Pro Forma-kiinteistöt: Everything You Need to Know

Yhteenveto: Tässä artikkelissa opit pro forma -kiinteistöjen määritelmät, mitä pro forma -asiakirjan tulisi sisältää, miten tunnistaa ja välttää harhaanjohtavat pro forma -asiakirjat ja miksi sijoittajien tulisi harkita REAL Property™ Pro Formas -asiakirjojemme käyttämistä kiinteistöjen parempaan vertailemiseen ja tuottojen arviointiin.

Esittely

Kiinteistöjen pro forma -asiakirjat ovat tärkeitä asiakirjoja myyjien kannalta. Tarkimpien kustannusarvioiden kokoaminen pro formaasi voi merkitä eroa negatiivisen ja positiivisen kassavirran välillä. Huolellisesti laskettu pro forma on välttämätön työkalu kaikille kiinteistösijoittajille, jotka haluavat ostaa kiinteistön. Käyttämällä oikeaa pro formaa voit vertailla sijoituskiinteistöjä ja välttää huonon investoinnin tekemisen.

Mikä on pro forma kiinteistöalalla?

Pro forma on latinankielinen termi, joka tarkoittaa ”muodon vuoksi”. Sijoitusmaailmassa se kuvaa taloudellisen tuloksen laskentamenetelmää, jolla korostetaan joko nykyisiä tai ennustettuja lukuja.

Kiinteistöalalla pro forma on lähinnä kiinteistön kassavirtaennuste. Nämä ennusteet auttavat määrittämään kodin ennakoidun kuukausittaisen kassavirran sekä kulut, mukaan lukien verot ja odotettu sijoitetun pääoman tuotto.

Mitä pro forma pitäisi sisältää

On neljä tärkeää asiaa, jotka on sisällytettävä ostajan pro formaan. Nämä neljä erää ovat korjaukset, tyhjäkäyntitappiot, kiinteistönhoito ja muut.

1. Korjaukset. Vaikka ostamasi kiinteistö olisi vastikään remontoitu, varaudu joka kuukausi varaamaan rahaa korjauksiin ja huoltoon. Tyypillisesti 5 % vuokran kuukausittainen säästäminen kattaa kaikki tarvittavat kulut. Jos olet kuitenkin ostamassa vanhempaa kiinteistöä, ostajien kannattaa ehkä harkita enemmän kuin 5 %.
2. Tyhjäkäyntihäviö. Tämä on tyypillisesti suurin menoerä pro forma -laskelmassasi. Ostajien on otettava huomioon vuokrasopimuksen pituus ja aika, jonka kiinteistö voi olla tyhjillään vuokralaisten välillä. Vuokralaisen muutettua pois tulee myös aika, jolloin siivous, maalaus ja korjaukset tehdään ennen seuraavan vuokralaisen muuttoa.
3. Kiinteistönhoito tai PM. Tämä jätetään usein pois pro forma -asiakirjasta, kun ostaja odottaa hallinnoivansa kiinteistöä itse. Vaikka suunnittelisitkin hallinnoivasi kiinteistöäsi itse, varmista, että tämä rivi on mukana, koska haluat saada korvauksen ajastasi ja kaikista siihen liittyvistä kuluista. Jos et aio ottaa korvausta kiinteistön hallinnoinnista, se on silti tärkeää sisällyttää, koska kiinteistön taloudellinen arvo perustuu kaikkiin siihen liittyviin kuluihin. Jos aiot palkata isännöitsijän, he maksavat yleensä 8-10 %.
4. Muuta. Tätä pro forma -riviä voidaan käyttää kaikkiin muihin kuluihin. Haluamme sisällyttää ennustetut vakuutuskulut. Kuitenkin kulut, kuten lakimieskulut, mainoskulut ja verot voidaan sisällyttää tähän kategoriaan.

How to Recognize and Avoid Misleading Pro Formas

How to Recognize and Avoid Misleading Pro Formas

On hyvin tavallista, että näkee avaimet käteen -periaatteella toimivien yhtiöiden, kiinteistövälittäjien, meklareiden ja myyjien tarjoavan useita eri versioita pro formoista. Jotkut ovat liian yksinkertaisia, kun taas toiset ovat monimutkaisia ja hämmentäviä. Harvoin törmäämme pro formaan, joka kertoo totuuden.

Ostajien tulisi olla tietoisia tästä ja erittäin varovaisia analysoidessaan myyjän pro formaa. Paras käytäntö on löytää tarpeisiisi sopiva pro forma ja käyttää sitä myyjän pro forma:n sijasta.

Hämärtäviä pro forma -esimerkkejä

Yksi esimerkki liian yksinkertaisesta pro forma:sta avaimet käteen -periaatteella toimivan kiinteistöpalvelun tarjoajan verkkosivuilta on seuraava: Ostohinta, vuotuinen bruttovuokra, kassavirta kuukaudessa ja arvonnousu. Tämä kyseinen pro forma olettaa, että mitään kuluja ei tule, mikä on mahdotonta. Se sisältää myös arvonnousun kassavirran tuotossa, jota kukaan ei voi ennustaa.

Toinen esimerkki harhaanjohtavasta proformasta on sellainen, joka on liian sekava ja monimutkainen. Liian monimutkainen pro forma sisältää kohderivejä kuten: Kuukausiverot, Vakuutus/HOA, Ylläpitokulut (3 %), Tyhjäkäyntiaste, Kuukausittainen nettokassavirta, Vuosittainen nettokassavirta, Pääoman vähennys, Kumulatiivinen käteistuotto ja IRR jne.

Vaikka tämä pro forma sisältää ylläpidon ja tyhjäkäytön, se ei lisää todellisia kuluja näille riveille. Sen lisäksi 3 % on aivan liian alhainen arvioituihin ylläpitokuluihin. Se lisää myös pääoman vähennyksen osaksi IRR:ää. Monet kiinteistösijoittajat eivät tiedä, mitä IRR tarkoittaa. Entä jos maksaisit kiinteistöstä käteisellä? Luvut näyttäisivät hyvin erilaisilta, eikä se auta sijoittajia vertailemaan kiinteistöjä samalla tavalla.

Monet myyjät tai avaimet käteen -kiinteistöyritykset lisäävät pro forma -tilanteeseensa tarpeettomia eriä joko hämmentääkseen ostajaa tai saadakseen sijoituskiinteistön näyttämään kannattavammalta kuin se todellisuudessa on. Seuraavaksi käsittelemme eroa sen välillä, miltä myyjän pro forma voi näyttää ja miltä ostajan pro forma:n tulisi näyttää.

Myyjän pro forma vs. ostajan pro forma

Jos pro forma:t ovat sinulle lainkaan tuttuja, on hyvin selvää, että myyjän ennustetut kulut näyttävät hyvin erilaisilta kuin ostajan. Myyjä haluaa myydä kiinteistön, joten hänen tavoitteenaan on saada pro forma näyttämään mahdollisimman kassavirtaiselta. Aivan kuten edellä käsitellyssä liian yksinkertaisessa pro forma -lomakkeessa, lomakkeesta voidaan jättää pois monia keskeisiä kuluja. Siksi on niin tärkeää, että ostajalla on oma pro forma -lomakkeensa, jotta hän voi tehdä tarkkoja arvioita ja ennusteita kuluista ja kassavirrasta.

Pro forma vs. todelliset vuokrat ja kulut

Asuinkiinteistöjen arvo lasketaan comps- eli vertailumyyntien perusteella, eli sen perusteella, millä hinnalla muita kiinteistöjä on myyty alueella. Nämä tiedot ovat hyödyllisiä, koska ne antavat ostajille hyvän käsityksen siitä, kuinka paljon kiinteistö voi olla arvokas. Pidä tämä mielessä, yksikään kiinteistö ei ole samanlainen kuin toinen, joten vertailumyynnit voivat antaa käsityksen kiinteistön arvosta, mutta sitä ei voi oikeastaan ennustaa.

Keskeistä tässä on se, että ostajat eivät saa perustaa rahoitustaan pro forma -arvoihin, varsinkaan jos kyseessä ovat myyjät. Rahoituksen tulisi perustua todellisiin tuloihin ja kuluihin, ei pro formaan. Muista, että pro forma on yksinkertaisesti paras arviosi ennustetuista kuluista.

Pro forma vuokrat

Myyjän pro formaa analysoidessasi varmista, että ennustetut vuokrat perustuvat todellisiin vuokriin. Sanotaan esimerkiksi, että tarkastelet usean yksikön vuokra-asuntoa ja myyjä ilmoittaa vuokrien olevan 1 500 dollaria kuukaudessa jokaisesta yksiköstä. Ostajien on tarkasteltava kunkin yksikön todellista keskivuokraa eikä sitä, millä hinnalla yksiköt voitaisiin vuokrata. Voit tehdä tämän vertaamalla kunkin yksikön vuokria ja laskemalla keskiarvon. Tämä luku on paljon tarkempi, ja se olisi mainittava pro forma -lomakkeessa kohdassa ”ennustettu vuokra”.

Pro Forma Kulut

Myyjä ei voi korvata kiinteistökuluihin käytettyä rahamäärää. Usein he kuitenkin yrittävät valvoa kuluja useita kuukausia tai jopa vuoden ajan ennen kiinteistön myyntiin laittamista. Näin he voivat argumentoida, että he listaavat pienemmän määrän kuluja, jolloin kiinteistö näyttää kannattavammalta kuin se todellisuudessa on.

Paras tapa saada tarkempi käsitys kiinteistön kuluista on tarkastella kuukausittaista erittelyä vähintään viimeisten 12 kuukauden ajalta, mieluiten kahden vuoden ajalta.

Jos et pysty hankkimaan kuukausittaista kuluerittelyä (mikä on yleistä), yksi vaihtoehto on hankkia arvioita kiinteistönhoitoyhtiöltä. Voit myös verrata sitä joko muihin vastaaviin omistamiisi kiinteistöihin tai käyttää tiettyjä nyrkkisääntöjä, kuten 50 % sääntöä. (50 %:n sääntö on yksinkertainen oletus siitä, että 50 % vuokratuloista menee käyttökuluihin).

Mitä ikinä päätätkin tehdä, ÄLÄ oleta, että myyjän pro forma on tarkka osoitus kuluista suhteessa kassavirtapotentiaaliin. Käytä jälleen kerran omaa pro formaasi ja tee faktatarkistus itse.

Mikä on REAL Pro Forma™?

Tulokiinteistöjen myyjät voivat olla hyvin luovia tuottojen laskentamenetelmissään. Loppujen lopuksi he voivat myydä paljon enemmän, kun heidän tuottonsa näyttää muita korkeammalta. Opi tunnistamaan harhaanjohtavat proformat ja välttämään huono sijoitus.

RealWealth asettaa standardin määrittelemällä REAL Property Pro Forma™:n, jotta sijoittajat voivat paremmin arvioida tuottoja ja vertailla kiinteistöjä.

Projisoitu vuokra

REAL-proformassamme käytämme ”ennustettua vuokraa”, koska kukaan ei voi taata markkinavuokria. Määrät muuttuvat vuodenaikojen ja taloudellisten tekijöiden mukaan. Sijoittajien tulisi aina suorittaa luvut olettaen, että vuokrat voivat nousta tai laskea 5 %.

Projisoidut verot

Käytämme ”Projisoituja veroja”, koska kiinteistöt arvioidaan joskus uudelleen oston jälkeen ja määrät voivat vaihdella joko ylös tai alas.

Projisoitu vakuutus

Käytämme ”Projisoitua vakuutusta”, koska sijoittajat voivat saada erilaisia vakuutustarjouksia luottokelpoisuutensa, kiinteistön sijainnin ja omistamiensa kiinteistöjen määrän perusteella.

Kiinteistönhoitomaksut 8 %

Kiinteistönhoito- tai PM-palkkiot voivat vaihdella, mutta vakiohinta on 8-10 % vuokrista kuukausittain.

Projisoitu kunnossapito 5 %

Käytämme 5 %:a ennakoituun kunnossapitoon ja tyhjiin varauksiin. Tämän luvun tulisi olla korkeampi, jos kiinteistö on vanha, C-luokan asuinalueella tai sitä ei ole vielä remontoitu. Kävely kiinteistön läpi antaa ostajalle paremman käsityksen siitä, kuinka paljon ylläpito- ja korjauskustannuksia tulee olemaan. Kuten minkä tahansa kiinteistösijoituksen kohdalla, tämän pitäisi olla osa due diligence -tarkastusta.

Projisoitu tyhjäkäyntiaste 5 %

Myyjät jättävät usein huolto- ja tyhjäkäyntivaraukset pois pro forma-laskelmistaan, koska ne eivät ole todellisia kuluja. Ne ovat vain arvioita mahdollisista korjauksista ja tyhjennyksistä, jotka sijoittajan tulisi budjetoida tuleviin kuluihin. Kokeneet sijoittajat lisäävät nämä luvut aina laskelmiinsa.

Jotkut kokeneet sijoittajat lisäävät myös muita eriä, kuten jälleenvuokrauspalkkiot, kirjanpito- ja valmistelukustannukset. Tämä on todella sinusta kiinni, kuinka yksityiskohtainen ja konservatiivinen haluat olla omassa pro forma -asiakirjassasi.

Projisoitu kassavirta

Kun sinulla on parempi käsitys siitä, mikä arvioitu TODELLINEN nettokassavirtasi tulee olemaan, jaa tämä luku kauppaan sijoittamallasi rahamäärällä. Tämä luku on ennustettu kassavirtasi kiinteistöstä.

Projisoidun tuoton laskeminen pro forma -mallin avulla

Käymme edellä esitetyn pro forma -kiinteistömallin avulla läpi, miten laskemme ennustetun tuoton.

Yritetään esimerkiksi sanoa, että maksoit kiinteistöstä 77 000 dollaria käteisellä, mukaan lukien sulkemiskustannukset. Kuukausittainen nettokassavirta 610 dollaria olisi 7 320 dollaria vuositasolla.

Jaa ennustettu vuotuinen nettokassavirta alkuperäisellä sijoitetulla käteisvarallisuudella käteistuoton laskemiseksi: 7 320 dollaria jaettuna 77 000 dollarilla = 0,09 eli 9 prosentin tuotto.

Nyt sanotaan, että sen sijaan, että ostaisit kiinteistön käteisellä, päätät rahoittaa. Jos rahoittaisit kiinteistön 20 %:n käsirahalla 5 %:n korolla, käteissuorituksesi olisi 17 000 dollaria (käsiraha plus sulkemiskulut) ja kuukausittainen asuntolainamaksusi olisi 322 dollaria.

Vähennä 310 dollarin kuukausittaisesta kassavirrasta 322 dollaria, ja nettokassavirtasi rahoituksella olisi 288 dollaria kuukaudessa tai 3 456 dollaria vuositasolla.

3 456 dollaria jaettuna 17 000 dollarilla = 0,20 eli 20 prosentin tuotto.

Lisää pro formaasi tarvittaessa lisäkuluja

Kiinteistösijoittajat voivat halutessaan lisätä verovähennykset, mahdollisen arvonnousun ja lainan lyhennyksen, jos haluat saada paremman käsityksen kokonaistuotoistasi. Mutta jotta voit todella verrata yhtä REAL avaimet käteen -kiinteistöä toiseen, käytä yllä olevaa yksinkertaista REAL pro formaa.

Johtopäätös

Toivottavasti tämän artikkelin luettuasi olet oppinut pro forma-kiinteistöjen määritelmän, sen, miten havaitset harhaanjohtavan pro forma-kiinteistön, miten arvioit kuluja tarkasti ja mikä pro forma on oikea sinulle. Analysoidessasi ja vertaillessasi mahdollisia kiinteistösijoituksia hyödynnä yksinkertaista ja helposti ymmärrettävää pro forma -taulukkolaskentaohjelmaamme, jotta voit tehdä parempia arvioita tuotoista ja välttää huonon sijoituksen tekemisen.

Jos haluat kopion REAL Estate Pro Forma -excel-mallimme, jonka avulla voit laskea todelliset tuotot, liity yksinkertaisesti verkostoon klikkaamalla alla olevaa linkkiä. Parasta on, että RealWealthin jäseneksi liittyminen on ilmaista ja antaa sijoittajille pääsyn kaikkiin koulutusresursseihimme, mukaan lukien ilmainen pro forma -taulukkomme.

Bonus: Ilmainen pro forma -taulukkolaskentaohjelman lataus

Klikkaa tästä ladataksesi Excel-mallin. Nauti!

Huomaa: Tämä laskentataulukko auttaa sinua analysoimaan ja tulkitsemaan taloudellisia tavoitteitasi ja erilaisia sijoitusmahdollisuuksia. Tiedot ovat arvio, joka perustuu käyttämiisi tietoihin. Vaikka laskelmat perustuvat luotettaviin lähteisiin, kaikki tiedot on tarkistettava itsenäisesti. Taulukkolaskentataulukon laatijan ja käyttäjän välillä ei ole mitään takuita tai luottamusvelvollisuuksia. Mitään taloudellisia, oikeudellisia tai verotuksellisia neuvoja ei anneta, eikä tämä voi eikä saa korvata hyvää asianajajaa ja/tai kirjanpitäjää. Sijoittaminen on riskialtista, eivätkä nykyiset tai aiemmat tulokset takaa tulevia tuloksia. Tekijänoikeus 2014 – Michael Blackham