Onko sinulla sitä, mitä vuokranantajaksi ryhtyminen vaatii?

Nyt on hyvä aika ryhtyä vuokranantajaksi. Vuodesta 2007 lähtien vuokralaisten määrä valtakunnallisesti on kasvanut tasaisesti. Koska asuntojen hinnat ovat edelleen korkeat, ihmiset eivät lopeta vuokraamista lähiaikoina. Kun vuokra-asuntojen kysyntä yhdistetään mahdollisuuteen ansaita passiivista tuloa, asuinkiinteistöistä tulee vankka ja palkitseva sijoituskohde.

Mutta vuokranantajat eivät vain istu ja anna rahan virrata sisään. Sinun on tehtävä runsaasti tutkimusta ennen kuin edes ostat kiinteistön. Teet myös jatkuvaa kunnossapitoa, pysyt ajan tasalla asuntolainsäädännöstä ja tasapainottelet vuokralaisen tyytyväisyyden ja omien tarpeidesi välillä. Vuokranantajana oleminen pitää sinut kiireisenä!

Pros

Pitkän aikavälin säästöjen kannalta viisaasti ostettua kiinteistöä ei voi voittaa. Saamasi vuokra täydentää kuukausittaista asuntolainaa ja mahdollisesti muita kuluja. Vuokra-asuntosi arvo myös ihanteellisesti nousee ajan myötä.

Omistajana olet oikeutettu veroetuihin. Voit vähentää muun muassa poistokulut, kiinteistönhoitokulut ja vakuutukset. (Varmista, että pidät tarkkaa kirjanpitoa.)

Ajan myötä ansaitsemasi – ja säästämäsi – rahat voivat auttaa sinua saavuttamaan taloudelliset tavoitteesi. Päivittäin tulovirta auttaa myös. Vuokranantaja Holly Johnson, joka on omistanut kaksi omakotitalon vuokrakiinteistöä vuosikymmenen ajan, aikoo säästää vuokrarahat lastensa yliopisto-opiskeluun ja omaan varhaiseläkkeeseensä.

Miinukset

Vuokralaisongelmat ovat vastuullasi 24/7/365. Tulviiko asunto? Valittavat naapurit? Sinulle soitetaan. Voit palkata isännöitsijän auttamaan huoltotöissä, mutta myös sinun pitäisi olla tilanteen tasalla. Tarvitset rauhallista ja tasaista päätä. Puhumattakaan paksusta nahasta – kun tulee aika häätää vuokralainen, joka ei pysty maksamaan, sinun on toimittava kuin yrityksen omistaja.

”Totuus on, että se on oikeastaan ollut paljon työtä”, Johnson sanoo vuokra-asunnoistaan. ”Olemme esimerkiksi viettäneet aivan liian monta viikonloppua maalaamalla ja siivoamalla kiinteistöjämme vuokralaisten välillä. Olemme ajaneet lukemattomiin kokouksiin ja järjestäneet niitä keskustellaksemme remonttihankkeista ja korjauksista. Olemme joutuneet käsittelemään koko joukon satunnaisia ongelmia, kuten myöhästyneitä vuokranmaksuja, riiteleviä naapureita ja salaisia lemmikkejä.”

Ja vaikka vuokralaiset muuttaisivat pois ja sinulla olisi tyhjiä asuntoja, sinun on silti maksettava asuntolaina. Viime kädessä taloudellinen riski on sinun.

Tässä kerrotaan, miten saat investoinnin kannattavaksi.

Vaiheet

Tee matematiikka: Mitä sinulla on varaa sijoittaa?

Suunnittele käsirahaksi vähintään 20 prosenttia vuokra-asunnon hankintahinnasta. Varmista, että olet oikeutettu lainaan. Asuntolainan saaminen vuokra-asuntoa varten on erilaista kuin lainan ottaminen ensiasuntoa varten.

Vähintään sinun pitäisi pystyä kattamaan kuukausittainen asuntolaina jäljelle jäävillä vuokratuloilla. Muista, että sinun on maksettava asuntolaina, vaikka vuokralaisesi eivät maksaisi!

Laskekaa mukaan vuotuiset ja kertaluonteiset kulut, mukaan lukien seuraavat:

• Projisoidut tyhjäkäyntikustannukset (lasketaan yleensä 5-10 prosentiksi vuosivuokrasta)
• Yleishyödykkeet, jotka vuokranantaja kattaa, kuten vesi ja kaasu
• Kiinteistö- ja vastuuvakuutus
• Kiinteistöverot
• Korjauskustannukset ajan mittaan
• Asiantuntijapalvelut (asianajajat, kirjanpitäjät, isännöintiyhtiö)
• Lyijymaali- ja asbestisäännösten noudattaminen

Kun olet päättänyt, mitä vuokraa perit (ks. #5), laske vuosittainen tuotto, jota voit odottaa kiinteistöstäsi (nettotulot jaettuna kuluilla). Tätä kutsutaan pääomitusasteeksi. Tässä vaiheessa kannattaa ehkä konsultoida kirjanpitäjää.

Opi lakeja: Mistä olet vastuussa?

Vuokraajilla on paljon oikeuksia. Jokaisen vuokranantajan tulisi tuntea paikalliset, osavaltion ja liittovaltion lait, jotka koskevat vuokra-asuntoja alueella. Vaikka et ymmärtäisi tiettyjä lakeja, olet vastuussa niiden noudattamisesta. Tässä kohtaa asianajaja voi olla avuksi, kun on kyse säännöksistä, joita et ymmärrä.

Liittovaltion lakeihin kuuluvat syrjinnän vastaiset lait (joita käsittelemme lyhyesti kohdassa 6) ja asumiskelpoisuutta koskevat säännöt. Sinua vaaditaan esimerkiksi pitämään kiinteistö turvallisena ja asumiskelpoisena, ja olet vastuussa loukkaantumisista, jos et noudata niitä.

Valtion laeissa määritellään usein vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä määräyksiä: muun muassa rakennukseen pääsyn taso, vakuustalletuksilta vaadittavat summat ja irtisanomisajan pituus, joka vuokralaiselle on annettava, ennen kuin hänen on lähdettävä, ja muita käsittelemiäsi asioita. Ota selvää, mitä sinulla ja vuokralaisella on oikeus odottaa toisiltaan.

Tutki naapurustoja: Mikä on nouseva ja tuleva?

Location, location, location! Analysoi vuokra-asuntojen käyttöasteen kehityssuuntauksia niillä asuinalueilla, joilla haluat ostaa kiinteistön. Tutki, mitä vuokralaiset maksavat alueella. Useat verkkopalvelut auttavat vuokra-arvioiden tekemisessä eri puolilla maata sijaitseville asuinalueille.

Etsi luotettavia vuokralaisia ja alhaisia vapaita asuntoja. Valitse alue, jossa ihmiset haluavat asua ja tulevat asumaan myös lähitulevaisuudessa. Ihannetapauksessa kannattaa valita myös sinulle jo ennestään tuttu asuinalue.

Tahdotko maksimaalisen mukavuuden? Suunnittele asumista vuokra-asuntosi lähelle tai sen päälle. Voit helposti kirjautua sisään, tehdä korjauksia ja esitellä kiinteistöä ilman aikaa vieviä matkoja.

Seuraava: The Proven Formula We Use For Buying Rental Properties

Find a property: Mitä voit ylläpitää?

Jos olet uusi kiinteistöalalla, kokeile aloittaa yhden perheen vuokra-asunnolla. Yhden perheen asunnot ovat helpompia ostaa ja ylläpitää, ja niissä on harvemmin paljon huoltoa vaativia ominaisuuksia. Ne ovat myös edullisempia kaikilla markkinoilla.

Toinen hyvä vaihtoehto on sijoittaa ja asua kerrostalossa. Olet lähellä, ja vuokramaksut voivat auttaa kattamaan asuntolainan. Sinulla on myös alhaisemmat tyhjennysprosentit. Sekä omakoti- että kerrostalosijoituksissa on omat etunsa ja haittansa – kuten aina, tee tutkimuksesi.

Säädä hinta:

Tavoitteena on päästä summaan, joka kattaa toimintakulut ja tuottaa sinulle tuottoa sijoituksellesi. Muista toimintakulujen osalta ottaa huomioon:

• Kiinteistöverot
• Vakuutukset
• Säännöllinen kunnossapito
• Mahdolliset tyhjennykset

Eräs arizonalainen vuokranantaja esimerkiksi osoittaa 5 prosenttia bruttovuokratuloista kunnossapitoon ja toiset 5 prosenttia tyhjennysten mukanaan tuomiin korjauksiin.

Tässä kohtaa auttaa tietää, mitä vastaavat vuokrakohteet alueella veloittavat. Haluat olla kilpailukykyinen, mutta et tarpeeksi kilpailukykyinen karkottaaksesi vuokralaisia. Ota huomioon kysyntä ja tarjonta: voit (kohtuullisesti) nostaa vuokraa, jos kysyntä on suurta, mutta saatat joutua alentamaan vuokraa, jos tarjonta on suurta.

Löydä vuokralaisia:

Monet vuokralaiset etsivät netistä. Laita ilmoitus jollekin monista sivustoista, joilla vuokralaiset etsivät kiinteistönomistajien ilmoituksia, tai rakenna oma sivustosi.

Kuvaillessasi kiinteistöä ole ytimekäs. Korosta etuja tai myönteisiä ominaisuuksia. Liitä mukaan valokuvia, jos mahdollista. Vuokralaiset haluavat tietää makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrän, kuukausivuokran, takuumaksun ja mahdolliset lisämaksut, kuten yleishyödylliset palvelut. Voit myös sisällyttää tietoja esteettömyydestä (hissi tai portaat) ja naapuruston mukavuuksista.

Kun sinulla on kiinnostuneita potentiaalisia vuokralaisia, valitse luotettavia asukkaita, jotka kestävät. Tyhjäkäynti on luultavasti suurin vuokranantajana toimimiseen liittyvä kustannus. Jos voit, istu alas haastatteluun jokaisen potentiaalisen asukkaan kanssa varmistaaksesi, että tunnette toisianne hyvin.

Tarkista jokaisen potentiaalisen vuokralaisen taustat ja luottotiedot. Taustatarkistuksiin voi sisältyä rikosilmoituksia ja häätöilmoituksia. Vuokralaisten seulontatoimistot voivat auttaa – samoin kuin USSearchin ja LexisNexisin kaltaiset palvelut.

Kun seulot vuokralaisia, tunne kansalaisoikeuslain ja Fair Housing Actin määräykset. Sinua ei saa syrjiä rodun, sukupuolen, kansallisen alkuperän, perheaseman, uskonnon tai vammaisuuden perusteella.

Suunnittele odottamattomiin tilanteisiin:

Vuokra-asuntoihin sijoittamiseen liittyy silti riskejä, vaikka olisit toiminut huolellisesti. Niitä ovat muun muassa omaisuusvahingot ja maksujen laiminlyönti. Kaikki vuokralaiset eivät noudata sääntöjä. Hyvät kommunikointitaidot ovat ensiarvoisen tärkeitä, samoin joustavuus ja tieto siitä, milloin raja on vedettävä.

Ja vaikka sinulla olisi mallivuokralaisia, kodinkoneet rikkoutuvat. Varmista, että budjetoit runsaasti rahaa huoltoa varten. Tutustu hyviin putkimiehiin ja sähköasentajiin, ja pidä heidät päivystäjinä.

Monet vuokranantajat palkkaavat kiinteistönhoitoyhtiöitä tekemään säännöllisiä tarkastuksia ja korjauksia paikan päällä. Sinun on budjetoitava nämä kulut, mutta hyvä isännöintiyritys voi olla valtava ajansäästö.

Vaihtoehtoisia tapoja sijoittaa

Jos olet lukenut edellä mainitut asiat ja olet edelleen halukas – tai jopa innostunut – ryhtymään vuokranantajaksi, hyvä sinulle. Jos pidät edelleen ajatuksesta sijoittaa kiinteistöihin, mutta mustamaalaat kahdesti oikean kiinteistön valinnan ja tarvitsevien vuokralaisten kanssa toimimisen, on olemassa vaihtoehtoja.

Esimerkiksi EquityMultiple yhdistää sijoittajat kiinteistöhankkeisiin. Sinun täytyy olla akkreditoitu sijoittaja (eli täytät vähimmäistulo- ja/tai nettovarallisuusvaatimukset) ja sinulla täytyy olla useimpien mahdollisuuksien kohdalla vähintään 5 000 dollaria sijoitettavaa.

Yhteenveto

Kiinteistöihin sijoittaminen voi olla kannattavaa, mutta se ei ole joidenkin kirjojen ja TV-tietokirjojen myymä ”rikastu nopeasti” -leikki, vaan siihen tarvitaan tietotaitoa, pääomaa ja paljon kovaa työtä. Menestyvät kiinteistösijoittajat eivät ole vain hyviä havaitsemaan kauppoja, vaan he työskentelevät mielellään kiinteistönvälittäjien, asuntolainanvälittäjien, kiinteistönhoitajien, lakimiesten ja muiden tiimin kanssa pyörittääkseen liiketoimintaa, joka on pohjimmiltaan osa-aikaista liiketoimintaa.

Loppujen lopuksi mitä enemmän työtä ja vaivaa panostat ostettavan kiinteistön valintaan, vuokralaisten etsimiseen ja kiinteistösi kunnostamiseen, sitä kannattavampi olet kiinteistösijoittajana. Menestyvänä vuokranantajana toimiminen on ajan ja rahan sijoitus. Mutta jos pysyt ajan tasalla, saat todennäköisemmin suuria tuottoja.

• Miksi ostimme vuokra-asunnon 40 000 dollarin windfallillamme
• How To Get A Mortgage For a Rental Property