Williams Mullen

06.01.2012 Kaikki katsastukset eivät ole samanarvoisia – ALTA-katsastuksen hyöty ja käyttöBy: Matthew E. Cheek & John M. Mercer

Vaikka useimmat lainanantajat vaativat omistusoikeustutkimuksen ennen kaupallisen kiinteistön hankinnan rahoittamista, katsastusvaatimukset eivät ole yhtä yleisiä. Kiinteistön katselmus voi paljastaa monia seikkoja, joita ei välttämättä saada selville omistusoikeushaun perusteella. Lainanantaja voi harkita useantyyppisiä selvityksiä, mutta rajakartoitukset ja ALTA-kartoitukset ovat todennäköisesti yleisimpiä. Rajankäynnit osoittavat tonttien väliset rajalinjat, mutta eivät välttämättä kiinteistöllä olevia parannuksia. ALTA-kartoitukset ovat rajakartoituksia, jotka on laadittu American Land Title Associationin (ALTA) ja American Congress on Surveying and Mappingin (ACSM) yhdessä hyväksymien vähimmäisvaatimusten mukaisesti. Maanmittari on riippuvainen näistä yksityiskohtaisista standardeista laatiessaan maanmittauksen, joka vastaa jommankumman tai molempien kiinteistön ostajan ja lainanantajan tarpeita sekä omistusoikeuden vakuutuksenantajan vaatimuksia. ALTA ja ACSM julkaisivat näiden vaatimusten nykyisen version vuonna 2011.

Vaikka rajakartoitus voi maksaa huomattavasti vähemmän kuin ALTA-kartoitus, ALTA-kartoitus on intensiivisempi ja tarjoaa kattavampia ja yksityiskohtaisempia tietoja. ALTA-kartoitukset antavat tietoa kiinteistön rajoista ja käyttöoikeuksista sekä parannuksista, kuten aidoista, poluista, teistä, tieoikeuksista ja muista kiinteistön piirteistä, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön omistusoikeuteen ja vaatia lisätutkimuksia mahdollisista haitallisista oikeuksista. ALTA-kartoituksesta käy myös ilmi kiinteistön kulkuyhteydet, kiinteistön kaavoitusluokitus ja kiinteistön tulvavyöhykeluokitus. Rajankäynnit eivät useinkaan ole niin yksityiskohtaisia, että liikekiinteistöjen ostaja tai lainanantaja voisi arvioida kiinteistöä asianmukaisesti.

Lainanantajien olisi vaadittava ALTA-kartoituksia varmistaakseen, että heidän vakuusoikeutensa ja sijoituksensa ovat suojattuja haitallisilta vaatimuksilta, joita ei ehkä paljastu omistusoikeustutkimuksessa. ALTA-kartoituksessa annetut tiedot auttavat lainanantajaa ja ostajaa arvioimaan kiinteistöä mahdollisten riskien ja kiinteistön omistamisesta saatavien hyötyjen kannalta.

Lainanantajan on otettava huomioon viisi (5) pääasiallista huolenaihetta ALTA-kartoituksen tarkastelun yhteydessä. Ensinnäkin lainanantaja voi selvitystä tilatessaan haluta pyytää, että selvitysmies laatii myös kiinteistön oikeudellisen kuvauksen, jotta lainanantaja voi verrata selvitysmiehen oikeudellista kuvausta omistusoikeussitoumuksessa olevaan oikeudelliseen kuvaukseen. Jos oikeudelliset kuvaukset eivät vastaa toisiaan, kyseessä voi olla ongelma, johon on puututtava.

Toiseksi lainanantajan on tutkittava kartoituksessa esitetyt käyttöoikeudet ja tieoikeudet selvittääkseen, miten ne rasittavat kiinteistöä tai hyödyttävät sitä. Tietyntyyppiset helpotukset ja tieoikeudet ja niiden sijainti voivat haitata ostajan suunniteltua kiinteistön käyttöä. On myös tärkeää verrata kartoituksessa esitettyjä palvelusoikeuksia omistusoikeussitoumuksessa poikkeuksina lueteltuihin palvelusoikeuksiin sen varmistamiseksi, että kaikki poikkeuksena olevat palvelusoikeudet on esitetty kartoituksessa ja päinvastoin.

Kolmanneksi lainanantajan on selvitettävä, liittyykö kartoitettuun kiinteistöön rasitteita. Ylitys on yhdeltä kiinteistöltä tulevan parannuksen päällekkäisyys toisen kiinteistön kiinteistöön tai päällekkäisyys palvelusoikeuteen. Esteellisyydet ovat suhteellisen yleisiä ja saattavat vaatia helpon korjauksen (esim. helpotuksen myöntäminen); jotkin esteellisyydet voivat kuitenkin olla kalliita ja vaikeasti korjattavia.

Neljänneksi lainanantajan on selvitettävä, onko kiinteistöllä oleviin parannuksiin liittynyt takapoikkeamia. ALTA-selvityksestä käyvät ilmi paikallisen kaavoitusasetuksen mukaiset etäisyysvaatimukset. Jos parannukset ovat lähempänä kiinteistörajaa kuin asetus sallii, kiinteistön omistajalla on takapoikkeama. Samoin kuin esteellisyysrikkomus, takapoikkeama voi vaatia yksinkertaista korjausta (esim. poikkeuslupa paikalliselta viranomaiselta) tai kallista ja vaikeaa korjausta (esim. rikkomuksen kohteena olevan rakennuksen tai parannuksen poistaminen).

Viidenneksi lainanantaja voi käyttää ALTA-selvitystä määrittääkseen, miten omistaja tai ostaja pääsee kiinteistölle. ALTA-kartoituksesta käy ilmi kartoitettu kiinteistö ja ympäröivät kiinteistöt, ja se auttaa lainanantajaa määrittämään, onko ostajalla pääsy omistetulle tielle. Jos kiinteistöltä puuttuu tällainen tieyhteys, kiinteistö on todennäköisesti suljettu, eikä omistajalla tai ostajalla ole laillista tapaa päästä kiinteistölle. Jos tutkittu kiinteistö on umpikorttelissa, lainanantajan olisi vaadittava, että omistaja tai ostaja hankkii ja rekisteröi käyttöoikeussopimuksen sisään- ja ulospääsyä varten ennen kuin kauppa voidaan tehdä.

Joitakin ALTA-kartoituksessa esitettyjä kohteita voi olla vaikea ymmärtää, joten lainanantajan ei pitäisi epäröidä ottaa yhteyttä kartoittajaan kysyäkseen kysymyksiä ja tuodakseen esiin huolenaiheita.

Lisätietoa tästä aiheesta saat ottamalla yhteyttä kirjoittajaan tai keneen tahansa Williams Mullen Financial Services & -kiinteistöpalvelun & -asiantuntijatiimin jäseneen.

F.R.E. E-News on neljännesvuosittain ilmestyvä julkaisu, jonka tuottavat Williams Mullenin Financial Services & Real Estate -osaston ja Financial Services Industry Service Groupin asianajajat.
Toimitukselliset tiedustelut pyydetään osoittamaan John M. Mercerille, 804.420.6443, [email protected] tai Matthew E. Cheekille, 804.420.6923, [email protected]. Nämä tiedot tarjotaan koulutuspalveluna, eikä niitä ole tarkoitettu eikä niitä pidä tulkita oikeudelliseksi neuvonnaksi. Lukijoiden, joilla on erityisiä tarpeita erityiskysymyksissä, tulisi ottaa yhteyttä pätevään asianajajaan.

Ota yhteyttä | 1-804-420-6288Ota yhteyttä | 1-804-420-6288
.