Le processus d’expulsion en Arkansas : Règles pour les propriétaires et les gestionnaires de biens

En Arkansas, les expulsions sont régies par le Code de l’Arkansas, et les propriétaires doivent suivre attentivement toutes les règles et procédures énoncées par le Code de l’Arkansas lors de l’expulsion d’un locataire. Sinon, l’expulsion pourrait ne pas être valide.

Cet article expliquera les règles et procédures de base que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent suivre lorsqu’ils expulsent un locataire en Arkansas.

Avis de résiliation avec motif

Si un propriétaire veut expulser un locataire avant que le bail ou le contrat de location du locataire n’ait expiré, le propriétaire doit avoir un motif légal. En Arkansas, la cause légale comprend le non-paiement du loyer, la violation du bail ou du contrat de location, ou la commission de certains actes illégaux. La première étape de la procédure d’expulsion consiste à mettre fin à la location. Le propriétaire peut mettre fin à la location en donnant au locataire un préavis écrit. Différents types d’avis sont requis selon la raison de l’expulsion.

• Défaut de paiement du loyer : Un propriétaire a deux options lorsqu’il expulse un locataire pour défaut de paiement du loyer. Le propriétaire peut déposer une poursuite civile contre le locataire, aussi appelée poursuite pour détention illégale. Ou le propriétaire peut déposer des accusations criminelles contre le locataire. C’est ce qu’on appelle la méthode du défaut de quitter les lieux. Ces deux méthodes différentes requièrent des types d’avis différents. (Voir le Bureau du procureur général et les services juridiques de l’Arkansas pour plus d’informations sur ces deux méthodes.)
  • Méthode du détenu illégal : Si le propriétaire souhaite expulser le locataire en utilisant la méthode du detainer illégal (qui est une action civile), alors le propriétaire doit donner au locataire un avis de départ de trois jours. Cet avis doit informer le locataire qu’il a trois jours pour quitter le logement, sinon le propriétaire mettra fin à la location et intentera une action en justice contre le locataire pour détention illégale (voir Ark. Code Ann. § 18-60-304(3)).
  • Méthode de défaut de libération : Si le propriétaire souhaite expulser le locataire en utilisant la méthode du défaut d’évacuation (qui est une action pénale), alors le propriétaire doit donner au locataire un avis de départ de dix jours. Cet avis doit informer le locataire qu’il a dix jours pour quitter l’unité locative. Si le locataire reste dans l’unité locative plus de dix jours, il devra payer une amende de 25 $ par jour pour chaque jour suivant. À la fin des dix jours, le propriétaire peut déposer des accusations criminelles contre le locataire si celui-ci continue de vivre dans l’unité locative (voir Ark. Code Ann. § 18-16-101).

Le propriétaire devrait consulter un avocat pour toute question concernant ces deux méthodes.

• Violation du bail ou du contrat de location : Le propriétaire peut également expulser le locataire pour avoir violé le bail ou le contrat de location. Dans cette situation, le propriétaire doit donner au locataire un avis de 14 jours pour remédier à la situation. Cet avis doit informer le locataire qu’il a 14 jours pour remédier à la violation ou le propriétaire mettra fin à la location. Si le locataire ne répare pas la violation dans les 14 jours, alors le propriétaire peut déposer une action de détention illégale contre le locataire (voir Ark. Code Ann. § 18-17-701).
• Actions pénales : Le propriétaire peut également expulser le locataire pour avoir commis certains actes criminels dans l’unité de location. Ces actes comprennent le jeu illégal, la prostitution et la vente illégale d’alcool. Dans cette situation, le propriétaire peut donner au locataire un avis de départ inconditionnel. Cet avis doit informer le locataire que le propriétaire met immédiatement fin à la location et que le locataire doit quitter le logement dans les trois jours. Si le locataire ne déménage pas de l’unité de location, alors le propriétaire peut déposer une action de détention illégale contre le locataire (voir Ark. Code Ann. § 18-60-304).

Avis de résiliation sans motif

Si un propriétaire veut expulser un locataire mais n’a pas de motif légal, il doit attendre que le terme de la location soit expiré avant de s’attendre à ce que le locataire déménage. Dans certains cas, le propriétaire peut encore avoir besoin de donner au locataire un avis écrit de déménagement.

Location au mois à mois

Si le propriétaire veut mettre fin à une location au mois à mois mais n’a pas de cause légale pour expulser le locataire, alors le propriétaire peut donner au locataire un avis écrit de 30 jours pour quitter les lieux. Cet avis informera le locataire que la location prendra fin dans 30 jours et qu’il devra quitter l’unité locative à ce moment-là. Si le locataire ne déménage pas d’ici là, alors le propriétaire peut déposer un procès d’expulsion contre le locataire (voir Ark. Code Ann. § 18-17-704).

Bail à durée déterminée

Si le propriétaire veut mettre fin à un bail à durée déterminée mais n’a pas de motif légal pour expulser le locataire, alors le propriétaire devra attendre que le bail ait expiré avant d’attendre que le locataire déménage. Le propriétaire n’a pas besoin de donner au locataire un avis écrit de déménagement, à moins que les conditions du bail ne l’obligent spécifiquement à le faire.

Défenses d’expulsion du locataire

Même si un propriétaire a une raison légale valide d’expulser un locataire, le locataire pourrait quand même décider de combattre l’expulsion. Le locataire pourrait avoir une défense juridique valide, comme le fait que le propriétaire n’a pas entretenu les locaux de l’unité de location ou que le propriétaire a fait preuve de discrimination envers le locataire. La décision du locataire de lutter contre l’expulsion pourrait augmenter les coûts du procès d’expulsion et donner au locataire plus de temps pour continuer à vivre dans le logement. Tenant Defenses to Evictions in Arkansas a plus d’informations sur ce sujet.

Remplacement du locataire

La seule façon dont un propriétaire peut retirer un locataire d’une unité de location est en gagnant un procès d’expulsion contre le locataire. Le propriétaire ne doit jamais essayer de forcer le locataire à quitter l’unité locative. Même après que le propriétaire ait gagné le procès d’expulsion, le locataire ne peut être expulsé que par un agent d’application de la loi avec une ordonnance du tribunal. Si le propriétaire tente de forcer illégalement le locataire à quitter le logement, le locataire peut le poursuivre en dommages et intérêts. Procédures d’expulsion illégales en Arkansas a plus d’informations.

Après l’expulsion du locataire, le propriétaire peut découvrir que le locataire a laissé derrière lui des biens personnels. En Arkansas, ces biens sont considérés comme abandonnés, et le propriétaire peut en disposer immédiatement. Le propriétaire n’est pas tenu de contacter le locataire ou de conserver le bien pendant un certain temps avant de s’en débarrasser (voir Ark. Code Ann. § 18-16-108). Handling a Tenant a Abandoned Property in Arkansas a plus d’informations pour les propriétaires dans cette situation.

Raison d’être des règles

Les propriétaires doivent suivre attentivement toutes les règles et procédures requises par la loi de l’Arkansas lors de l’expulsion d’un locataire ; sinon, l’expulsion peut ne pas être valide. Bien que ces règles et procédures puissent sembler contraignantes pour le propriétaire, elles sont là pour une raison. Les expulsions se produisent souvent très rapidement, et le résultat final est grave : le locataire a perdu son lieu de vie. Les règles permettent de s’assurer que l’expulsion est justifiée et que le locataire dispose de suffisamment de temps pour trouver un nouveau logement.