Do You Have What It Takes To Be A Landlord?

Ez egy jó idő, hogy egy bérbeadó. 2007 óta a bérlők száma országszerte folyamatosan növekszik. Mivel a lakásárak még mindig magasak, az emberek nem fogják egyhamar abbahagyni a bérlést. Ha a bérlakások iránti keresletet kombináljuk a passzív jövedelemszerzés lehetőségével, a lakóingatlanok szilárd, kifizetődő befektetéssé válnak.

A bérbeadók azonban nem csak ülnek, és hagyják, hogy a pénz guruljon be. Rengeteg kutatást kell végeznie, mielőtt egyáltalán megvásárolna egy ingatlant. Emellett folyamatos karbantartást kell végeznie, naprakészen kell tartania magát a lakásjoggal kapcsolatban, és egyensúlyt kell teremtenie a bérlői elégedettség és a saját igényei között. A bérbeadói lét lefoglalja Önt!

Az előnyök

Hosszú távú megtakarítás szempontjából a bölcsen megvásárolt ingatlan nem verhető. A kapott bérleti díj kiegészíti a havi jelzáloghitelt, és esetleg egyéb kiadásokat. A bérleménye ideális esetben idővel felértékelődik.

Igatlantulajdonosként adókedvezményekre is jogosult. Többek között levonhatja az értékcsökkenési költségeket, az ingatlankezelési költségeket és a biztosítási költségeket. (Ügyeljen arra, hogy pontos nyilvántartást vezessen.)

A pénz, amelyet megkeres – és idővel megtakarít – segíthet pénzügyi céljai elérésében. Napról napra a bevételek is segítenek. Holly Johnson bérbeadó, akinek egy évtizede két egylakásos bérleménye van, azt tervezi, hogy a bérleti díjat gyermekei főiskolai tanulmányaira és saját korai nyugdíjazására fogja félretenni.

Hátrányok

A bérlői problémák az Ön felelőssége 24/7/365. Elárasztott lakás? Panaszkodó szomszédok? Önt fogják hívni. Felbérelhetsz egy ingatlankezelőt, hogy segítsen a karbantartási munkálatokban, de neked is a helyzet magaslatán kell lenned. Nyugodt és higgadt fejre van szükséged. Nem beszélve a vastag bőrről – amikor eljön az idő, hogy kilakoltasson egy bérlőt, aki nem tud fizetni, úgy kell viselkednie, mint egy vállalkozónak.

“Az igazság: ez valójában rengeteg munka” – mondja Johnson a bérleményeiről. “Például túl sok hétvégét töltöttünk festéssel és takarítással az ingatlanjainkban a bérlők között. Számtalan találkozóra vezettünk és szerveztünk, hogy megbeszéljük az átalakítási projekteket és a javításokat. Egy egész sor véletlenszerű problémával kellett foglalkoznunk, például késedelmes bérleti díjfizetésekkel, viszálykodó szomszédokkal és titkos háziállatokkal.”

És még akkor is fizetni kell a jelzálogot, amikor a bérlők kiköltöznek, és üresedés van. Végső soron a pénzügyi kockázat az Öné.

Íme, hogyan érheti meg a befektetés.

A lépések

Tegye meg a számításokat:

Tervezzen a bérlemény vételárának legalább 20 százalékát kitevő előleget. Győződjön meg arról, hogy jogosult a hitelfelvételre. Jelzáloghitelt felvenni egy bérleményre más, mint hitelt felvenni az elsődleges lakóhelyre.

Minimum a havi jelzáloghitelt a megmaradó bérleti díjból kell tudnia fedezni. Ne feledje, a jelzáloghitelt akkor is fizetnie kell, ha a bérlők nem fizetnek!

Tényezzen be éves és egyszeri kiadásokat, beleértve a következőket:

• Prognosztizált üresedési költségek (általában az éves bérleti díj 5-10 százalékával számolnak)
• A bérbeadó által fedezett közművek, például víz és gáz
• Tulajdon- és felelősségbiztosítás
• Ingatlanadó
• A javítási költségek idővel
• Szakmai szolgáltatások (ügyvédek, könyvelők, vagyonkezelő cég)
• Az ólomfestékre és azbesztre vonatkozó előírások betartása

Ha eldöntötte, hogy mennyi bérleti díjat kérjen (lásd #5), számolja ki, hogy mekkora éves hozamra számíthat az ingatlanából (nettó bevétel osztva a kiadásokkal). Ezt nevezzük tőkésítési rátának. Ebben a szakaszban érdemes lehet könyvelővel konzultálnia.

Tanulja meg a törvényeket: Mi a felelőssége?

A bérlőknek számos joguk van. Minden bérbeadónak ismernie kell a helyi, állami és szövetségi törvényeket, amelyek az adott terület bérlakásaira vonatkoznak. Még ha nem is ért bizonyos törvényeket, akkor is felelős a betartásukért. Itt jön jól egy ügyvéd a segítségére, ha nem érti a szabályokat.

A szövetségi törvények közé tartoznak a diszkriminációellenes törvények (amelyekkel a 6. pontban röviden foglalkozunk) és a lakhatósági szabályok. Ön például köteles az ingatlant biztonságosan és lakhatóan tartani, és felelősséggel tartozik az ennek elmulasztása esetén bekövetkező sérülésekért.

Az állami törvények gyakran meghatározzák a bérbeadó és a bérlő közötti szabályokat: többek között az épületbe való bejutás szintjét, a kaucióhoz szükséges összegeket és a bérlőnek a távozás előtt adandó felmondási idő hosszát. Tudja meg, mit várhat el Ön és a bérlő joggal egymástól.

Kutasson utána a környékeknek:

Lokáció, lokáció, lokáció! Elemezze a bérlakások kihasználtsági tendenciáit minden olyan környéken, ahol ingatlant szeretne vásárolni. Vizsgálja meg, hogy mit fizetnek a bérlők a környéken. Számos online szolgáltatás segít a bérleti díjak becslésében az ország különböző negyedeire vonatkozóan.

Keresd a megbízható bérlőket és az alacsony üresedési arányokat. Válasszon olyan területet, ahol az emberek élni akarnak, és a közeljövőben is élni fognak. Ideális esetben olyan környéket is válasszon, amely már ismerős Önnek.

Maximális kényelmet szeretne? Tervezze, hogy a bérleménye közelében vagy annak helyén fog lakni. Így könnyen bejelentkezhet, elvégezheti a javításokat és megmutathatja az ingatlant időigényes utazás nélkül.

Related: Az általunk használt bevált formula a bérleményvásárláshoz

Keresd meg az ingatlant: Mit tudsz fenntartani?

Ha új vagy az ingatlanpiacon, próbáld meg egy egylakásos bérlakással kezdeni. Az egylakásos lakóingatlanokat könnyebb megvásárolni és fenntartani, és kevésbé valószínű, hogy nagy karbantartási igényű funkciókkal rendelkeznek. Emellett minden piacon megfizethetőbbek.

Egy másik jó lehetőség a befektetés és a többlakásos házban való élet. A közelben leszel, és a bérleti díjak segíthetnek fedezni a jelzáloghitelt. Alacsonyabb lesz az üresedési ráta is. Mind az egylakásos, mind a többlakásos befektetéseknek megvannak az előnyei és a hátrányai – mint mindig, végezze el a kutatását.

Állítsa meg az árat:

A cél az, hogy olyan összegre jusson, amely fedezi a működési költségeket és megtéríti a befektetését. Az üzemeltetési költségeknél ne feledje figyelembe venni:

• Az ingatlanadót
• A biztosítást
• A rendszeres karbantartást
• A kiürítések lehetőségét

Egy arizonai bérbeadó például a bruttó bérleti bevétel 5 százalékát fordítja karbantartásra, és további 5 százalékot az üresedéssel járó javításokra.

Ez az a pont, ahol segít, ha tudjuk, hogy a környéken a hasonló bérlemények mennyit számítanak fel. Versenyképes akar lenni, de nem annyira versenyképes, hogy elüldözze a bérlőket. Vegye figyelembe a keresletet és a kínálatot: emelheti (ésszerűen) a bérleti díjat, ha nagy a kereslet, de lehet, hogy csökkentenie kell a bérleti díjat, ha nagy a kínálat.

Bérlőket találni:

A bérlők nagy része az interneten keresgél. Adjon fel hirdetést a számos olyan oldal valamelyikén, ahol a bérlők az ingatlantulajdonosok listáit keresik, vagy készítsen saját oldalt.

Az ingatlan leírásakor legyen tömör. Emelje ki az előnyöket vagy a pozitív tulajdonságokat. Ha lehetséges, csatoljon fényképeket is. A bérlők tudni akarják a hálószobák és fürdők számát, a havi bérleti díjat, a kauciót és minden további költséget, például a közüzemi díjakat. A hozzáférhetőséggel (lift vagy lépcső) és a környékbeli kényelemmel kapcsolatos információkat is megadhatja.

Ha már vannak érdeklődő potenciális bérlők, válasszon megbízható és tartós bérlőket. Az üresedés valószínűleg a legnagyobb költség, ami a bérbeadói tevékenységgel jár. Ha teheti, üljön le egy interjúra minden potenciális bérlővel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy jól érzik magukat egymással.

Futtasson háttérellenőrzést és hitelképesség-ellenőrzést minden potenciális bérlőn. A háttérellenőrzés magában foglalhat bűnügyi jelentéseket és kilakoltatási jelentéseket. A bérlőszűrő ügynökségek segíthetnek – így az olyan szolgáltatások is, mint az USSearch és a LexisNexis.

A bérlők szűrésekor ismerje a polgári jogokról szóló törvény és a tisztességes lakhatásról szóló törvény előírásait. Tilos a faji, nemi, nemzeti származáson, családi állapoton, valláson vagy fogyatékosságon alapuló megkülönböztetés.

Tervezzen a váratlan helyzetekre:

Még ha kellő körültekintéssel járt el, a bérleménybe való befektetés akkor is kockázatot rejt magában. A vagyoni károk és a fizetés elmaradása is ezek közé tartozik. Nem minden bérlő fogja betartani a szabályokat. A jó kommunikációs készség kiemelkedően fontos, csakúgy, mint a rugalmasság és az, hogy tudd, mikor kell meghúzni a határt.

És még a mintaszerű bérlők esetében is előfordul, hogy a készülékek elromlanak. Ügyeljen arra, hogy bőven legyen pénz a költségvetésben a karbantartásra. Ismerjen meg jó vízvezetékszerelőket és villanyszerelőket, és tartsa őket készenlétben.

Sok bérbeadó bérel ingatlankezelő cégeket, hogy rendszeres ellenőrzéseket és helyszíni javításokat végezzenek. Erre a kiadásra is be kell számolnia a költségvetésébe, de egy jó ingatlankezelő cég hatalmas időmegtakarítást jelenthet.

A befektetés alternatív módjai

Ha elolvasta a fentieket, és még mindig hajlandó – vagy akár izgatott – bérbeadóvá válni, akkor jó önnek. Ha még mindig tetszik az ingatlanbefektetés gondolata, de kétszer is tintázik a megfelelő ingatlan kiválasztása és a rászoruló bérlőkkel való bánásmód miatt, vannak alternatívák.

Az EquityMultiple például összekapcsolja a befektetőket az ingatlanprojektekkel. Akkreditált befektetőnek kell lennie (ami azt jelenti, hogy megfelel a minimális jövedelmi és/vagy nettó vagyoni követelményeknek), és a legtöbb lehetőségnél legalább 5000 dollárral kell rendelkeznie a befektetéshez.

Összefoglaló

Az ingatlanbefektetés jövedelmező lehet, de nem az a gyorsan meggazdagodni játék, amit egyes könyvek és tévés információs műsorok árulnak; know-how, tőke és sok kemény munka szükséges hozzá. A sikeres ingatlanbefektetők nem csak abban jók, hogy kiszúrják az üzleteket, hanem jól érzik magukat az ingatlanügynökökből, jelzálogügynökökből, ingatlankezelőkből, ügyvédekből és másokból álló csapattal való együttműködésben, hogy egy lényegében részmunkaidős vállalkozást működtessenek.

Végezetül, minél több munkát és erőfeszítést fektet a megvásárolni kívánt ingatlan kiválasztásába, a bérlők megtalálásába és az ingatlan javításába, annál jövedelmezőbb lesz ingatlanbefektetőként. Sikeres bérbeadónak lenni idő- és pénzbefektetés. De ha a dolgok élén maradsz, nagyobb valószínűséggel arathatsz nagy hozamot.

• Miért vettünk bérleményt a 40.000 dolláros váratlan bevételünkből
• Hogyan kapjunk jelzáloghitelt egy bérleményhez