Williams Mullen

06.01.2012 Nem minden felmérés egyenlő – Az ALTA felmérés előnyei és felhasználásaBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Míg a legtöbb hitelező a kereskedelmi ingatlanok megvásárlásának finanszírozása előtt tulajdonjogi kutatást ír elő, a felmérési követelmények nem ilyen gyakoriak. Az ingatlan felmérése során számos olyan kérdésre derülhet fény, amelyet a tulajdonjogkutatás során nem lehet megtudni. Többféle felmérés létezik, amelyet a hitelező figyelembe vehet, de a határfelmérések és az ALTA-felmérések valószínűleg a leggyakoribbak. A határfelmérések a földrészletek közötti határvonalakat mutatják, de nem feltétlenül az ingatlanon lévő fejlesztéseket. Az ALTA felmérések az American Land Title Association (ALTA) és az American Congress on Surveying and Mapping (ACSM) által közösen elfogadott minimumszabályok alapján készített határfelmérések. A földmérő ezektől a részletes szabványoktól függ, hogy olyan felmérést készítsen, amely megfelel az ingatlan vásárlójának és a hitelezőnek vagy mindkettőnek az igényeinek, valamint a jogbiztosító követelményeinek. Az ALTA és az ACSM 2011-ben adta ki e követelmények aktuális változatát.

Bár egy telekhatár-felmérés lényegesen kevesebbe kerülhet, mint egy ALTA-felmérés, az ALTA-felmérés intenzívebb, és átfogóbb és részletesebb információkat nyújt. Az ALTA felmérések információt nyújtanak az ingatlan határairól és szolgalmi jogairól, valamint az ingatlanon található olyan fejlesztésekről, mint a kerítések, ösvények, utak, útjogok és egyéb olyan jellemzők, amelyek befolyásolhatják az ingatlan tulajdonjogát, és további vizsgálatot igényelhetnek a hátrányos jogok lehetőségét illetően. Az ALTA-felmérés megmutatja az ingatlanhoz való hozzáférés módját, az ingatlan övezeti besorolását és az ingatlan árvízvédelmi besorolását is. A határok felmérése gyakran nem elég részletes ahhoz, hogy egy kereskedelmi ingatlanvásárló vagy hitelező megfelelően értékelni tudja az ingatlant.

A hitelezőknek ALTA-felméréseket kell megkövetelniük annak biztosítása érdekében, hogy biztosítéki érdekeltségeik és befektetéseik védve legyenek az olyan hátrányos követelésekkel szemben, amelyeket a tulajdonjogi kutatás esetleg nem tár fel. Az ALTA felmérésen szereplő információk segítik a hitelezőt és a vevőt az ingatlan értékelésében a lehetséges kockázatok és az ingatlan birtoklásával járó előnyök szempontjából.

Öt (5) fő aggály van, amelyekkel a hitelező az ALTA felmérés felülvizsgálata során foglalkozni kíván. Először is, a felmérés megrendelésekor a hitelező kérheti, hogy a földmérő készítsen jogi leírást is az ingatlanról, hogy a hitelező összehasonlíthassa a földmérő jogi leírását a tulajdonjogi kötelezettségvállalásban szereplő jogi leírással. Ha a jogi leírások nem egyeznek, akkor probléma merülhet fel, amellyel foglalkozni kell.

Második lépésként a hitelezőnek meg kell vizsgálnia a felmérésen feltüntetett szolgalmakat és útjogokat, hogy meghatározza, hogyan terhelik vagy milyen előnyökkel járnak az ingatlanra nézve. Bizonyos típusú szolgalmak és útjogok, valamint azok elhelyezkedése akadályozhatja a vásárlót az ingatlan tervezett használatában. Fontos továbbá összehasonlítani a felmérésen feltüntetett szolgalmakat a tulajdonjogi kötelezettségvállalásban kivételként felsorolt szolgalmakkal, hogy megbizonyosodjon arról, hogy minden kivételes szolgalom szerepel-e a felmérésen, és fordítva.

Harmadszor, a hitelezőnek meg kell határoznia, hogy vannak-e a felmért ingatlanhoz kapcsolódó terhelések. A behatolás az egyik ingatlanból származó javításnak egy másik ingatlanra történő átfedése vagy egy szolgalomra történő átfedése. A beavatkozások viszonylag gyakoriak, és könnyen orvosolhatóak (pl. szolgalmi jog megadása); egyes beavatkozások azonban költségesek és nehezen orvosolhatóak.

Negyedszer, a hitelezőnek meg kell határoznia, hogy vannak-e az ingatlanon lévő fejlesztésekkel kapcsolatos visszalépések. Az ALTA-felmérés megmutatja a helyi övezeti rendelet szerinti visszahúzódási követelményeket. Ha a fejlesztések közelebb vannak a telekhatárhoz, mint azt a rendelet megengedi, akkor az ingatlan tulajdonosa megsértette a visszahúzódást. Hasonlóan a beavatkozásokhoz, a visszahúzódás megsértése is megkövetelheti az egyszerű korrekciót (pl. a helyi önkormányzati hatóságtól való eltérés) vagy a költséges és nehéz korrekciót (pl. a jogsértő épület vagy fejlesztés eltávolítása).

Ötödször, a hitelező használhatja az ALTA felmérést annak meghatározására, hogy a tulajdonos vagy a vevő hogyan férhet hozzá az ingatlanhoz. Az ALTA-felmérés megmutatja a felmért ingatlant és a környező ingatlanokat, és segít a hitelezőnek meghatározni, hogy a vevőnek van-e hozzáférése egy kijelölt úthoz. Ha az ingatlan nem rendelkezik ilyen hozzáféréssel, akkor az ingatlan valószínűleg el van zárva, és a tulajdonosnak vagy a vevőnek nem lesz legális módja arra, hogy hozzáférjen az ingatlanhoz. Ha a felmért ingatlan el van zárva, a hitelezőnek meg kell követelnie, hogy a tulajdonos vagy a vevő szerezzen be és jegyezzen be egy szolgalmi jogot a be- és kijutáshoz, mielőtt engedélyezné a tranzakció lezárását.

Az ALTA-felmérésen feltüntetett elemek némelyike nehezen érthető, ezért a hitelezőnek nem szabad haboznia, hogy kérdésekkel és aggályok felvetésével kapcsolatba lépjen a földmérővel.

A témával kapcsolatos további információkért forduljon a szerzőhöz vagy a Williams Mullen Financial Services & Real Estate Team bármely tagjához.

F.R.E. E-News negyedévente megjelenő kiadvány, amelyet a Williams Mullen Financial Services & Real Estate Section és a Financial Services Industry Service Group ügyvédjei készítenek.
Szerkesztői megkeresések John M. Mercerhez, 804.420.6443, [email protected] vagy Matthew E. Cheekhez, 804.420.6923, [email protected]. Ez az információ oktatási szolgáltatásként szolgál, és nem minősül és nem is értelmezhető jogi tanácsadásnak. Azoknak az olvasóknak, akiknek konkrét kérdésekkel kapcsolatban különleges igényeik vannak, hozzáértő ügyvédet kell igénybe venniük.

Kapcsolat | 1-804-420-6288Kapcsolat | 1-804-420-6288