LA DIFFERENCE ENTRE SURFACE BRUTE ET NETTE

Surface brute ou nette : comment l’établir ?

Certains locataires, en commençant leurs travaux de personnalisation après la signature du bail, sont surpris de constater (lors de la commande de la moquette notamment) que la surface utile est inférieure à celle indiquée dans le bail, de 10 à 15 %, voire plus, dans certains cas. Le bail précise toujours la « surface brute » louée et non la « surface nette ».

Qu’est-ce que la surface communément appelée « nette »?
La surface « nette » est la surface effectivement utilisable par le locataire – en bureau, kitchenette, toilettes (s’il ne s’agit pas d’une installation commune), la salle informatique, la réception – à l’intérieur de l’espace de bureaux. Un autre terme pour la « surface nette » est la « surface moquettée », mais ce dernier terme peut être trompeur, car les toilettes ou la kitchenette, si elles sont situées dans le noyau central du bâtiment, ne sont jamais moquettées, pour des raisons évidentes d’hygiène.

Quelle est la superficie habituellement appelée « brute » ?
C’est la superficie nette à laquelle s’ajoutent les parties communes utilisées par le locataire et/ou nécessaires à la bonne et pleine utilisation de ses bureaux.

La superficie brute comprend :

1. La surface nette, telle que définie ci-dessus;

2. Une partie des parties communes de l’immeuble, telles que la zone d’entrée, la hauteur de l’entrée (au rez-de-chaussée et au premier étage), l’accès aux sas, les ascenseurs, les couloirs, les voies d’évacuation, etc.;

3. Une partie de l’épaisseur des murs extérieurs (soit la totalité, soit une partie des gaines techniques, terrasses, etc.) et une partie des parties techniques intérieures de l’ensemble (gaines verticales, chaudière, etc.).

4. Enfin, il est fréquent de constater que la surface brute peut être augmentée ou variée. Par exemple, lorsqu’une surface de bureaux initialement destinée à un seul locataire est divisée en cellules, nécessitant la création d’un couloir de circulation pour permettre l’accès à chaque cellule, ainsi qu’aux issues de secours ou aux toilettes et à la kitchenette. Cette division de la surface totale crée un nouvel ensemble de zones à usage partagé qui augmentent ainsi la surface brute de chaque cellule créée.