Florida Notice to Owner: How to Send an NTO

The Notice to Owner (NTO) is one of the most important pre-lien notices in Florida. Como a maioria dos avisos de pré-lançamento, este documento assegura e protege o seu direito de arquivar um penhor mecânico caso surja um problema de pagamento em um projeto de construção.

Este guia passo-a-passo irá guiá-lo através do processo de servir adequadamente o seu Aviso ao Proprietário online, desde encontrar as informações necessárias até evitar os erros mais comuns que empreiteiros e fornecedores cometem no cumprimento do requisito do NTO.

O que é o Aviso para Proprietário da Flórida?

O Aviso ao Proprietário é um aviso prévio obrigatório na Florida, o que significa que é um documento que deve ser enviado no início do projecto.

O objectivo de servir o Aviso ao Proprietário é informar os proprietários e outras partes relevantes sobre a sua participação no projecto. O Aviso ao Proprietário também lhes permite saber que você está disposto a exercer os seus direitos de garantia caso não seja pago pelos seus serviços.

Pense no Aviso ao Proprietário como uma forma proactiva de preservar os seus direitos de garantia, o que também é uma boa oportunidade para abrir linhas de comunicação com as partes interessadas no topo da cadeia de contratação.

É necessário apresentar um Aviso ao Proprietário na Flórida?

Todos os participantes da construção que não estão em contato direto com o proprietário do imóvel devem servir um Aviso ao Proprietário. Se você for um empreiteiro, subcontratado ou fornecedor de material trabalhando sob um empreiteiro geral, você deve enviar um Aviso ao Proprietário.

Se você for um subcontratado, ou fornecedor de material trabalhando sob um empreiteiro geral, você deve enviar um Aviso ao Proprietário. O mesmo se aplica se você for um subempreiteiro ou um fornecedor de material trabalhando sob um subempreiteiro.

Contratados gerais – partes com uma relação contratual direta com um proprietário de propriedade – não são obrigados a servir um Aviso ao Proprietário; entretanto, há outros requisitos de aviso que poderiam se aplicar a eles.

Nota que os proprietários de propriedade na Flórida estão autorizados a solicitar seus empreiteiros gerais para uma lista completa de subempreiteiros e materiais em um projeto. Se você for um contratante principal e receber uma solicitação desse tipo do proprietário de uma propriedade, você tem 10 dias após o recebimento para atendê-los com uma lista completa de subcontratados e fornecedores de material sob sua ala.

Há alguma parte isenta de apresentar um aviso ao proprietário na Flórida?

Sim. Estas partes NÃO são exigidas por lei a enviar um Aviso ao Proprietário:

• Contratantes gerais que têm um contato direto com o proprietário da propriedade

Note que embora os empreiteiros gerais não são obrigados a servir um Aviso ao Proprietário na Flórida, eles ainda podem ter que servir outro aviso que lista todos os seus subcontratados ou fornecedores. Na Flórida, o proprietário de uma propriedade deve pedir aos empreiteiros gerais que lhes forneçam tal lista, e os empreiteiros gerais têm que servi-la dentro de 10 dias depois de receber o pedido formal do proprietário.

• Trabalhadores individuais e profissionais de design

Trabalhadores são os indivíduos que fornecem somente mão-de-obra para o projeto e não devem ser responsáveis pelo fornecimento de materiais. Os profissionais de design, por outro lado, incluem arquitectos, engenheiros, designers de interiores, etc.

• Participantes do projeto em “melhorias de subdivisão”

Como definido na Seção 713 dos Estatutos da Flórida.04, os trabalhos de melhorias na subdivisão devem incluir o seguinte: a classificação, nivelamento, escavação e preenchimento do terreno, incluindo o mobiliário do solo de preenchimento; a classificação e pavimentação de ruas, calçadas e calçadas; a construção de valas e outras instalações de drenagem de áreas; a colocação de tubos e condutas para fins de água, gás, electricidade, esgotos e drenagem; e a construção de canais e deve também incluir a alteração, reparação e refinação de todas estas coisas.

Envie um aviso ao proprietário

Como servir apropriadamente um aviso ao proprietário na Florida

Se você é um dos participantes da construção que devem enviar um aviso ao proprietário, você deve seguir estes três passos básicos:

1. Reunir as informações necessárias
2. Preparar o documento de Aviso ao Proprietário
3. Servir o Aviso ao Proprietário

Reunir as informações necessárias

Um Aviso ao Proprietário na Flórida deve conter informações específicas para que seja considerado válido. Estas são as informações que você deve incluir no seu Aviso ao Proprietário:

• Nome e endereço do proprietário

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Aqui se refere ao nome e endereço do proprietário da propriedade. Se houver vários proprietários de imóveis, é melhor enviar um Aviso ao Proprietário para cada um deles.

• Descrição geral dos serviços ou materiais

Esta é uma declaração geral do tipo de serviço que você está fornecendo para o projeto.

• Descrição do imóvel que é suficiente para identificação

Esta é uma descrição do imóvel, que você deve ser capaz de encontrar no Aviso de Início publicado no local da obra ou na licença de construção.

• Nome e endereço do proprietário

Este é o seu nome e endereço.

• Nome do empreiteiro geral e da parte que o contratou

Estes são os nomes das partes superiores que não são o proprietário do imóvel. Se você foi contratado por um subempreiteiro, escreva os detalhes tanto do empreiteiro geral quanto da parte que o contratou.

Onde você pode encontrar as informações necessárias para registrar um NTO da Flórida?

A melhor maneira de encontrar todas as informações relevantes, como o(s) nome(s) do(s) proprietário(s) da propriedade é procurar o Aviso de Início de Obra ou a licença de construção.

Proprietários são obrigados a registrar um Aviso de Início de Obra na Flórida. Você pode encontrar uma cópia dela ou em um local visível no local de seu projeto ou no escritório do funcionário do condado onde o projeto está localizado.

Você também pode escrever ao proprietário da propriedade ou ao empreiteiro geral para pedir uma cópia do Aviso de Início de Obra na Flórida. Se você ainda não conseguir obter este aviso, você pode consultar a licença de construção em vez disso.

E se você não conseguir encontrar todas as informações que você precisa?

Você ainda pode servir um aviso ao proprietário na Flórida se uma ou duas informações estiverem faltando. Você pode deixar alguns itens em branco, e você pode pedir ao destinatário para preencher a informação para você.

É melhor prática, no entanto, certificar-se de que você pode provar que você tentou encontrar todos os detalhes necessários. Você pode fazer isso anotando todas as informações que você encontrou no Aviso de Início, e também tomar nota das informações que estão faltando.

Note que você não é responsável se as informações escritas no Aviso de Início estiverem erradas e imprecisas. Espera-se que o proprietário da propriedade exerça a devida diligência ao preencher o seu Aviso de Início, e espera-se que os participantes da construção também usem este aviso como referência para os seus documentos relacionados com a hipoteca.

Outra melhor prática é incluir uma nota no seu Aviso ao Proprietário da Flórida pedindo ao destinatário para fornecer a informação correcta ou em falta se algum dos detalhes no seu NTO estiver incorrecto.

Você também pode fazer “chamada a frio”. Contate seus clientes via telefone para pedir as informações que você precisa. No entanto, tenha em mente que isto deve ser feito como seu último recurso. Se lhe foi dada informação errada através de uma chamada telefónica, não existe nenhum rasto de papel para provar que a pessoa ao telefone cometeu um erro. Pedir informações ainda é melhor feito por escrito.

Em qualquer caso, não deixe que informações faltantes o impeçam de servir o Florida Notice to Owner a tempo. Os estatutos da Flórida dizem que “erros ou omissões” não impedem uma parte da construção de executar uma reclamação, desde que tenham cumprido substancialmente as regras, especificamente aquelas referentes aos prazos requeridos, a linguagem de aviso requerida no formulário de Notificação ao Proprietário, e os destinatários requeridos da notificação.

Prepare o documento de Notificação ao Proprietário

A partir do momento que você tenha todas as informações prontas, você deve agora preparar o documento em si. Note que os Estatutos da Flórida recomendam que o Aviso ao Proprietário seja substancialmente similar a um formato específico e contenha parágrafos específicos.

Como preparar o formulário Florida Notice to Owner (Aviso ao Proprietário)

Below é o formulário Notice to Owner (Aviso ao Proprietário) por Seção 713.06(c) nas leis estaduais da Flórida. Note que a lei exige que o Aviso ao Proprietário contenha uma mensagem de aviso específica:

O Aviso ao Proprietário na Flórida deve estar de preferência no formulário acima, embora isto não seja um requisito difícil e rápido. Você pode adicionar mais detalhes e ajustar a formatação, mas a mensagem de aviso deve ser incluída. Sob nenhuma circunstância você deve deixar de incluir o aviso.

Preciso preparar avisos diferentes para um projeto que abrange vários lotes?

A resposta a esta pergunta depende de quantos contratos e proprietários estão envolvidos. Em geral, se você estiver trabalhando em um projeto que abrange vários lotes e terrenos separados, você pode servir um único aviso ao proprietário se a) houver apenas um contrato sob o qual você está prestando serviço, e b) houver apenas um proprietário da propriedade.

Promoções imobiliárias, por exemplo, normalmente envolvem vários lotes de terrenos. Desde que os seus serviços para estes lotes estejam todos sob o mesmo contrato e desde que estes lotes pertençam todos ao mesmo proprietário, você só tem que preparar um Aviso ao Proprietário.

Se a propriedade de vários terrenos estiver dividida em vários proprietários, o caminho mais seguro é preparar Avisos ao Proprietário em separado e servi-los a cada proprietário de acordo com isso.

A ideia é que você deve servir um Aviso ao Proprietário para cada propriedade contra a qual você pode apresentar um penhor mecânico. Se proprietários diferentes estão ligados a várias propriedades, mesmo que você esteja trabalhando sob um contrato, é provável que você tenha que arquivar vários penhores mecânicos.

Isso implica que na Flórida, espera-se que você proteja seu direito de arquivar um penhor mecânico contra cada lote que é de propriedade de partes diferentes.

Serve o Aviso ao Proprietário

Quando você tiver o Aviso ao Proprietário pronto, você deve então enviá-lo para as partes apropriadas.

Notificação ao Proprietário Perguntas Comuns

Quem devo enviar o Aviso ao Proprietário para?

O formulário sugerido (na foto acima) também recomenda que você especifique as partes em quem você está servindo o Aviso ao Proprietário. Secção 713.06(2) basicamente diz que:

• Um subempreiteiro ou um subempreiteiro deve entregar uma cópia do aviso de rescisão ao dono da obra
• Um subempreiteiro deve entregar uma cópia do aviso de rescisão ao dono da obra
• Um subempreiteiro deve entregar uma cópia do aviso de rescisão ao dono da obra
• Um subempreiteiro deve entregar uma cópia do aviso de rescisão ao dono da obraO subempreiteiro deve servir a Notificação ao Proprietário no subempreiteiro se o homem do material souber o nome e endereço do subempreiteiro
• Um participante da construção exigido para submeter uma Notificação ao Proprietário também deve servir uma cópia no representante designado do proprietário que é nomeado na Notificação de Início, se aplicável

Geralmente falando, é a melhor prática enviá-lo ao(s) proprietário(s), ao empreiteiro geral, ao financiador (se aplicável) e a todas as outras partes acima de si na cadeia contratual.
Lembrar que se o proprietário da propriedade especificou um designado no Aviso de Início, é vital que você também envie seu Aviso de Início para o designado deles.

Quando o Aviso de Início deve ser notificado ao Proprietário?

O Aviso ao Proprietário pode ser enviado antes de você começar a trabalhar em um projeto ou dentro de 45 dias após você começar a fornecer mão-de-obra ou materiais para o projeto.

Note que se você for um fabricante de materiais, seu primeiro dia de trabalho começa no dia da fabricação. Os materiais não precisam ser incorporados ao projeto no prazo de 45 dias para começar o tiquetaque.

Note também que o serviço do Aviso ao Proprietário é efetivo no momento do envio pelo correio somente se o documento for enviado dentro de 40 dias após você começar a prestar serviço ao projeto (da Seção 713.18 dos estatutos da Flórida). Caso contrário, o Aviso ao Proprietário será considerado notificado no momento do recebimento.

É considerada a melhor prática comercial servir o Aviso ao Proprietário o mais cedo possível. Se possível, você deve servir o Notificação ao Proprietário mesmo antes de começar a trabalhar em um projeto. Preparar o Aviso ao Proprietário antes do prazo pode causar problemas de cumprimento, o que pode ser fatal para os seus direitos de garantia.

Como deve ser servido o Aviso ao Proprietário?

O Aviso ao Proprietário pode ser servido por entrega pessoal ou por correio registado, Global Express Guaranteed, ou correio certificado, com porte pré-pago. Certifique-se de que guarda uma documentação ou prova de que enviou o seu aviso e que este foi recebido.

Remembrar-se de enviar um Aviso ao Proprietário para cada proprietário de uma propriedade num projecto, especialmente se o projecto abranger várias parcelas e lotes que são propriedade de diferentes partes. Tenha em mente que você está enviando um Aviso ao Proprietário para proteger seus direitos de penhora, então você deve enviar um aviso a cada proprietário de propriedade que possa potencialmente receber sua reclamação de penhora mecânica.

E se a propriedade de uma propriedade for transferida para uma empresa associada? Devo servir o(s) novo(s) proprietário(s) com outro aviso ao proprietário?

O caso da Marble Unlimited, Inc. v. Weston Real Estate Investment Corporation na Flórida aborda esta questão. O tribunal distrital de apelação decidiu que a transferência da propriedade de uma propriedade para uma corporação associada não deve acionar uma nova exigência de Notificação ao Proprietário. O tribunal explicou ainda que, se permitido, proprietários corporativos podem tirar vantagem e mudar de propriedade para frustrar reclamantes de hipoteca válidos.

Isso significa que se a propriedade de uma propriedade for transferida para uma corporação associada, não se espera que você sirva outra Notificação ao Proprietário. Entretanto, ainda não há nenhuma decisão nos casos onde os novos proprietários estão completamente desassociados com os proprietários existentes.

Best Practices When Preparing and Serving the Florida Notice to Owner

Serve o Notice to Owner o mais cedo possível

Esteja ciente de que a falta do prazo de Notificação ao Proprietário é fatal para sua reivindicação de penhora. Você deve ter isso em mente e fazer parte dos processos de seu projeto para enviar um Aviso Flórida ao Proprietário o mais cedo possível. Se você não tem certeza se você é obrigado a servir um Aviso ao Proprietário ou não, o melhor é errar no lado da cautela e servir o aviso de qualquer maneira para que você possa proteger seus direitos de penhora.

Lembrar-se de servir o Aviso ao Proprietário em todas as partes acima da cadeia de contratação

Ao servir um Aviso ao Proprietário, certifique-se de entregá-los a todas as partes acima da cadeia de contratação. Isto pertence a todas as partes que o separam do dono da propriedade. Se você é um sub-contratado, por exemplo, você deve servir o Aviso ao Proprietário da Flórida não somente em seu sub-contratado mas também ao contratante geral e ao proprietário da propriedade.

Cerve um documento provando que você serviu devidamente o Aviso ao Proprietário

Florida é muito rigoroso ao impor a exigência do Aviso ao Proprietário, assim sempre certifique-se de que você tem prova de entrega sempre que você servir um Aviso ao Proprietário. Guarde e controle todos os recibos de correio. Se você estiver servindo o Aviso ao Proprietário via entrega pessoal, peça ao destinatário do aviso para assinar um formulário de aviso de recebimento.

3 Erros Comuns Ao Preparar e Servir o Aviso ao Proprietário na Florida

Missing the deadline

Este é o erro mais perigoso que alguém pode cometer em relação ao Aviso ao Proprietário na Florida. O estado não tolera o serviço tardio do Aviso ao Proprietário, o que significa que você não deve esperar até o último minuto para servir este aviso.

Cuidado de que o Aviso ao Proprietário pode ser submetido mesmo antes de você começar a trabalhar em um projeto. É melhor prática enviar o Aviso ao Proprietário o mais cedo possível.

Não incluir o aviso exigido no documento

A mensagem de aviso deve aparecer no seu Aviso ao Proprietário. Você pode ser liberal com a formatação e incluir mais informações do que as necessárias, mas não deixe cair nenhuma das informações que as leis estaduais exigem que você forneça.

Informação Requerida no Aviso ao Proprietário da Flórida:

• Nome e endereço do proprietário
• Descrição geral de serviços ou materiais
• Descrição de propriedade suficiente para identificação
• Nome e endereço do proprietário endereço
• Mensagem de aviso

Failing to serve on the appropriate parties

Embora este erro possa não ser necessariamente fatal para os seus direitos de penhora da mecânica, Cometê-lo pode levá-lo a passar por problemas que você poderia evitar de outra forma.

O Aviso ao Proprietário é uma boa forma de o manter no circuito entre as partes de topo da cadeia de contratação. Por vezes os proprietários e credores são proactivos em garantir que todas as partes são pagas, por isso o Aviso ao Proprietário poderia fazê-lo pagar sem ter de passar por um penhor mecânico.

Cuidado, no entanto, que o Aviso ao Proprietário não é equivalente a um penhor mecânico. Este documento não sobrecarregará uma propriedade, uma vez que não é algo que você arquive ou registe no escritório de um funcionário do condado. Arquivar o penhor mecânico ainda será sua melhor ferramenta quando disputas de pagamento ocorrerem.

Leitura adicional

• Como Arquivar um Lien Mecânico na Flórida
• Notificação Preliminar e Notificação de Intenção de Lien: Como Assegurar Seus Direitos de Lien
• Notificação de Início de Propriedade: Porquê, Quando e Como Arquivar