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06.01.2012 Tous les arpentages ne sont pas créés égaux – L’avantage et les utilisations d’un arpentage ALTABy : Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Alors que la plupart des prêteurs exigent une recherche de titres avant de financer l’acquisition de biens immobiliers commerciaux, les exigences en matière d’arpentage ne sont pas aussi courantes. De nombreuses questions peuvent être révélées par l’arpentage d’une propriété qui ne peuvent être obtenues par une recherche de titre. Il existe plusieurs types d’enquêtes qu’un prêteur peut prendre en considération, mais les enquêtes de délimitation et les enquêtes ALTA sont probablement les plus courantes. Les relevés de limites indiquent les lignes de démarcation entre les parcelles de terrain, mais pas nécessairement les améliorations apportées à la propriété. Les levés ALTA sont des levés de limites créés conformément à un ensemble de normes minimales adoptées conjointement par l’American Land Title Association (ALTA) et l’American Congress on Surveying and Mapping (ACSM). L’arpenteur s’appuie sur ces normes détaillées pour préparer un levé qui correspond aux besoins de l’acheteur de la propriété et du prêteur, ou des deux, et aux exigences de l’assureur de titres. L’ALTA et l’ACSM ont publié la version actuelle de ces exigences en 2011.

Bien qu’une enquête de délimitation puisse coûter beaucoup moins cher qu’une enquête ALTA, une enquête ALTA est plus intensive et fournira des informations plus complètes et détaillées. Les enquêtes ALTA fournissent des informations sur les limites de la propriété et les servitudes, ainsi que sur les améliorations telles que les clôtures, les sentiers, les routes, les droits de passage et d’autres caractéristiques sur la propriété qui peuvent affecter la propriété de la propriété et peuvent nécessiter une enquête plus approfondie sur la possibilité de droits adverses. Un relevé ALTA indiquera également les moyens d’accès à la propriété, la classification du zonage de la propriété et la classification de la zone d’inondation de la propriété. Les levés de limites manquent souvent du niveau de détail requis pour qu’un acheteur de biens immobiliers commerciaux ou un prêteur puisse évaluer correctement la propriété.

Les prêteurs devraient exiger des levés ALTA pour s’assurer que leurs intérêts de sécurité et leurs investissements sont protégés contre les réclamations défavorables qui peuvent ne pas être révélées par une recherche de titre. L’information fournie sur une enquête ALTA aidera le prêteur et l’acheteur à évaluer la propriété pour les risques potentiels et les avantages de posséder la propriété.

Il y a cinq (5) préoccupations majeures qu’un prêteur voudra aborder pendant son examen de l’enquête ALTA. Premièrement, lorsqu’il commande l’arpentage, le prêteur peut vouloir demander à l’arpenteur de rédiger également une description légale de la propriété, afin que le prêteur puisse comparer la description légale de l’arpenteur à la description légale dans l’engagement de titre. Si les descriptions légales ne sont pas les mêmes, alors il peut y avoir un problème qui doit être réglé.

Deuxièmement, le prêteur doit étudier les servitudes et les droits de passage qui figurent sur l’arpentage pour déterminer comment ils grèvent la propriété ou lui profitent. Certains types de servitudes et de droits de passage, ainsi que leur emplacement, peuvent nuire à l’utilisation prévue de la propriété par l’acheteur. Il est également important de comparer les servitudes indiquées sur l’arpentage aux servitudes énumérées comme exceptions dans l’engagement de titre pour confirmer que toutes les servitudes d’exception sont indiquées sur l’arpentage et vice-versa.

Troisièmement, le prêteur doit déterminer s’il y a des empiètements liés à la propriété arpentée. Un empiètement est un chevauchement d’une amélioration d’une propriété sur la propriété d’une autre ou un chevauchement sur une servitude. Les empiètements sont relativement courants et peuvent nécessiter un remède facile (par exemple, l’octroi d’une servitude) ; certains empiètements, cependant, peuvent être coûteux et difficiles à corriger.

Quatrièmement, le prêteur doit déterminer s’il y a des violations de marge de recul pour les améliorations sur la propriété. Une enquête ALTA montrera les exigences de recul conformément à l’ordonnance de zonage locale. Si les améliorations sont plus proches de la limite de la propriété que ne le permet l’ordonnance, le propriétaire du bien a une violation de la marge de recul. Comme pour les empiètements, une violation de la marge de recul peut nécessiter un remède simple (par exemple, une variance de l’autorité gouvernementale locale) ou un remède coûteux et difficile (par exemple, le retrait du bâtiment ou de l’amélioration qui est en violation).

Cinquièmement, le prêteur peut utiliser le relevé ALTA pour déterminer comment le propriétaire ou l’acheteur peut accéder à la propriété. L’arpentage ALTA montrera la propriété arpentée et les propriétés environnantes, et aidera le prêteur à déterminer si l’acheteur a accès à une voie de circulation réservée. Si la propriété ne dispose pas d’un tel accès, elle est probablement enclavée, et le propriétaire ou l’acheteur n’aura pas de moyen légal d’accéder à la propriété. Si la propriété arpentée est enclavée, le prêteur devrait exiger que le propriétaire ou l’acheteur obtienne et enregistre une servitude d’entrée et de sortie avant de permettre la conclusion de la transaction.

Certains des éléments indiqués sur un arpentage ALTA peuvent être difficiles à comprendre, de sorte que le prêteur ne doit pas hésiter à contacter l’arpenteur pour poser des questions et soulever des préoccupations.

Pour plus d’informations sur ce sujet, veuillez contacter l’auteur ou tout membre de l’équipe immobilière de Williams Mullen Financial Services &.

F.R.E. E-News est une publication trimestrielle produite par les avocats de la section des services financiers &immobiliers de Williams Mullen et du groupe de services de l’industrie des services financiers.
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