lotti di terreno. Finché il vostro servizio a questi lotti sono tutti sotto lo stesso contratto e finché questi lotti appartengono tutti allo stesso proprietario, dovete preparare un solo avviso al proprietario.

Se la proprietà di più terreni è divisa tra più proprietari, il modo più sicuro è quello di preparare avvisi separati al proprietario e servirli ad ogni proprietario di conseguenza.

L’idea è che dovreste servire un avviso al proprietario per ogni proprietà contro cui potete presentare un’ipoteca meccanica. Se diversi proprietari sono legati a più proprietà, anche se state lavorando sotto un unico contratto, è probabile che dobbiate presentare più pegni meccanici.

Questo implica che in Florida, ci si aspetta che proteggiate il vostro diritto di presentare un pegno meccanico contro ogni lotto che è di proprietà di parti diverse.

Servite l’avviso al proprietario

Una volta che avete pronto l’avviso al proprietario, dovete inviarlo alle parti appropriate.

Florida Notice to Owner Common Questions

A chi devo inviare l’avviso al proprietario?

Il modulo suggerito (illustrato sopra) raccomanda anche di specificare le parti a cui state servendo l’avviso al proprietario. La sezione 713.06(2) fondamentalmente afferma che:

• Un subappaltatore o un addetto ai materiali di un subappaltatore deve notificare una copia dell’avviso al contraente
• Un addetto ai materiali di un subappaltatore deve notificare una copia dell’avviso al proprietario al contraente
• Un addetto ai materiali di un sub-subappaltatore deve notificare l’Avviso al proprietario al subappaltatore se l’addetto ai materiali conosce il nome e l’indirizzo del subappaltatore
• Un partecipante alla costruzione tenuto a presentare un Avviso al proprietario deve anche notificare una copia al rappresentante designato del proprietario che è nominato nell’Avviso di inizio lavori, se applicabile

In generale, è meglio inviarlo al proprietario, all’appaltatore generale, al finanziatore (se applicabile) e a tutte le altre parti sopra di voi nella catena contrattuale.
Ricorda che se il proprietario dell’immobile ha specificato un designato sull’avviso di inizio lavori, è vitale che tu invii il tuo avviso di inizio lavori anche al suo designato.

Quando deve essere notificato l’avviso al proprietario?

L’avviso al proprietario può essere inviato prima di iniziare a lavorare su un progetto o entro 45 giorni dopo aver iniziato a fornire manodopera o materiali al progetto.

Nota che se sei un fabbricante di materiali, il tuo primo giorno di lavoro inizia il giorno della fabbricazione. I materiali non devono essere incorporati nel progetto per il vostro lasso di tempo di 45 giorni per iniziare a ticchettare.

Nota anche che il servizio dell’avviso al proprietario è efficace al momento della spedizione solo se il documento viene inviato entro 40 giorni dopo aver iniziato a rendere il servizio al progetto (dalla sezione 713.18 degli statuti della Florida). Altrimenti, l’avviso al proprietario sarà considerato notificato al momento della ricezione.

È considerata una buona pratica commerciale notificare l’avviso al proprietario il prima possibile. Se possibile, è necessario notificare l’avviso al proprietario anche prima di iniziare a lavorare su un progetto. Preparare l’avviso al proprietario proprio prima della scadenza può causare problemi di conformità, che possono essere fatali per i vostri diritti di pegno.

Come deve essere notificato l’avviso al proprietario?

L’avviso al proprietario può essere notificato tramite consegna personale o tramite posta raccomandata, Global Express Guaranteed o certificata, con affrancatura prepagata. Assicuratevi di conservare la documentazione o la prova che avete spedito l’avviso e che è stato ricevuto.

Ricordatevi di inviare un avviso al proprietario ad ogni proprietario in un progetto, soprattutto se il progetto copre più pacchi e lotti che sono di proprietà di parti diverse. Tenete a mente che state inviando un avviso al proprietario per proteggere i vostri diritti di pegno, quindi dovete inviare un avviso ad ogni proprietario che può potenzialmente ricevere la vostra richiesta di pegno meccanico.

Cosa succede se la proprietà di una proprietà viene trasferita ad una società associata? Devo notificare al nuovo proprietario un altro avviso al proprietario?

Il caso di Marble Unlimited, Inc. contro Weston Real Estate Investment Corporation in Florida affronta questo problema. La corte d’appello distrettuale ha stabilito che il trasferimento della proprietà di un immobile a una società associata non deve far scattare un nuovo avviso al proprietario. Il tribunale ha inoltre spiegato che, se consentito, i proprietari di società possono trarre vantaggio e cambiare proprietà al fine di frustrare i richiedenti di pegno valido.

Questo significa che se la proprietà di una proprietà viene trasferita ad una società associata, non ci si aspetta di servire un altro avviso al proprietario. Tuttavia, non c’è ancora una sentenza nei casi in cui i nuovi proprietari sono completamente estranei ai proprietari esistenti.

Pratiche migliori quando si prepara e si serve l’avviso al proprietario in Florida

Serve l’avviso al proprietario il più presto possibile

Siate consapevoli che mancare la scadenza dell’avviso al proprietario è fatale per il vostro diritto di pegno. Dovreste tenerlo a mente e renderlo parte dei vostri processi di progetto per inviare un avviso al proprietario in Florida il prima possibile. Se non siete sicuri se siete tenuti a notificare un avviso al proprietario o meno, è meglio sbagliare sul lato della prudenza e notificare comunque l’avviso in modo da poter proteggere i vostri diritti di pegno.

Ricordatevi di notificare l’avviso al proprietario a tutte le parti della catena contrattuale

Quando si notifica un avviso al proprietario, assicuratevi di consegnarlo a tutte le parti della catena contrattuale. Questo riguarda tutte le parti che separano voi e il proprietario. Se siete un subappaltatore, per esempio, dovete servire l’avviso al proprietario in Florida non solo al vostro subappaltatore ma anche all’appaltatore generale e al proprietario.

Mantenete un documento che provi che avete debitamente servito l’avviso al proprietario

La Florida è molto severa nell’imporre il requisito dell’avviso al proprietario, quindi assicuratevi sempre di avere una prova di consegna ogni volta che servite un avviso al proprietario. Conservate e tenete traccia di tutte le ricevute di spedizione. Se servite l’avviso al proprietario tramite consegna personale, chiedete al destinatario dell’avviso di firmare un riconoscimento del modulo di ricezione.

3 errori comuni quando si prepara e si serve l’avviso al proprietario in Florida

Mancando la scadenza

Questo è l’errore più pericoloso che si può fare riguardo all’avviso al proprietario in Florida. Lo stato non tollera la notifica tardiva dell’avviso al proprietario, il che significa che non si deve aspettare fino all’ultimo minuto per notificare questo avviso.

Tenete a mente che l’avviso al proprietario può essere presentato anche prima di iniziare a lavorare su un progetto. È una buona pratica inviare l’avviso al proprietario il prima possibile.

Non includere l’avviso richiesto nel documento

Il messaggio di avviso deve apparire nell’avviso al proprietario. Potete essere liberali con la formattazione e includere più informazioni del necessario, ma non lasciate cadere nessuna delle informazioni che le leggi statali richiedono di fornire.

Informazioni obbligatorie nell’avviso al proprietario in Florida:

• Nome e indirizzo del proprietario
• Descrizione generale dei servizi o materiali
• Descrizione della proprietà che sia sufficiente per l’identificazione
• Nome e indirizzo del locatore indirizzo
• Messaggio di avvertimento

Mancata notifica alle parti appropriate

Anche se questo errore non è necessariamente fatale per i vostri diritti di pegno meccanico, commetterlo può portarvi ad affrontare questioni che altrimenti potreste evitare.

L’avviso al proprietario è un buon modo per tenervi nel giro tra le parti più importanti della catena contrattuale. A volte i proprietari e i creditori sono proattivi nel garantire che tutte le parti vengano pagate, quindi l’avviso al proprietario potrebbe farvi pagare senza dover passare attraverso un pegno meccanico.

Tenete a mente, tuttavia, che l’avviso al proprietario non è equivalente a un pegno meccanico. Questo documento non graverà su una proprietà poiché non è qualcosa che si deposita o registra in un ufficio della contea. Il deposito del pegno meccanico sarà ancora il vostro migliore strumento quando si verificano controversie sul pagamento.

Ulteriori letture

• Come depositare un pegno meccanico in Florida
• Avviso preliminare e avviso di intenzione di pegno: come assicurare i vostri diritti di pegno
• Guida all’avviso di inizio lavori: Perché, quando e come depositare