Avez-vous ce qu’il faut pour être un propriétaire ?

C’est le bon moment pour être un propriétaire. Depuis 2007, le nombre de locataires à l’échelle nationale n’a cessé d’augmenter. Avec des prix du logement toujours élevés, les gens ne cesseront pas de louer de sitôt. Combinez la demande de logements locatifs avec la possibilité de gagner un revenu passif, et l’immobilier résidentiel devient un investissement solide et rémunérateur.

Mais les propriétaires ne se contentent pas de s’asseoir et de laisser l’argent rentrer. Vous devrez faire de nombreuses recherches avant même d’acheter une propriété. Vous devrez également effectuer un entretien continu, vous tenir au courant des lois sur le logement et trouver un équilibre entre la satisfaction des locataires et vos propres besoins. Être propriétaire vous tiendra occupé !

Pros

Pour des économies à long terme, une propriété achetée judicieusement ne peut être battue. Le loyer que vous recevez complète votre hypothèque mensuelle, et éventuellement d’autres dépenses. Votre bien locatif prend aussi idéalement de la valeur au fil du temps.

En tant que propriétaire, vous avez droit à des avantages fiscaux. Vous pouvez déduire les coûts d’amortissement, les frais de gestion de la propriété et l’assurance, entre autres dépenses. (Veillez à tenir des registres précis.)

L’argent que vous gagnez – et économisez – au fil du temps peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers. Au jour le jour, le flux de revenus aide aussi. La propriétaire Holly Johnson, qui possède deux propriétés locatives unifamiliales depuis une décennie, prévoit d’économiser l’argent du loyer pour l’éducation universitaire de ses enfants et sa propre retraite anticipée.

Cons

Les problèmes des locataires sont votre responsabilité 24/7/365. Appartement inondé ? Des voisins qui se plaignent ? C’est vous qu’on appelle. Vous pouvez faire appel à un gestionnaire immobilier pour vous aider dans les travaux d’entretien, mais vous devez aussi être au courant de la situation. Vous devez être calme et avoir la tête froide. Sans oublier d’avoir la peau dure – quand vient le temps d’expulser un locataire qui ne peut pas payer, vous devez agir comme un propriétaire d’entreprise.

« La vérité : c’est que cela a été en fait beaucoup de travail », dit Johnson à propos de ses propriétés locatives. « Par exemple, nous avons passé beaucoup trop de week-ends à peindre et à nettoyer nos propriétés entre deux locataires. Nous avons conduit et organisé d’innombrables réunions pour discuter de projets de rénovation et de réparations. Nous avons dû faire face à toute une série de problèmes aléatoires tels que des retards de paiement de loyer, des voisins en querelle et des animaux domestiques secrets. »

Et même lorsque les locataires déménagent et que vous avez des logements vacants, vous devez toujours payer l’hypothèque. En fin de compte, le risque financier est le vôtre.

Voici comment faire pour que l’investissement en vaille la peine.

Les étapes

Faites le calcul : Que pouvez-vous vous permettre d’investir ?

Prévoir un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat de l’immeuble locatif. Assurez-vous que vous êtes admissible à un prêt. L’obtention d’un prêt hypothécaire pour une propriété locative est différente de celle d’un prêt pour votre résidence principale.

Au minimum, vous devriez être en mesure de couvrir le prêt hypothécaire mensuel avec le revenu locatif restant. N’oubliez pas que vous devez payer l’hypothèque même si vos locataires ne paient pas !

Faites entrer en ligne de compte les dépenses annuelles et ponctuelles, notamment les suivantes :

• Les coûts d’inoccupation prévus (généralement calculés à 5 à 10 pour cent du loyer annuel)
• Les services publics que le propriétaire couvre, comme l’eau et le gaz
• L’assurance de la propriété et l’assurance responsabilité civile
• Les taxes foncières
• Les coûts de réparation au fil du temps
• Les services professionnels (avocats, comptables, société de gestion)
• Conformité aux réglementations sur les peintures au plomb et l’amiante

Une fois que vous avez décidé du montant du loyer (voir n°5), calculez le rendement annuel que vous pouvez attendre de votre bien (revenu net divisé par les dépenses). C’est ce qu’on appelle le taux de capitalisation. Vous pouvez consulter un comptable à ce stade.

Apprenez les lois : De quoi êtes-vous responsable ?

Les locataires ont beaucoup de droits. Chaque propriétaire devrait connaître les lois locales, étatiques et fédérales relatives aux logements locatifs dans la région. Même si vous ne comprenez pas certaines lois, vous êtes responsable de la conformité. C’est ici qu’un avocat peut s’avérer utile pour tous les règlements que vous ne comprenez pas.

Les lois fédérales comprennent les lois anti-discrimination (que nous couvrirons brièvement au numéro 6) et les règles d’habitabilité. Vous êtes tenu, par exemple, de garder la propriété sûre et habitable et vous êtes responsable des blessures qui en résultent si vous ne le faites pas.

Les lois de l’État précisent souvent les règlements relatifs aux propriétaires/locataires : niveau d’accès au bâtiment, montants requis pour les dépôts de garantie et durée du préavis à donner à un locataire avant qu’il ne doive partir, entre autres questions que vous aurez à traiter. Apprenez ce que vous et le locataire êtes en droit d’attendre l’un de l’autre.

Recherchez les quartiers : Qu’est-ce qui a le vent en poupe ?

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Analysez les tendances d’occupation des locations dans tous les quartiers où vous voulez acheter une propriété. Faites des recherches sur ce que les locataires paient dans la région. Plusieurs services en ligne aident à faire des estimations de loyer pour les quartiers à travers le pays.

Recherchez des locataires fiables et des taux d’inoccupation faibles. Choisissez un quartier où les gens veulent vivre, et continueront à vivre dans un avenir proche. Idéalement, vous devriez également choisir un quartier qui vous est déjà familier.

Vous voulez un maximum de commodité ? Prévoyez d’habiter à proximité ou sur votre propriété locative. Vous pourrez facilement vous enregistrer, effectuer des réparations et faire visiter la propriété sans avoir à vous déplacer.

Relié : La formule éprouvée que nous utilisons pour acheter des propriétés locatives

Trouver une propriété : Que pouvez-vous entretenir?

Si vous êtes nouveau dans l’immobilier, essayez de commencer par une location de résidence unifamiliale. Les résidences unifamiliales sont plus faciles à acheter et à entretenir, et sont moins susceptibles d’être accompagnées de caractéristiques nécessitant beaucoup d’entretien. Elles sont également plus abordables, quel que soit le marché.

Une autre bonne option consiste à investir et à vivre dans une maison multifamiliale. Vous serez à proximité, et les paiements de loyer peuvent aider à couvrir l’hypothèque. Vous aurez également des taux d’inoccupation plus faibles. Les investissements dans les maisons unifamiliales et multifamiliales ont tous deux leurs avantages et leurs inconvénients – comme toujours, faites vos recherches.

Définissez le prix : Que pouvez-vous demander comme loyer ?

Le but est d’arriver sur un chiffre qui couvrira vos dépenses d’exploitation et vous rapportera un retour sur votre investissement. Pour les dépenses d’exploitation, n’oubliez pas de prendre en compte :

• Les impôts fonciers
• L’assurance
• L’entretien régulier
• L’éventualité de vacances

Un propriétaire de l’Arizona, par exemple, attribue 5 % du revenu locatif brut à l’entretien et 5 % supplémentaires aux réparations qui accompagnent les vacances.

C’est là qu’il est utile de savoir ce que les locations similaires dans la région facturent. Vous voulez être compétitif, mais pas assez pour chasser les locataires. Tenez compte de l’offre et de la demande : vous pouvez (raisonnablement) augmenter le loyer si la demande est élevée, mais vous devrez peut-être diminuer le loyer si l’offre est élevée.

Trouver des locataires : Qui correspond bien ?

De nombreux locataires cherchent en ligne. Publiez une annonce sur l’un des nombreux sites où les locataires recherchent les annonces des propriétaires, ou construisez votre propre site.

Lorsque vous décrivez la propriété, soyez concis. Mettez en évidence les avantages ou les caractéristiques positives. Incluez des photos si possible. Les locataires voudront connaître le nombre de chambres et de salles de bain, le loyer mensuel, le dépôt de garantie et les frais supplémentaires tels que les services publics. Vous pouvez également inclure des informations sur l’accessibilité (ascenseur ou escaliers) et les commodités du quartier.

Une fois que vous avez des locataires potentiels intéressés, choisissez des occupants dignes de confiance qui dureront. L’inoccupation est probablement le plus grand coût associé au fait d’être un propriétaire. Si vous le pouvez, asseyez-vous pour une entrevue avec chaque occupant potentiel pour vous assurer que vous êtes à l’aise les uns avec les autres.

Faites une vérification des antécédents et du crédit de chaque locataire potentiel. Les vérifications des antécédents peuvent inclure des rapports criminels et des rapports d’expulsion. Les agences de sélection de locataires peuvent vous aider, ainsi que des services comme USSearch et LexisNexis.

Lorsque vous sélectionnez des locataires, connaissez les règlements de la loi sur les droits civils et de la loi sur le logement équitable. Il vous est interdit de pratiquer une discrimination fondée sur la race, le sexe, l’origine nationale, la situation familiale, la religion ou les handicaps.

Planifiez les imprévus : Comment allez-vous gérer les problèmes ?

Même si vous avez fait preuve de diligence raisonnable, investir dans un bien locatif comporte toujours des risques. Les dommages matériels et le non-paiement en font partie. Les locataires ne respectent pas tous les règles. De bonnes aptitudes à la communication sont primordiales, tout comme la flexibilité et le fait de savoir quand poser une limite.

Et même avec des locataires modèles, les appareils électroménagers se brisent. Assurez-vous de budgéter beaucoup d’argent pour l’entretien. Apprenez à connaître de bons plombiers et électriciens, et ayez-les sur appel.

De nombreux propriétaires engagent des sociétés de gestion immobilière pour effectuer des inspections régulières et des réparations sur le terrain. Vous devrez prévoir un budget pour cette dépense, mais une bonne société de gestion peut être un énorme gain de temps.

Autres façons d’investir

Si vous avez lu ce qui précède et que vous êtes toujours prêt – ou même enthousiaste – à devenir propriétaire, tant mieux pour vous. Si vous aimez toujours l’idée d’investir dans l’immobilier, mais que vous avez des scrupules à choisir la bonne propriété et à traiter avec des locataires dans le besoin, il existe des alternatives.

A titre d’exemple, EquityMultiple met en relation des investisseurs avec des projets immobiliers. Vous devrez être un investisseur accrédité (ce qui signifie que vous répondez à des exigences minimales de revenu et/ou de valeur nette) et, pour la plupart des opportunités, avoir au moins 5 000 $ à investir.

Résumé

Investir dans l’immobilier peut être rentable, mais ce n’est pas le jeu de l’enrichissement rapide vendu par certains livres et informateurs télévisés ; il faut du savoir-faire, du capital et beaucoup de travail. Les investisseurs immobiliers qui réussissent ne sont pas seulement bons pour repérer des affaires, ils sont à l’aise avec le fait de travailler avec une équipe d’agents immobiliers, de courtiers en hypothèques, de gestionnaires de propriété, d’avocats et autres pour gérer ce qui est essentiellement une entreprise à temps partiel.

En fin de compte, plus vous travaillez et faites des efforts pour choisir une propriété à acheter, trouver des locataires et améliorer votre propriété, plus vous serez rentable en tant qu’investisseur immobilier. Être un propriétaire prospère représente un investissement en temps et en argent. Mais si vous restez au sommet des choses, vous avez plus de chances de récolter des retours importants.

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