Pro Forma ingatlan:

Összefoglaló: Ebben a cikkben megismerheti a pro forma ingatlan definícióit, megtudhatja, mit kell tartalmaznia egy pro formának, hogyan ismerheti fel és kerülheti el a félrevezető pro formákat, és miért érdemes a befektetőknek megfontolniuk a REAL Property™ Pro Formák használatát az ingatlanok jobb összehasonlítása és a hozambecslés érdekében.

Bevezetés

A pro forma az ingatlanok esetében fontos dokumentum, amelyet az eladóknak ismerniük és megérteniük kell. A kiadások legpontosabb becslésének összeállítása a pro formán a különbséget jelentheti a negatív és a pozitív cash flow között. A gondosan kiszámított pro forma nélkülözhetetlen eszköz minden ingatlanbefektető számára, aki ingatlant szeretne vásárolni. A megfelelő pro forma használata lehetővé teszi a befektetési ingatlanok összehasonlítását és a rossz befektetés elkerülését.

Mi a pro forma az ingatlanpiacon?

A pro forma latin kifejezés, jelentése: “a forma kedvéért”. A befektetések világában a pénzügyi eredmények kiszámításának olyan módszerét írja le, amelynek célja a jelenlegi vagy az előre jelzett számok hangsúlyozása.

A pro forma az ingatlanoknál lényegében az ingatlan cash flow előrejelzései. Ezek az előrejelzések segítenek meghatározni az otthon várható havi pénzforgalmát, valamint a kiadásokat, beleértve az adókat és a várható megtérülést.

Mit kell tartalmaznia egy pro formának

Négy fontos elemet kell tartalmaznia egy vevő pro formájának. Ez a négy tétel a következő: javítások, üresedési veszteség, ingatlankezelés és egyéb.

1. Javítások. Még akkor is, ha a megvásárolni kívánt ingatlant frissen felújították, számoljon azzal, hogy minden hónapban pénzt kell félretenni a javításokra és karbantartásra. Általában a bérleti díj 5%-ának havi félretétele fedezi a szükséges kiadásokat. Ha azonban egy régebbi ingatlant vásárol, a vevőknek érdemes 5%-nál többet is figyelembe venniük.
2. Az üresedési veszteség. Ez jellemzően a legmagasabb kiadás a pro forma lapján. A vevőknek figyelembe kell venniük a bérleti szerződés hosszát és azt az időtartamot, amíg az ingatlan üresen állhat a bérlők között. Továbbá, miután egy bérlő kiköltözik, lesz egy időszak, amikor a következő bérlő beköltözése előtt takarításra, festésre és javításokra kerül sor.
3. Property Management vagy PM. Ezt gyakran kihagyják a proforma-tervből, ha a vevő arra számít, hogy maga fogja kezelni az ingatlant. Még akkor is, ha azt tervezi, hogy saját maga kezeli az ingatlant, győződjön meg róla, hogy ez a sor szerepel, mert kompenzációt szeretne kapni az idejéért és a kapcsolódó költségekért. Ha nem tervezi, hogy kártérítést vesz fel az ingatlan kezeléséért, akkor is fontos feltüntetni, mert az ingatlan pénzügyi érdeme az összes kapcsolódó költségen alapul. Ha azt tervezi, hogy ingatlankezelőt vesz fel, ezek költsége általában 8% és 10% között van.
4. Egyéb. A pro forma ezen sora bármilyen más kiadásra használható. Szeretjük feltüntetni a tervezett biztosítási költségeket. Azonban az olyan kiadások, mint a jogi költségek, reklámköltségek és adók is szerepelhetnek ebben a kategóriában.

Hogyan ismerjük fel és kerüljük el a félrevezető pro formákat

Nagyon gyakori, hogy a pro formák több különböző változatát látjuk kulcsrakész cégektől, ingatlanügynököktől, brókerektől és eladóktól. Egyesek túlságosan egyszerűek, míg mások összetettek és zavarosak. Ritkán találkozunk olyan pro formával, amely az igazat mondja.

A vásárlóknak tisztában kell lenniük ezzel, és rendkívül óvatosnak kell lenniük, amikor egy eladó pro formáját elemzik. A legjobb gyakorlat az, ha talál egy olyan pro formát, amely megfelel az Ön igényeinek, és azt használja az eladóé helyett.

Megtévesztő pro forma példák

Egy példa egy túlságosan egyszerű pro formára egy kulcsrakész ingatlanszolgáltató weboldaláról a következő: Vételár, Bruttó éves bérleti díj, Cash flow havonta és Értékcsökkenés. Ez a bizonyos pro forma feltételezi, hogy egyáltalán nem lesznek költségek, ami lehetetlen. A cash flow megtérülésébe beletartozik a felértékelődés is, amit valójában senki sem tud megjósolni.

A félrevezető pro forma másik példája a túlságosan zavaros és összetett pro forma. Egy túlságosan összetett pro forma olyan tételsorokat tartalmaz, mint: Havi adók, biztosítás/HOA, karbantartási költségek (3%), üresedési ráta, havi nettó cash flow, éves nettó cash flow, tőkecsökkentés, kumulatív készpénzhozam és IRR stb.

Míg ez a pro forma tartalmazza a karbantartást és az üresedést, nem adja hozzá a tényleges kiadásokat ezekhez a sorokhoz. Nem csak ez, a 3% túl alacsony a becsült karbantartási költségekhez. A tőkecsökkentést is hozzáadja az IRR részeként. Sok ingatlanbefektető nem tudja, mit jelent az IRR. Ráadásul mi lenne, ha készpénzzel fizetne az ingatlanért? A számok nagyon másképp néznének ki, és nem segít a befektetőknek ugyanúgy összehasonlítani az ingatlanokat.

Néhány eladó vagy kulcsrakész ingatlantársaság felesleges elemeket tesz a proforma-jukba, hogy vagy összezavarja a vevőt, vagy hogy a befektetési ingatlan jövedelmezőbbnek tűnjön, mint amilyen valójában. Ezután megvitatjuk a különbséget aközött, ahogyan egy eladó pro forma kinézhet, és ahogyan egy vevő pro formájának kinéznie kell.

Az eladó pro formája vs. a vevő pro formája

Ha egyáltalán ismeri a pro formákat, akkor teljesen világos, hogy az eladó tervezett kiadásai nagyon másképp fognak kinézni, mint a vevőé. Az eladó el akarja adni az ingatlant, ezért az a célja, hogy a pro forma a lehető legpénzforgalmasabbnak tűnjön. Csakúgy, mint a fentebb tárgyalt, túlságosan egyszerű pro forma esetében, sok kulcsfontosságú kiadás kimaradhat a nyomtatványból. Ezért olyan fontos, hogy a vevőnek legyen saját pro formája, hogy pontos becsléseket és előrejelzéseket készíthessen a kiadásokra és a cash flow-ra vonatkozóan.

Pro Forma vs. tényleges bérleti díjak és kiadások

A lakóingatlanok értékét comps vagy összehasonlító eladások alapján számítják ki, hogy a környéken más ingatlanokat mennyiért adtak el. Ez az információ azért hasznos, mert a vevőknek jó képet ad arról, hogy mennyit érhet egy ingatlan. Ezt szem előtt tartva, egyik ingatlan sem ugyanolyan, mint a másik, így a comps adhat egy elképzelést az ingatlan értékéről, de nem igazán lehet megjósolni.

A legfontosabb tanulság itt az, hogy a vevők ne a pro forma alapján alapozzák meg a finanszírozást, különösen, ha az eladókról van szó. A finanszírozásnak a tényleges bevételeken és kiadásokon kell alapulnia, nem a pro forma. Ne feledje, a pro forma egyszerűen a legjobb becslése a tervezett kiadásokról.

Pro Forma bérleti díjak

Az eladó pro forma elemzésénél győződjön meg arról, hogy a tervezett bérleti díjak a tényleges bérleti díjakon alapulnak. Tegyük fel például, hogy egy több egységből álló bérleményt vizsgál, és az eladó havi 1500 dolláros bérleti díjat ad meg minden egységre. A vevőknek az egyes egységek tényleges átlagos bérleti díját kell nézniük, és nem azt, hogy mennyiért lehetne bérelni az egységeket. Ehhez hasonlítsa össze az egyes egységek bérleti díjait, és számítsa ki az átlagot. Ez a szám sokkal pontosabb lesz, és fel kell tüntetni a proformán az “Előrejelzett bérleti díj” alatt.

Pro Forma kiadások

Az eladók nem tudják pótolni az ingatlan költségekre fordított összeget. Azonban gyakran megpróbálják ellenőrizni a kiadásokat néhány hónapig, vagy akár egy évig is, mielőtt az ingatlant eladásra kínálják. Így érvként hozhatják fel, hogy alacsonyabb összegű kiadásokat listáznak, így az ingatlan jövedelmezőbbnek tűnik, mint amilyen valójában.

A legjobb módja annak, hogy pontosabb képet kapjunk az ingatlan költségeiről, ha megnézzük legalább az elmúlt 12 hónap, ideális esetben 2 év havi bontását.

Ha nem tud hóról-hónapra történő kiadási bontást szerezni (ami gyakori), az egyik lehetőség, hogy becsléseket kér egy ingatlankezelő cégtől. Összehasonlíthatja azt is, akár más hasonló ingatlanokkal, amelyek a tulajdonában vannak, akár bizonyos ökölszabályokat, például az 50%-os szabályt használhatja. (Az 50%-os szabály egy egyszerű feltételezés, miszerint a bérleti díjból származó bevételek 50%-a a működési költségekre megy el).

Bárhogyan is dönt, NE feltételezze, hogy az eladó pro forma adatai pontosan jelzik a kiadásokat a cash flow potenciállal szemben. Ismétlem, használja a saját pro formáját, és végezze el saját maga a tényellenőrzést.

Mi az a REAL Pro Forma™?

A jövedelemtulajdonban lévő ingatlanok eladói nagyon kreatívak lehetnek a hozamszámítási módszereikben. Hiszen sokkal többet tudnak eladni, ha a hozamuk magasabbnak tűnik, mint másoké. Tanulja meg, hogyan ismerheti fel a félrevezető pro-formákat, és hogyan kerülheti el a rossz befektetést.

A REALWealth a REAL Property Pro Forma™ meghatározásával szabja meg a mércét, hogy a befektetők jobban megbecsülhessék a hozamokat és összehasonlíthassák az ingatlanokat.

Projected Rent

A REAL Pro Formánkban a “Projected Rent”-et használjuk, mert senki sem tudja garantálni a piaci bérleti díjakat. Az összegek évszakonként és gazdasági tényezőktől függően változnak. A befektetőknek mindig úgy kell futtatniuk a számokat, hogy a bérleti díjak 5%-kal növekedhetnek vagy csökkenhetnek.

Projected Taxes

A “Projected Taxes”-t használjuk, mivel az ingatlanokat néha újraértékelik a vásárlás után, és az összegek ingadozhatnak felfelé vagy lefelé.

Projektált biztosítás

Azért használjuk a “Projektált biztosítást”, mert a befektetők különböző biztosítási ajánlatokat kaphatnak a hitelképességük, az ingatlan elhelyezkedése és a birtokolt ingatlanok száma alapján.

Ingatlankezelési díjak 8%

A vagyonkezelési vagy PM díjak változhatnak, de egy standard arány a bérleti díjak 8% és 10%-a között van minden hónapban.

Projektált karbantartás 5%

5%-ot használunk a tervezett karbantartási és üresedési tartalékokra. Ennek a számnak magasabbnak kell lennie, ha az ingatlan régi, C osztályú környéken található vagy még nem lett felújítva. Az ingatlan bejárása jobb képet ad a vevőnek arról, hogy mennyi lesz a karbantartási és javítási költség. Mint minden ingatlanbefektetésnél, ennek is az átvilágítás részét kell képeznie.

Projected Vacancy Rate 5%

Az eladók gyakran elhagyják a karbantartási és üresedési tartalékokat a pro formájukból, mert ezek nem tényleges költségek. Ezek csupán becslések a lehetséges javításokról és üresedésekről, amelyeket a befektetőnek a jövőbeni kiadásokra kell beterveznie. A tapasztalt befektetők mindig hozzáadják ezeket a számokat a pro formuláikhoz.

Néhány tapasztalt befektető további tételeket is hozzáad, beleértve az újbóli bérbeadási díjakat, a könyvelési és előkészítési költségeket. Ez tényleg Öntől függ, hogy mennyire részletes és konzervatív akar lenni a saját pro formájában.

Projected Cash Flow

Ha már pontosabb elképzelése van arról, hogy mennyi lesz a becsült VALÓDI nettó cash flow-ja, ossza el ezt a számot azzal a pénzösszeggel, amelyet az üzletbe fektetett. Ez a szám lesz az ingatlan tervezett cash flow-ja.

Projektált hozam kiszámítása egy pro forma segítségével

A fenti pro forma ingatlan sablon felhasználásával menjünk végig azon, hogyan számoljuk ki a tervezett hozamunkat.

Tegyük fel például, hogy 77 000 dollárt fizetett készpénzben az ingatlanért, beleértve a zárási költségeket is. A havi 610 dolláros nettó cash flow éves szinten 7320 dollár lenne.

Ossza el a tervezett éves nettó pénzáramlást a befektetett kezdeti készpénzzel, hogy kiszámítsa a készpénzes hozamot: 7.320 $ osztva 77.000 $-val = 0,09 vagy 9%-os hozam.

Tegyük fel, hogy az ingatlan készpénzes megvásárlása helyett a finanszírozást választja. Ha finanszírozza az ingatlant 20%-os előleggel, 5%-os kamat mellett, akkor a készpénze 17 000 dollár lenne (előleg plusz zárási költségek), és a havi jelzáloghitel-fizetése 322 dollár lenne.

A havi 610 dolláros havi pénzforgalomból kivonva a 322 dollárt, a nettó pénzforgalom finanszírozással 288 dollár lenne havonta, vagy éves szinten 3456 dollár.

$3,456 osztva $17,000-zal = 0,20 vagy 20%-os hozam.

Adjunk hozzá további költségeket a pro forma adataihoz, ha szükséges

Az ingatlanbefektetők választhatják, hogy hozzáadják az adólevonásokat, a potenciális értéknövekedést és a hitel visszafizetését, ha jobb képet szeretnének kapni a teljes hozamról. De ahhoz, hogy valóban összehasonlíthassa az egyik REÁL kulcsrakész ingatlant a másiktól, használja a fenti egyszerű REÁL proforma-t.

Következtetés

Ez a cikk elolvasása után remélhetőleg megtanulta a proforma ingatlan definícióját, hogyan ismerheti fel a félrevezető proformát, hogyan becsülheti meg pontosan a kiadásokat, és melyik proforma a megfelelő az Ön számára. Miközben elemzi és összehasonlítja a potenciális ingatlanbefektetéseket, használja ki egyszerű, könnyen érthető pro forma táblázatunkat, hogy jobban megbecsülje a hozamokat, és elkerülje a rossz befektetést.

Ha szeretne egy példányt a REAL Estate Pro Forma excel sablonunkból a valós hozamok kiszámításához, egyszerűen csatlakozzon a Hálózathoz az alábbi linkre kattintva. A legjobb, hogy a RealWealth taggá válás ingyenes, és hozzáférést biztosít a befektetőknek az összes oktatási forrásunkhoz, beleértve az ingyenes pro forma munkalapunkat is.

Bónusz: Ingyenes Pro Forma táblázat letöltése

Kattintson ide az Excel sablon letöltéséhez. Enjoy!

Figyelem: ez a táblázat segít Önnek pénzügyi céljainak és különböző befektetési lehetőségeinek elemzésében és értelmezésében. Az információk az Ön által használt információk alapján becslések. Bár a számítások megbízható forrásokon alapulnak, minden információt függetlenül ellenőrizni kell. A táblázat készítője és a felhasználó között semmilyen garancia vagy bizalmi kötelezettség nem áll fenn. Nem adunk pénzügyi, jogi vagy adótanácsadást, és ez nem helyettesítheti és nem is helyettesítheti a jó ügyvédet és/vagy könyvelőt. A befektetés kockázatos, és a jelenlegi vagy múltbeli teljesítmény nem garantálja a jövőbeli eredményeket. Szerzői jog 2014 – Michael Blackham