Immobilier pro forma : Tout ce que vous devez savoir

Résumé : Dans cet article, vous apprendrez les définitions de l’immobilier pro forma, ce qu’un pro forma doit inclure, comment reconnaître et éviter les pro formas trompeurs, et pourquoi les investisseurs devraient envisager d’utiliser nos pro formas REAL Property™ pour mieux comparer les propriétés et estimer les rendements.

Introduction

Un pro forma dans l’immobilier est un document important à connaître et à comprendre pour les vendeurs. Rassembler les estimations les plus précises des dépenses sur votre pro forma pourrait faire la différence entre un flux de trésorerie négatif et positif. Un pro forma soigneusement calculé est un outil essentiel pour tous les investisseurs immobiliers qui cherchent à acheter une propriété. L’utilisation du bon pro forma vous permettra de comparer les propriétés d’investissement et d’éviter de faire un mauvais investissement.

Qu’est-ce qu’un pro forma dans l’immobilier?

Un pro forma est un terme latin qui signifie, « pour la forme ». Dans le monde de l’investissement, il décrit une méthode de calcul des résultats financiers afin de mettre en valeur les chiffres actuels ou projetés.

Les pro forma d’une propriété dans l’immobilier sont essentiellement ses projections de flux de trésorerie. Ces projections aideront à déterminer le flux de trésorerie mensuel anticipé de la maison, ainsi que les dépenses, y compris les taxes et le retour sur investissement attendu.

Ce qu’un pro forma devrait inclure

Il y a quatre éléments importants qui doivent être inclus dans le pro forma d’un acheteur. Ces quatre éléments sont, les réparations, la perte d’inoccupation, la gestion de la propriété et divers.

1. Réparations . Même si la propriété que vous achetez a été récemment rénovée, attendez-vous à mettre de côté de l’argent chaque mois pour les réparations et l’entretien. Généralement, mettre de côté 5% du loyer chaque mois couvrira toutes les dépenses nécessaires. Cependant, si vous achetez une propriété plus ancienne, les acheteurs peuvent vouloir envisager plus de 5%.
2. Perte d’inoccupation. Il s’agit généralement de la dépense la plus élevée sur votre feuille pro forma. Les acheteurs devront tenir compte de la durée du bail et du temps pendant lequel la propriété peut être vacante entre les locataires. De plus, après le départ d’un locataire, il y aura une période de temps où le nettoyage, la peinture et les réparations auront lieu avant l’emménagement du prochain locataire.
3. Gestion de la propriété ou PM. Ceci est souvent laissé de côté dans un pro forma lorsqu’un acheteur s’attend à gérer la propriété lui-même. Même si vous prévoyez de gérer votre propre propriété, assurez-vous que cette ligne est incluse parce que vous voudrez être rémunéré pour votre temps et toutes les dépenses connexes. Si vous n’avez pas l’intention d’être rémunéré pour la gestion du bien, il est tout de même important d’inclure cette ligne car le mérite financier du bien est basé sur toutes les dépenses connexes. Si vous prévoyez d’engager un gestionnaire immobilier, il coûte généralement entre 8 % et 10 %.
4. Divers. Cette ligne sur le pro forma peut être utilisée pour toute autre dépense. Nous aimons inclure les coûts d’assurance prévus. Cependant, des dépenses telles que les frais juridiques, les coûts de publicité et les taxes peuvent être incluses dans cette catégorie.

Comment reconnaître et éviter les pro formas trompeurs

Il est très courant de voir plusieurs versions différentes de pro formas provenant d’entreprises clés en main, d’agents immobiliers, de courtiers et de vendeurs. Certaines sont excessivement simples, tandis que d’autres sont complexes et déroutantes. Il est rare de tomber sur un pro forma qui dit la vérité.

Les acheteurs doivent en être conscients et être extrêmement prudents lorsqu’ils analysent le pro forma d’un vendeur. La meilleure pratique consiste à trouver un pro forma qui correspond à vos besoins et à l’utiliser, au lieu de celui du vendeur.

Exemples de pro forma trompeurs

Un exemple de pro forma trop simple provenant du site Web d’un fournisseur de biens clés en main comprend ce qui suit : Prix d’achat, loyer annuel brut, flux de trésorerie par mois et amortissement. Ce pro forma particulier suppose qu’il n’y aura aucune dépense, ce qui est impossible. Il inclut également l’appréciation dans le rendement du flux de trésorerie, ce que personne ne peut réellement prévoir.

Un autre exemple de pro forma trompeur est celui qui est trop confus et complexe. Un pro forma trop complexe comprend des lignes d’éléments comme : Impôts mensuels, Assurance/HOA, Frais d’entretien (3%), Taux de vacance, Flux de trésorerie net mensuel, Flux de trésorerie net annuel, Réduction du capital, Rendement monétaire cumulé et TRI, etc.

Bien que ce pro forma inclut l’entretien et la vacance, il n’ajoute pas les dépenses réelles à ces lignes. Non seulement cela, 3% est beaucoup trop bas pour les dépenses d’entretien estimées. Il ajoute également la réduction du principal dans le cadre du TRI. De nombreux investisseurs immobiliers ne savent pas ce que signifie IRR. De plus, que se passerait-il si vous payiez la propriété en liquide ? Les chiffres seraient très différents et n’aide pas les investisseurs à comparer les propriétés de la même manière.

Beaucoup de vendeurs ou de sociétés de propriétés clés en main vont ajouter des éléments inutiles à leur pro forma pour soit confondre l’acheteur, soit faire en sorte que la propriété d’investissement semble plus rentable qu’elle ne l’est réellement. Ensuite, nous discuterons de la différence entre ce à quoi peut ressembler le pro forma d’un vendeur et ce à quoi devrait ressembler le pro forma d’un acheteur.

Le pro forma du vendeur contre le pro forma de l’acheteur

Si vous êtes un tant soit peu familier avec les pro formas, il est très clair que les dépenses projetées du vendeur seront très différentes de celles de l’acheteur. Le vendeur veut vendre la propriété, son objectif est donc de faire en sorte que le pro forma ait l’air le plus rentable possible. Tout comme dans le cas du formulaire pro forma trop simple dont nous avons parlé plus haut, de nombreuses dépenses clés peuvent être omises du formulaire. C’est pourquoi il est si important pour un acheteur d’avoir son propre pro forma, pour faire des estimations et des projections précises sur les dépenses et les flux de trésorerie.

Pro Forma vs loyers et dépenses réels

La valeur des propriétés résidentielles est calculée sur la base de comps ou de ventes comparatives de ce que d’autres propriétés dans la région ont vendu. Cette information est utile car elle donne aux acheteurs une bonne idée de la valeur d’une propriété. En gardant cela à l’esprit, aucune propriété n’est identique à une autre, donc les comps peuvent donner une idée de la valeur de la propriété, mais elle ne peut pas vraiment être prédite.

L’essentiel à retenir ici, c’est que les acheteurs ne doivent pas baser leur financement sur le pro forma, surtout s’il s’agit des vendeurs. Le financement devrait être basé sur les revenus et les dépenses réels, et non sur le pro forma. Rappelez-vous, un pro forma est simplement votre meilleure estimation des dépenses projetées.

Loyers pro forma

Lorsque vous analysez le pro forma du vendeur, assurez-vous que les loyers projetés sont basés sur les loyers réels. Par exemple, disons que vous regardez une location à plusieurs unités et que le vendeur indique des loyers de 1 500 $ par mois, pour chaque unité. Les acheteurs doivent considérer le loyer moyen réel de chaque unité, et non pas ce que les unités pourraient louer. Pour ce faire, comparez les loyers de chaque unité et calculez la moyenne. Ce chiffre sera beaucoup plus précis et devrait figurer sur votre pro forma sous la rubrique  » Loyer projeté « .

Dépenses pro forma

Les vendeurs ne peuvent pas rattraper les sommes consacrées aux dépenses immobilières. Cependant, ils essaient souvent de contrôler les dépenses pendant plusieurs mois, voire jusqu’à un an avant de mettre la propriété en vente. De cette façon, ils peuvent faire valoir un argument pour lister un montant inférieur de dépenses, faisant ainsi paraître la propriété plus rentable qu’elle ne l’est en réalité.

La meilleure façon d’avoir une idée plus précise des dépenses pour la propriété est de regarder une ventilation mois par mois pour au moins les 12 derniers mois, idéalement 2 ans.

Si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir une ventilation des dépenses mois par mois, (ce qui est courant), une option est d’obtenir des estimations d’une société de gestion immobilière. Vous pouvez également le comparer, soit à d’autres propriétés similaires que vous possédez, soit utiliser certaines règles empiriques, comme la règle des 50%. (La règle des 50% est une simple hypothèse selon laquelle 50% de vos revenus locatifs seront consacrés aux dépenses d’exploitation).

Quoique vous décidiez de faire, NE supposez PAS que le pro forma du vendeur est une indication précise des dépenses par rapport au potentiel de cash-flow. Encore une fois, utilisez votre propre pro forma et faites vous-même la vérification des faits.

Qu’est-ce qu’un REAL Pro Forma™?

Les vendeurs de biens à revenu peuvent être très créatifs dans leurs méthodes de calcul des rendements. Après tout, ils peuvent vendre beaucoup plus lorsque leurs rendements semblent être plus élevés que ceux des autres. Apprenez à repérer les pro formas trompeurs, et évitez de faire un mauvais investissement.

RealWealth établit la norme en définissant le REAL Property Pro Forma™, afin que les investisseurs puissent mieux estimer les rendements et comparer les propriétés.

Loyer projeté

Dans notre pro forma REAL, nous utilisons le « loyer projeté » car personne ne peut garantir les loyers du marché. Les montants changent selon la saison et les facteurs économiques. Les investisseurs devraient toujours exécuter des chiffres en supposant que les loyers pourraient augmenter ou diminuer de 5%.

Taxes projetées

Nous utilisons les « Taxes projetées » car les propriétés sont parfois réévaluées après l’achat et les montants peuvent fluctuer à la hausse ou à la baisse.

Assurance projetée

Nous utilisons « Assurance projetée » car les investisseurs peuvent recevoir différents devis d’assurance en fonction de leur crédit, de l’emplacement de la propriété et du nombre de propriétés possédées.

Frais de gestion immobilière 8%

Les frais de gestion immobilière ou PM peuvent varier, mais un taux standard se situe entre 8% et 10% des loyers chaque mois.

Maintenance projetée 5%

Nous utilisons 5% pour la maintenance projetée et les réserves de vacance. Ce chiffre doit être plus élevé si la propriété est ancienne, dans des quartiers de classe C ou n’a pas encore été rénovée. Une visite à pied de la propriété donnera à l’acheteur une meilleure idée de l’ampleur des dépenses d’entretien et des coûts de réparation. Comme pour tout investissement immobilier, cela devrait faire partie de votre diligence raisonnable.

Taux d’inoccupation prévu 5%

Les vendeurs omettent souvent les réserves d’entretien et d’inoccupation dans leurs pro formas parce qu’il ne s’agit pas de dépenses réelles. Il s’agit simplement d’estimations des réparations et des vacances potentielles que l’investisseur doit budgétiser pour les dépenses futures. Les investisseurs expérimentés ajoutent toujours ces chiffres à leurs pro formas.

Certains investisseurs expérimentés ajoutent également d’autres postes, notamment les frais de relocation, la comptabilité et les coûts de mise en état. C’est vraiment à vous de voir dans quelle mesure vous voulez être détaillé et conservateur dans votre propre pro forma.

Flux de trésorerie projeté

Une fois que vous avez une meilleure idée de ce que sera votre flux de trésorerie net RÉEL estimé, divisez ce nombre par le montant que vous avez mis dans l’affaire. Ce nombre sera votre flux de trésorerie projeté sur la propriété.

Calculer les rendements projetés en utilisant un pro forma

En utilisant le modèle immobilier pro forma ci-dessus, marchons à travers la façon de calculer nos rendements projetés.

Par exemple, disons que vous avez payé 77 000 $ comptant pour la propriété, y compris les frais de clôture. Le flux de trésorerie net mensuel de 610 $ serait de 7 320 $ annualisé.

Divisez le flux de trésorerie net annuel projeté par le cash initial investi pour calculer le rendement cash on cash : 7 320 $ divisés par 77 000 $ = 0,09 ou un rendement de 9 %.

Maintenant, disons qu’au lieu d’acheter la propriété au comptant, vous choisissez de la financer. Si vous deviez financer la propriété avec un acompte de 20 % à un taux d’intérêt de 5 %, votre encaissement serait de 17 000 $ (acompte plus frais de clôture) et votre paiement hypothécaire mensuel serait de 322 $.

Soustrayez 322 $ du flux de trésorerie mensuel de 610 $ et votre flux de trésorerie net avec le financement serait de 288 $ par mois ou 3 456 $ annualisé.

3 456 $ divisés par 17 000 $ = 0,20 ou un rendement de 20 %.

Ajoutez des dépenses supplémentaires à votre pro forma si nécessaire

Les investisseurs immobiliers peuvent choisir d’ajouter les déductions fiscales, l’appréciation potentielle et le remboursement du prêt si vous voulez avoir une meilleure idée de votre rendement total. Mais afin de vraiment comparer une propriété clé en main REAL d’une autre, utilisez le pro forma REAL simple ci-dessus.

Conclusion

Espérons qu’après avoir lu cet article, vous avez appris la définition de l’immobilier pro forma, comment repérer un pro forma trompeur, comment estimer les dépenses avec précision et quel pro forma vous convient. Lorsque vous analysez et comparez des investissements immobiliers potentiels, profitez de notre feuille de calcul pro forma simple et facile à comprendre pour faire de meilleures estimations sur les rendements et éviter de faire un mauvais investissement.

Si vous souhaitez obtenir une copie de notre modèle excel REAL Estate Pro Forma pour vous aider à calculer les rendements réels, il vous suffit de rejoindre le Réseau en cliquant sur le lien ci-dessous. La meilleure partie, devenir un membre de RealWealth est gratuit et donne aux investisseurs l’accès à toutes nos ressources éducatives, y compris notre feuille de calcul pro forma gratuite.

Bonus : Téléchargement gratuit de la feuille de calcul pro forma

Cliquez ici pour télécharger le modèle Excel. Enjoy!

Veuillez noter : cette feuille de calcul vous aidera à analyser et à interpréter vos objectifs financiers et les différentes opportunités d’investissement. Les informations sont une estimation basée sur les informations que vous avez utilisées. Bien que les calculs soient basés sur des sources fiables, toutes les informations doivent être vérifiées indépendamment. Aucune garantie ou obligation fiduciaire n’existe entre le créateur de la feuille de calcul et l’utilisateur. Aucun conseil financier, juridique ou fiscal n’est donné et ce document ne peut et ne doit pas remplacer un bon avocat et/ou comptable. L’investissement est risqué et les performances actuelles ou passées ne garantissent pas les résultats futurs. Copyright 2014 – Michael Blackham