My Blog

Mikä on ”otsikko raportti”? Hitto, mikä on ”otsikko”? Ja miksi asunnon ostajan pitäisi ylipäätään välittää? Tässä ovat vastaukset.

”Title” on oikeakielistä omistusoikeutta. Jos olet ”title”, olet omistaja.

Kotia ostaessasi haluat varmistaa, että tiedät, mitä olet ostamassa. Kiinteä omaisuus (oikeakielellä maa) on monimutkainen asia omistaa. Myös muilla ihmisillä on yleensä omistajan lisäksi jokin laillinen oikeus tai intressi maahan.

Omistusoikeuden tarkastelu osoittaa, keitä nämä ihmiset ovat ja mitä tekemistä heillä on kiinteistön kanssa. Älykäs ostaja tarkastaa siis ennen ostoa omistusoikeuden osana due diligence -tarkastustaan.

Encumbrances on Title

Jonkun muun henkilön kuin omistajan laillista oikeutta kiinteistöön kutsutaan omistusoikeuteen kohdistuvaksi ”rasitteeksi” (encumbrance). ”Panttioikeus” on yksi rasitustyyppi. Panttioikeus on laillinen oikeus pakottaa kiinteistö myyntiin omistajan (tai aikaisemman omistajan) velan maksamiseksi.

Laina, jonka otat ostaaksesi asunnon, eli asuntolaina, on yleinen panttioikeustyyppi. Jos laiminlyöt tämän lainan maksamisen, lainanantaja voi panna panttioikeuden täytäntöön, mikä tarkoittaa, että talo huutokaupataan ja tuotto käytetään velan maksamiseen.

Onneksi tyypillinen kauppasopimus edellyttää, että myyjä maksaa nämä panttioikeudet kaupanteon yhteydessä. Ostajan ei siis tarvitse huolehtia niistä.

Muut rasitteet voivat kuitenkin aiheuttaa todellista huolta.

Sopimukset, ehdot ja rajoitukset… voi sentään!

Sopimukset, ehdot ja rajoitukset (tai CC&R) ovat yleisiä uudemmilla alueilla. Alkaen 1930-luvulta niitä asettivat uusien asuinalueiden rakentajat. Niitä käytettiin osittain rasististen asumisrajoitusten valvomiseksi. Edistykselliset kaupungit käsittelevät nykyään tätä rasistisen menneisyytemme näkökohtaa ja pyrkivät pääsemään siitä yli. Ja 1960-luvulta lähtien nämä rajoitukset ovat olleet täytäntöönpanokelvottomia ja laittomia.

CC&R:t asettavat rajoituksia sille, miten omistaja voi käyttää kiinteistöä. Nykyaikaisissa asuinalueilla niillä perustetaan usein omakotiyhdistys. Oletko huolissasi ympäristöstä ja haluat kuivattaa vaatteita pihalla olevalla narulla? Todennäköisesti se ei ole sallittua (tämä oli käytännössä rikos 1960-luvulla, ja silloiset CC&R:t kielsivät sen rutiininomaisesti). Ajatteletko päivittää ulkoasun ja antaa sille modernin PNW-tunnelman? HOA:n arkkitehtuurin tarkastuskomitean on punnittava asiaa.

Omistajan on tietysti kaikkien muiden tavoin hyödyttävä siististä, yhtenäisestä ja hyvin hoidetusta yhteisöstä. Mutta älä ylläty rajoituksista (ja kustannuksista, HOA:lla on maksuja, jotka on maksettava tai niistä tulee panttioikeus).

Palvelusoikeudet voivat aiheuttaa ongelmia.

Palvelusoikeus on oikeus käyttää jonkun toisen omaisuutta tiettyyn tarkoitukseen. Yleinen tyyppi on yleishyödyllinen palvelusoikeus. Se antaa yleishyödylliselle palveluntarjoajalle oikeuden ylläpitää johtoja kiinteistösi yli (tai alle). Heillä on oikeus tulla kiinteistöllesi työskentelemään linjojen parissa tarpeen mukaan, mutta kun ne on tehty, heidän on palautettava ne ennalleen. Yleishyödylliset palvelusoikeudet ovat hyvin yleisiä, eivätkä ne yleensä aiheuta huolta.

Liittymis- ja poistumisoikeudet ovat toinen tyyppi. Se kattaa yhteisen ajoväylän ja joissakin tapauksissa jopa yksityisen tien, joka palvelee useita palstoja. Nämä voivat olla ongelma.

Yhteiset ajoväylät ovat pahamaineisia kiistakapuloita naapureiden välillä. Monet ihmiset jakavat ajotien naapurin kanssa vuosikymmeniä eikä heillä ole koskaan ollut ongelmia. Toiset eivät ole yhtä onnekkaita – kuten kuka tahansa kiinteistöjuristi voi kertoa. Kunhan olet tietoinen etukäteen.

Lukee omistusoikeusraportin

Osana myyntiprosessia on varmistaa, että kaikki kiinteistöön kohdistuvat panttioikeudet maksetaan kaupantekohetkellä. Täällä WA:ssa (ja monissa muissa osavaltioissa) tähän käytetään title insurance -yhtiötä.

Niinpä kun osapuolilla on sopimus, se lähetetään tittelivakuutusyhtiölle. He laativat omistusoikeusraportin, josta käy ilmi kaikki kiinteistön omistusoikeuteen kohdistuvat rasitteet. Vakuutusyhtiö tekee sitten yhteistyötä sulkemisasiamiehen kanssa varmistaakseen, että kaikki panttioikeudet maksetaan ja poistetaan omistusoikeudesta ennen kuin ostajasta tulee omistaja.

Ostaja saa kopion omistusoikeusraportista, kun se annetaan ensimmäisen kerran. Yleensä ostajalla on title contingency -ehdolla viisi päivää aikaa tarkistaa ja hyväksyä title report. Jos ostaja vastustaa jotakin rasitetta, myyjän on poistettava se ennen kaupantekoa. Jos myyjä ei pysty siihen, kauppa epäonnistuu ja ostaja saa vakuusrahansa takaisin.

Rasitteita, jotka säilyvät kaupanteon jälkeen ja sitovat ostajaa, kutsutaan ”erityispoikkeuksiksi”. Ne on lueteltu kohdassa ”II osan B-luettelon erityispoikkeukset”. Tutustu tähän osioon huolellisesti.

Älä luota mihinkään tiivistelmään. Sinun on seurattava hyperlinkkiä varsinaiseen asiakirjaan, joka luo lailliset oikeudet ja velvollisuudet. Tutustu kyseiseen asiakirjaan. Sopiiko tämä sinulle? Jos näin on, hienoa!!! Jos et, niin se on koko due diligence -tarkastuksen tarkoitus, virheiden välttäminen.

Me voimme auttaa.

Tässä on paljon muistettavaa. Ja paljon on pelissä. Harkitse asianajajan palkkaamista, sillä se on ainoa ammattilainen, joka on oikeasti pätevä lukemaan ja tulkitsemaan omistusoikeusraporttia puolestasi.