Venmo, Paypal, Zelle, dépôt direct pour la collecte du loyer

Il y a des conséquences négatives à la collecte des revenus locatifs par Venmo, PayPal, Zelle et dépôt direct. J’espère que vous ne connaîtrez jamais ces problèmes, mais je veux vous éduquer sur les pires scénarios.

Il est important que vous traitiez votre gestion de propriété locative comme toute autre entreprise.

PayPal, Venmo et Zelle sont similaires au dépôt direct. Ils permettent au locataire de payer à volonté, ce qui lui donne plus de contrôle. Lorsque vous avez un locataire problématique, vous ne voulez pas qu’il ait le contrôle.

Voici les principaux problèmes qui se posent lorsque vous permettez au locataire d’avoir le contrôle :

1. Incapacité à expulser les locataires non-payeurs
   Si vous permettez au locataire de payer via son propre mécanisme, alors il peut déposer un loyer partiel sur votre compte. Les investisseurs et les gestionnaires non professionnels permettent que cela se produise et ont du mal à expulser les locataires. En acceptant un loyer partiel, vous pouvez renoncer à votre capacité à les expulser.
2. Récupérations sur le loyer payé
   Si un locataire utilise une méthode conviviale pour déposer le loyer, le vendeur convivial prend généralement le parti du client (c’est-à-dire le locataire) dans les litiges. Par conséquent, l’argent peut être retiré si le locataire conteste le loyer. Cela se produit généralement après son départ, surtout s’il n’est pas d’accord avec le remboursement de votre dépôt de garantie. Un locataire raisonnable devient soudainement déraisonnable.
3. Le bail est automatiquement renouvelé
   Si vous ne voulez pas renouveler un bail, vous vous exposez à un procès difficile lorsque vous permettez au locataire de déposer de l’argent à volonté. En leur permettant d’utiliser Venmo, PayPal ou le dépôt direct, vous pouvez avoir déjà « accepté » le loyer du mois prochain et être incapable de retourner la propriété plus tôt.

Maintenant, plongeons plus profondément dans chacune de ces trois méthodes de collecte de loyer en ligne et dans des exemples réels de ce qui peut mal tourner.

Le problème avec le dépôt direct

J’ai entendu un cas l’autre jour, qui est trop malheureux pour ne pas être partagé. Un propriétaire a envoyé un avis de 3 jours pour payer le loyer ou démissionner. Après 3 jours, le locataire n’a toujours pas payé. Le propriétaire a engagé un avocat coûteux pour poursuivre le locataire en justice. Un jour avant le procès, le locataire a déposé 25 % du solde total dû directement sur le compte bancaire du propriétaire (le locataire avait le numéro d’acheminement et de compte du propriétaire). Le propriétaire ne pouvait pas expulser le locataire car « un loyer partiel était accepté ». Le propriétaire a perdu le procès et le locataire vit dans la propriété – à un prix très réduit. Non seulement le propriétaire n’a pas la totalité du loyer, mais il a également dû payer la facture de l’avocat.

Le problème avec PayPal

Premièrement, vous laissez au locataire le soin de déterminer le type de paiement. Si le locataire choisit le loyer comme une transaction de « biens et services », alors vous pouvez encourir des frais. PayPal ne permet pas non plus d’automatiser aussi facilement votre processus, en systématisant les frais de retard, en permettant le contrôle des paiements et en montrant que vous êtes professionnel dans le secteur de la location.

Deuxièmement, il existe une garantie de remboursement avec PayPal. Si le représentant du client « estime » que vous avez fraudé, alors il rendra l’argent au client. Imaginez qu’un locataire appelle pour contester le remboursement de son dépôt de garantie. Vous laissez à un représentant de PayPal (qui n’a aucune expérience en gestion immobilière) le soin de déterminer s’il faut ou non rembourser le locataire.

Le problème avec Venmo

C’est gratuit – où est le piège ? Rien dans la vie n’est gratuit et les alternatives bon marché vous coûtent à la fin. Il s’agit d’une application destinée aux consommateurs. N’importe qui peut payer n’importe qui, et le montant est automatiquement accepté. Le problème est identique à la situation décrite pour l’acceptation du dépôt direct.

En outre, le locataire peut annuler sa transaction Venmo avant qu’elle n’atteigne votre banque. Comme le décrit cet article de Money, Venmo ne doit pas être utilisé pour les transactions commerciales. La plateforme de paiement a été construite comme un moyen pratique de payer des personnes que vous connaissez personnellement.

Le problème avec Zelle

Zelle peut être une meilleure option que PayPal et Venmo (puisqu’elle va directement sur votre compte bancaire), mais n’importe qui peut vous payer et vous ne voulez pas accepter de paiements partiels de la part des locataires. En outre, les banques qui ne sont pas partenaires de Zelle ont des limites sur le montant d’argent qui peut être envoyé, ce qui signifie que vous accepterez des paiements partiels de certains locataires.

Par exemple, dans les plus grandes banques américaines, les limites quotidiennes et mensuelles de Zelle Pay ont tendance à être d’environ 1 000 $ par jour et d’au moins 5 000 $ par mois, respectivement.

Minimiser les risques

Un mauvais locataire peut détruire votre flux de trésorerie annuel. Ne laissez pas cela vous arriver. Votre seule source de revenus est le loyer. Vous ne voulez pas configurer votre processus de collecte de loyer pour permettre au locataire de contrôler complètement les paiements.

Les locataires qui refusent votre méthode de paiement

Lors des premières interactions avec un locataire, il peut refuser d’utiliser votre méthode préférée de collecte de loyer. Ce type de locataire a toujours été un drapeau rouge pour moi. Ils recherchent un propriétaire ou un gestionnaire non professionnel, où ils peuvent trouver des excuses pour ne pas payer selon le contrat de location.

Il est important que vous ayez un processus de sélection des locataires solide et un locataire amical qui veut travailler avec vous. Vous voulez également vous assurer de travailler avec eux, en offrant une méthode hors ligne et une méthode en ligne (certains États exigent une forme de paiement hors ligne).

Les meilleures façons de percevoir le loyer

Il y a une raison pour laquelle les gestionnaires de biens professionnels et les investisseurs immobiliers demandent le loyer par seulement certaines méthodes. Les meilleures méthodes sont un mandat (pour la totalité du montant dû) ou un système de gestion immobilière en ligne. Si vous utilisez un système en ligne, assurez-vous qu’il possède les caractéristiques suivantes :

1. Planification automatique des paiements – des alertes mensuelles réduiront le risque de paiements en retard et aideront à suivre les paiements
2. Possibilité d’accepter uniquement les paiements complets – réduit le risque de paiement partiel qui empêche d’aller de l’avant avec une expulsion dans de nombreux États
3. Frais de retard automatiques – réduit le risque de paiements en retard en envoyant toujours des avis de frais de retard
4. Possibilité d’annuler les paiements futurs – si vous commencez une expulsion, il devrait y avoir un processus en place pour annuler le solde du paiement

Ma principale préoccupation avec les nouveaux propriétaires et investisseurs immobiliers est qu’ils ne traitent pas leurs locations comme une entreprise. Ils utilisent des outils de consommation existants qui amplifient le risque associé à la gestion des propriétés locatives. Avez-vous déjà vu un employé de magasin vous dire que vous pouvez payer via Venmo ou aller à votre banque pour transférer de l’argent sur son compte ? Non. Il y a une raison à cela. Et, les propriétés locatives ont encore plus de règles et de règlements dans la cour de justice.

Venmo et PayPal sont d’excellents moyens de partager les factures de dîner avec des amis. Zelle est un excellent moyen d’envoyer de l’argent à vos amis pour une expérience de voyage. Mais, ce ne sont pas d’excellents moyens de mettre en place une entreprise de location professionnelle et durable.